论房地关系与统一不动产登记簿册_张双根

三通一平

商品房预售（购）制度（本质上仍为商品房交易；但预售时尚未竣工并取得产权）

程序性要求

政府征收

预购价款支付（首付+贷款）开发商资金回笼

”重要成分“（在建建筑物是建设用地使用权的重要成分）

土地收储（出让准备）

在建建筑物抵押

区分所有建筑物当中专有部分与作为共有部分之核心的基地之间关系

房地产相关制度

“物的编成”体例

房屋

1. 在预购人在所购房屋之上设置抵押权的情形下，或生与已设在建建筑物抵押之间的关系问题 （1）预购商品房抵押权：倘尚未建成，何谈客体存在（物权客体的确定原则）；此时尚不存在对商品房的物权而仅有在建成后请求移转所有权的债权 （如何建构具体见根叔论文）。为现实需要设定的预购商品房抵押权，实质上是以土地作为承载抵押权的客体。2. 如何预防开发商在竣工、取得产权、移转所有权之前“一房数卖” （1）“网签”：上报网上不动产交易系统

不动产登记法之程序定位

问题的呈现

“平面化统一”问题（所有权或者建设用地使用权）

登记簿制度

享有为其编制独立的登记簿册之资格的，只能是不动产

借鉴香港的土地双重产权制度

转为建设用地

”元素 - 整体“（建筑物所有权与建设用地使用权）

国有土地出让（一级市场）

实体法上不动产概念及种类决定登记簿统一路径

房地所对应着是建设用地使用权与房屋所有权

在建建筑物，甚至是尚未建设的不动产上设定抵押权

“立体化统一\"问题延伸：”房地一体“中所指之”房“乃”单独所有的已建成的地上建筑物“

以国有建设用地领域的房地关系为“分析重心”，由实体法而至登记法，落脚于统一的“房地”登记簿如何构建，从而揭示不动产物权实体法与登记程序法之间关系

程序性辅助实体交易实现

以一定建设完成进度为预售许可证取得的前提

“立体化统一”问题（房地关系与一体性处理的要求）

不动产登记制度

土地租赁权不能作为维持房屋所有权的正当权源

登记簿册统一所应遵循的原则

张老师论文

登记簿统一在现行法上锁存在的疑问

只要性质上是独立的不动产，则必定对应一个登记簿

土地

反映物权关系建构的逻辑关系

房地产行业融资需要对物权制度塑造

簿册一不动产名称为准

”房地一体“理论

状态栏目设置以对客体进行特定化

存量房交易（第一手买受人转卖）

1. 对整栋建筑物，但以建设现状为限 现实问题：银行抵押权是否及于后建部分

”建设用地使用权之共有份额“的抵押权（预售商品房抵押权）