买房笔记
2019-04-28 12:17:07 8 举报AI智能生成
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买房笔记，涉及看房、买房、卖房全流程，对初次置业或者缺少买房经验的人给予成体系的指导，其中也包含了装修、验房以及增长收入的建议。
作者其他创作
大纲/内容
买房笔记
一、计划
1、打开思维
2、构建愿景图
目标房子
城市
地段
校区
楼龄、开发商、物业、周边配套、学位、地铁
房型
面积、朝向、楼层、价格
个人条件
购房名额
征信报告（贷款资格）
首付
月供
流水
3、立即行动
踩盘-与中介打交道-面试房东-筛选盘源
4、推动原计划
1、发现问题、解决问题，尽量不改变整体计划
2、最重要的事情只有一件
3、寻找志同道合的小伙伴
PDCA
二、首付
OPM（Other People's Money）
父母
帮父母理财
朋友
为朋友创造理财收益
银行
可称为VIP用户
和房东议价
净利润
三、贷款
1、贷款好过全款：花明天的钱，圆今天的梦
2、借得越多越好
金额最高
最长年限
最低利息
3、贷款期限越长越好
1、房子越来越值钱
3、月供占你收入的比例会越来越低
4、利率市场比，越来越低
5、钱越来越不值钱
4、等额本息让你更早买上第二套房
等额本息压力小点
5、公积金贷款优先
利息低
可选择组合贷
PS：银行是我们最好的商业伙伴
四、省钱秘笈
1、在小钱上面斤斤计较，在大钱上不动心思是对家人对自己不负责
2、租金越来越高
2、要省钱先学会算账
买房前
买房实际支出
交易费用
税费
>5年唯一：2.5%
2年<5年：5%
<2年：7.5%
中介费
贷款手续费
装修费
有方法的跟房东谈判，剩下来的就是净利润
不要为装修买单
墙壁是否渗水有裂痕
厨卫防水是否做好
水电是否通畅
层高是否达到标准
门窗密封性是否正常
房子是否合格
是否满意
买房中
勇敢的让中介帮你忙，中间再省下中介费
与中介保持良好的互动关系，承诺一定会给该给的中介费
当房子快要确定下来了再去谈中介费，可以说说自己的难处，成交环节能让中介看到利害关系，也能表现诚意例如：我很想买这个房子，但是家庭的条件怎样，现在处于两难之间，能不能帮忙想想办法，首付也不太够等等
买房后
买房后省钱
提前售房入住，节省六个月租金
交易周期
装修周期
理由：家里人急着搬过来，半年后梅雨季节不好装修
装修不花冤枉钱
装修工人挣得钱
材料人工分开做
工人费：溢价参差不齐
对比多个工人
材料费：偷梁换柱可能性高
自己采购完成
五、睡后收入（现金流管道）
什么是睡后收入
被动收入
管道的故事
节省精力&时间
财务自由
人与人的差别主要取决于对8小时工作时间以外时间的利用
1、专业知识变现，打造后半生的长期现金流
2、闲置物品变现
3、闲钱理财，积少成多
532分配
4、运用被人搭建的管道，为自己创造被动收入
OPM：借别人的钱
OPT：借别人的时间
OPW：借别人的智慧
5、长租公寓如何打造现金流流
没有房子，租赁别人的房子创造收入
租赁别人的房子
升级装修
再次出租
获得租金溢价
六、月供
房屋包租
为了转租而租进房屋，通过装修实现租金差
1、包租大房子，出租其中几间，覆盖自己的房租
2、升级软装，提高租金溢价（30%~50%）
3、0-50
0-1
找到合适的中介，签下多年的合约
轻硬装，重软装
制定合适的溢价空间
1-50
走出去
持续
七、买卖时机
1、等房价下跌等来什么
等一个攒不完的首付
等到优惠利率全无
等到地价上涨
等一个逼自己买房的理由
2、买房的时机
金九银十是开发商的时机
淡季例如春节前往往有比较大的折扣，春节后房价大概上涨5~10%
3、换房的时机
物价上涨先买再卖
物价下跌先卖后买
这个时候市场不稳定，回款慢，先买后卖风险比较大
4、长期持有
买房最好的建议是长期持有
八、如何选择好地段（三中全会）
1、中心城市
老家
大房子
低房价，无压力
无升值空间
蜗居
高房价，喘不过气
资本能回本、能翻倍
抢人才=抢生产力
2、中心区域
选城市中心、配套成熟的区域
追求大概率成功事件
3、中心地段
地铁口
学区房
十分钟到达大型商业综合体
九、户型判断的核心标准
1、好的户型是方正型的
进深1:1.5
采光通透
户型合理
长期增值
2、好户型的五要点
1、动静分区
2、干湿分离
厨房离户门近
厨房和卫生间贴着
3、公私分离
玄关处应有所遮挡
私密空间有视觉上的遮挡
4、通透良好
进深开间比1:1.5
面对面采光|两面采光|单面采光
厨房、厕所湿气重独立采光通风，避免暗厨暗卫
5、动线分离
居住动线
来客动线
家务动线
十、选择开发商内幕方法
思考
开发商的重要性？
1、品牌实力
注：资金周转能力强，不会因为资金不足开发无力烂尾
资本
资质
经验
2、施工质量
查看此开发商之前的楼盘质量
3、配套设施
拿地面积
社区规模
硬件配套设施
小区规划
物业服务
4、教育问题
优质幼儿园及小学
良好的上学氛围和条件
5、保值和增值
升值空间大
具有抗跌性
6、物业管理
房屋的维修和修缮管理
绿化管理
卫生管理
治安管理
车辆交通管理
公用市政设施管理
违章建筑的管理
多种生活服务
7、你的邻居是谁
比地段更重要的因素，叫做买邻居
十一、如何快速搞定买房的名额
注：有限摘取低枝苹果理念
容易实现
成本低
效率高
1、合法合规入户
获得该城市的买房资格
2、在当地缴纳社保或个税达到一定年限
通过时间积累
跨省交社保，两个区域同时进行
3、借助家人名额
优先选择父母购房名额
有购房资格，但贷款年限短，很多银行对子退出了接力贷
接力贷：以父母的房产证作为按揭对象，把子女的还款能力作为补充，将贷款期限拉到30年
优先选择子女名额
贷款较难
全款买可行
养房票：综合使用
与方式一结合，将户口或社保挂到这个城市
4、合股买房
组队一起上车
按出资比例分钱
注意事项
信任感第一
合同提前规避封信啊
5、公司买房
优点
资金足够，房子套数不受限制
百分百产权，可操作性强
可买住房公寓写字楼
缺点
必须全款进
必须全款买房后才能申请银行贷款，且申贷条件苛刻
税费比个人买房高很多
部分城市不可实现
6、外国人买房
以华侨的身份买房
或者借外国朋友身份买房
7、法拍房
通过法院拍卖获得的房子可直接破除限购
部分城市支持，一定要结合当地的法律和政策
十二、房产类型多样，应该避免踩哪些坑
1、旅游度假房
优势
高租金回报
高增值回报
10年返租
劣势
卫浴偏远地区
季节性非常明显
重点是几乎没有愿意买下来的对手盘
2、商业地产项目
写字楼|商铺|公寓
租金远高于住宅，但总价提高的速度远不如住宅快
3、新开发区
政府规划
概念具有很多不确定性
政府换届
政府承诺完全兑现不常见
未来不可预估
4、高铁航空区
1、高铁对于整个城市竞争力有溢价，但对高铁站点设置区域产生不了很大的附加值
2、高铁新城、航空新城对于区域的改变以及附加值并不明显
3、地铁和高铁相差极大，是两个完全不同的层面
5、海外置业
1、对当地法律法规、区域并不太熟
2、贵的坑少，便宜的坑多
6、小产权
单价便宜，总价低
入手门槛低
租金回报率高
只有使用权，没有归属权，因而没法做好很好的商品确认
7、8、西部大开发|东北振兴
1、国家战略
2、可见的未来，东北和西部的经济很难超越东南沿海，也无法得到明显的成效
3、全球化经济和航运对各个区域产生重要影响，沿海城市重要性高
9、中小城市
1、离中心城市比较近，会被认为是有价值投资的，如深圳附近的惠州、大亚湾、中山、东莞等等
2、一线城市热钱外流与回流
10、别墅
1、失去别墅很多人没能力够得着
2、郊区别墅地处偏僻，周围没有配套设施，空置率极其高，且每个月月供压力大
总结：最稳的还是普通住宅
首付最低
利率最低
贷款时间最长
民水民电
附带学位
由于需求众多，接盘侠众多
十三、装修应该避开的坑
1、开放式厨房
充分利用空间
伸手可得的方便
柜内空间有大学问
装修时与客厅比较难统一
厨房脏了不好清理
时间长了客厅油腻腻
中美厨房文化有差异，装修尽量符合中国风格
2、电源插座
能多装尽量多装
在封装线盒时先测试高度
详情
餐厅桌
客厅茶几沙发电视墙要够
卧式床头、梳妆台
厨房哟啊同时好几个
洗手间洗手台
3、储物空间少
收纳对于自主尤其重要
例如可收纳的沙发床
隐藏式的空间
4、隐蔽工程图省钱
容易出事故，后果不堪设想
修理非常麻烦，耗大量时间精力
隐蔽工程的物件一定都要买质量最好的
5、防水没做好
需要防水的区域
卫生间
厨房
阳台的墙面和地面
一楼住户全屋都要做地面防水，地面用防水涂料+防潮膜，墙面防水不低于300mm，多刷几层
6、冷热水管不齐全
有水龙头的地方一定要撞上热水水管
厨房、卫生间、阳台
节约资源、方便，一次投入长久受益
十四、中介套路深，怎么避面踩坑
低于市场价的房源99%都是假房源
市场目标错配
1、这房能买吗
场景一：再差的房子都是好房子，中介往往夸大优点回避缺点
场景二：好不容易看上的房子，价格贵了至少10%
应对方案：
亲100只青蛙找一个青蛙王子，也就是说要看足够多的房子
筛选出合格的中介、找个互相喜欢的中介
2、真的那么多人抢吗
场景一：初级逼单，明天就要下定金
场景二：高级逼单，【三假一真】假中介假买家假价格，真房东
应对方案：不忘初心，坚持一开始的买房计划，清晰到小区、户型
3、这个便宜能不能占
场景一：心仪的房子，远低于市场价
场景二：零首付、零佣金购房
场景三：五年返租，朋友圈大力宣传的
解决方案
放弃宣传带这类信息的一手房，事物是两面的
二手房：长中介做产权调研，不同时间去小区跟保安、保洁、邻居们聊聊，打听房子的消息
十五、与房东谈判的方法
收获：坦然的谈判心态+精炼的谈判方法
一、谈判前的心理建设
见房东前别猜测
二、谈判的前提
知标的物
要知道买卖双方的需求
五个缺点五个优点
三、七分钟谈判法：七剑下天山
1、有没有决定权
产证人跟谈判人是否一致
定金用哪张卡收
没有决策权的谈判果断终止，没意义
2、家具如何处理
那些是可以移动的搬走
固定的留下
3、户口
每个户口收10%的押金
房东或亲戚的户口是否在这个房子上面
房子上面的户口所带的学位有没有被用过
户口什么时候迁走（时间节点、不迁走每天的违约金）
4、税费杂费计算
利用夸张动作，为自己争取谈判优势
例如房子超过140㎡税费极高
例如不满两年
例如之前登记的价格便宜卖得贵
买家付、卖家付、也有买卖各付一半、可以协商
5、物资腾空时间
提出买房难处，卖家会理解，让卖家提前交房
甚至可以补租金
不一定要等到三个月五个月办完所有手续
6、暂扣款
各类费用、家私家电移动、户口等都会造成后续损失
收个一两万块的暂扣款
7、价格及付款方式
最核心的问题放在最后谈
先去了解房东的诉求，了解多点房子的信息
前面的6剑是为了磨去耐心
不着急用钱的房东可以延期交易
四、建议
买房子必须要做大量的市场调查
谈判其实就是讲故事，最好的方法是在线下大家反复练习
十六、如何远离阴阳合同
阴阳合同：一般是在二手房买卖中出现。是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，通过双方协商使用两份合同，以达到避税或申请高额银行贷款的目的。
第一步：买方、卖方、中介三方会面
确认产权人、决策人
买方无法出面：让中介提供卖方委托书，落实合同细节
卖方无法出面：熟悉委托人、明确授权的权限和期限、视频沟通
第二步：对经纪公司
比专业、比服务、比价格透明度
选当地最大的中介店
不可以让多名中介去跟一名房东压低价格
第三步：不要独家委托合同
不要独家委托，错过宝贵卖出时间
不要贪心差价，羊毛出在羊身上
买家启发：多问两家中介是否能问到同一房源
第四部：个人房源
朋友推荐
小区业主微信群
物业、保安、保洁等
十七、买房签约全讲解，不留隐患
1、选择可靠中介，核实卖方的身份：中介机构的两证
工商部门-营业执照
房屋土地管理局-中介代理资质证书
2、合适房屋是否允许买卖
确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法
特殊单位：军产、院产、校产的供房
房产证、身份证、签署合同人需统一
基本信息以房产证为准
特别是面积，赠送的面积在合同其他条款标明
3、必须做产权信息调查
必须产权调查，产权人要么到场签字要么有合法委托书
婚前财产一人签字即可，婚后财产需两人到场或者增加条款
若合同另一方不在场，必须合同证明、写明身份证号码并说明对方知悉合同所有内容，如产生纠纷由卖方负责
验看正本、查询产权证的真实性
产权性质：成本价房、标准价房、经济适用房
4、合同要正规，条款要清晰
来源：中介机构提供、私底下交易的网上下载正规合同模板
1、关键性的承诺，一定要体现合同里
房屋面积
附属设施
家具家电
金额及付款方式
土地使用年限
房屋交付的期限
违约责任
2、明确房款付款方式和时间
明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式
房屋总价的5%为暂扣款
3、明确违约责任
每项主要义务都要一一对应违约责任
定下具体数额的违约金
违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等
4、注意合同中的霸王条款
逐字逐句搞清楚条款，隐藏霸王条款如违约责任不对等，或延期交房没有任何责任等
5、明确户口迁出的时间
学区房尤其谨慎
房屋交接时间和条件，相关费用交房之前由卖方支付，交房之后由买房支付
5、谨慎付款和房产交接
当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成！！否则卖方随时可以毁约
资金监督
买卖双方开共同账户
二手房无法过户的情况
房产证被抵押在银行的情况下
房屋其它产权人未同意卖房的情况下
房屋被查封的情况下
经济适用房未满5年的情况下
未解除抵押的房产
抵押在银行、个人都不可以
6、要保留所有交易环节的证据
白纸黑字
短信
录音
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