城市更新网培训
2017-03-04 09:11:57 0 举报
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作者其他创作
大纲/内容
操作流程
项目进入
混合类
能否立项
年限计算
拆除重建
市场化更新
利益对象复杂,诉求复杂
国有企业资产
国有政府资产
有可能成为最大的钉子户
处置有依据
宝安区有,其他区没有
民营企业资产
效益最大化
危房拆除重建
原位置、原面积、原结构
棚户区改造
商业化改造难度
天健按照总投资的百分之六收益
开发商主导
中纪委:开发商主导并发症严重
马书记:市规土委变成房地产开发委
业主视为伙伴而不是对手
进入考虑问题
开展工作
研究后置
万科的策略用钱来买
税务筹划
核查内容
规划核查,需要高标准的数据支撑
集体用地核查
征返地,按照5%
征转地
特殊物业类
长租约:理顺土地上的一切经济关系
项目申报
重要性弱化,计划与规划同步申报
必要条件
不小于10000平方米
逐步弱化,不小于3000平米
贡献与回购
五类合法用地
非农及历史遗留问题处理
基础性概念
工商用地指标
工业占一半,商业占一半
宅基地指标
非农指标
城中村改造非常重要
集体建设用地
查丈确权
单元规划编制
单元里有不同的项目
基础性概念
拆建比
毛拆建比
净拆建比
扣除公建配套,产生商业价值,包括可售与回迁
容积率
最小分割面积:200平米
拆赔谈判
基础性概念
拆赔比
拆赔比较高有可能会被政府叫停
项目监管
木头龙项目
保障金
子主题
建安成本
上市交易、监管及扶持
回迁房视同销售
工业楼宇
一半自持,一半销售转变为百分之百可以分割销售
政策
国家
关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见
关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见
产业用地政策实施工作指引
辨析点
招拍挂、协议出让、公开出让
在公开的大趋势下,重塑行为流程
广东
深圳
深圳:政府引导、市场运作(曾经出现“政府主导,市场运作”)
深圳城市更新范围在收缩
我们的城市更新概念更加强调利益的再分配
解决城市更新规划
实施主体与政府的利益博弈
拆迁
实施主体与业主的博弈
政策体系
规划纳入政策体系
项目进入区域首先关注的是规划
关注专业规划,如产业、保障房
基础性概念
工业区综合整治
适当连廊、空地加适当面积
复合式更新
申报主体、实施主体
没有明确的法律定义
申报主体作用弱化
实施主体越来越多需要公开方式确认
申报主体与实施主体的变更
土地贡献
平均线30%左右
最低15%
法定图则
相当于控制性详细规划
很多项目涉及对法定图则的调整
宝安区制定片区规划,列于法定图则之上
1996年第一次编制
城市更新单元
政府把单元作为协调各方利益的平台
拆除许可
以拆促迁
暂行措施规定需要备案
公建配套
一定要把政府视为一个利益主体
捆绑责任
流程体系
第1至8:一级开发
获得业主支持,旧住宅区明确获得100%支持。工业区等其实也是如此
计划、规划同步审批
核查、历史遗留问题处理
新政策实施后,项目烂尾的可能性大大降低
先拆除再注销房产
有些项目,签订拆迁补偿协议时,开发商就要收回业主的房产证原件
验收后实际面积才能得到确定
回迁房办理产权证不算销售,依据是经过备案的补偿协议
三级管理
市级:突破法定图则强制性内容或者法定图则未覆盖区域
区级
政府核查只是例行,但是主要内容由实施主体实施
保障房建设受到越来越多的约束
工改工项目,经促局审议产业规划。避免虚假项目
罗湖区要求审核招商方案
土地整备局
是否在政府土地整备范围之内,未来一定时间政府使用这块地
城中村项目涉及两规、三规
街道级
信访维稳、旧住宅区项目前期工作
城市更新办法修订
地价缴交是市政府控制的措施之一
十三五规划:政府对容积率的审批越来越刚性。今后开发商更要注重对项目的把控而不是容积率的调整
合法用地比例
整村利益统筹推出有可能导致不再降低合法用地比例的进一步降低
旧住宅区城市更新
政府态度
不鼓励、不支持也不明确反对
双100%,早在2012年就已实际实施
2015年引入棚改。旧住宅区改造是否纳入棚改,有待观察
并联审批
前期工作完备之后,政府会开始一揽子审批
建成年限
烂尾楼更新
钉子户
短期内不会有强制性解决机制
地价补交
基础性概念
基准地价
政府指导地价
以规划审批通过时间为节点
M0用地
回迁安置房补交地价,与政府主导征收建设回迁安置房的区别
总的趋势,补交地价下降,配建的比例在提高
非农建设用地
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