城市更新网培训
2017-03-04 09:11:57 0 举报AI智能生成
城市更新网培训是一家专注于城市规划、设计和建设的在线培训机构。我们提供最新的行业资讯，专业的课程体系，以及丰富的实践案例，帮助学员掌握城市规划、设计和建设的最新理念和技术。我们的课程涵盖了城市规划、建筑设计、景观设计、交通规划等多个领域，旨在培养具有创新思维和实践能力的专业人才。我们拥有一支经验丰富的教师团队，他们将以实战为导向，为学员提供最实用、最有效的学习体验。加入城市更新网培训，让我们一起探索城市的无限可能！
作者其他创作
大纲/内容
操作流程
项目进入
混合类
能否立项
年限计算
拆除重建
市场化更新
利益对象复杂，诉求复杂
国有企业资产
国有政府资产
有可能成为最大的钉子户
处置有依据
宝安区有，其他区没有
民营企业资产
效益最大化
危房拆除重建
原位置、原面积、原结构
棚户区改造
商业化改造难度
天健按照总投资的百分之六收益
开发商主导
中纪委：开发商主导并发症严重
马书记：市规土委变成房地产开发委
业主视为伙伴而不是对手
进入考虑问题
开展工作
研究后置
万科的策略用钱来买
税务筹划
核查内容
规划核查，需要高标准的数据支撑
集体用地核查
征返地，按照5%
征转地
特殊物业类
长租约：理顺土地上的一切经济关系
项目申报
重要性弱化，计划与规划同步申报
必要条件
不小于10000平方米
逐步弱化，不小于3000平米
贡献与回购
五类合法用地
非农及历史遗留问题处理
基础性概念
工商用地指标
工业占一半，商业占一半
宅基地指标
非农指标
城中村改造非常重要
集体建设用地
查丈确权
单元规划编制
单元里有不同的项目
基础性概念
拆建比
毛拆建比
净拆建比
扣除公建配套，产生商业价值，包括可售与回迁
容积率
最小分割面积：200平米
拆赔谈判
基础性概念
拆赔比
拆赔比较高有可能会被政府叫停
项目监管
木头龙项目
保障金
子主题
建安成本
上市交易、监管及扶持
回迁房视同销售
工业楼宇
一半自持，一半销售转变为百分之百可以分割销售
政策
国家
关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见
关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见
产业用地政策实施工作指引
辨析点
招拍挂、协议出让、公开出让
在公开的大趋势下，重塑行为流程
广东
深圳
深圳：政府引导、市场运作（曾经出现“政府主导，市场运作”）
深圳城市更新范围在收缩
我们的城市更新概念更加强调利益的再分配
解决城市更新规划
实施主体与政府的利益博弈
拆迁
实施主体与业主的博弈
政策体系
规划纳入政策体系
项目进入区域首先关注的是规划
关注专业规划，如产业、保障房
基础性概念
工业区综合整治
适当连廊、空地加适当面积
复合式更新
申报主体、实施主体
没有明确的法律定义
申报主体作用弱化
实施主体越来越多需要公开方式确认
申报主体与实施主体的变更
土地贡献
平均线30%左右
最低15%
法定图则
相当于控制性详细规划
很多项目涉及对法定图则的调整
宝安区制定片区规划，列于法定图则之上
1996年第一次编制
城市更新单元
政府把单元作为协调各方利益的平台
拆除许可
以拆促迁
暂行措施规定需要备案
公建配套
一定要把政府视为一个利益主体
捆绑责任
流程体系
第1至8:一级开发
获得业主支持，旧住宅区明确获得100%支持。工业区等其实也是如此
计划、规划同步审批
核查、历史遗留问题处理
新政策实施后，项目烂尾的可能性大大降低
先拆除再注销房产
有些项目，签订拆迁补偿协议时，开发商就要收回业主的房产证原件
验收后实际面积才能得到确定
回迁房办理产权证不算销售，依据是经过备案的补偿协议
三级管理
市级：突破法定图则强制性内容或者法定图则未覆盖区域
区级
政府核查只是例行，但是主要内容由实施主体实施
保障房建设受到越来越多的约束
工改工项目，经促局审议产业规划。避免虚假项目
罗湖区要求审核招商方案
土地整备局
是否在政府土地整备范围之内，未来一定时间政府使用这块地
城中村项目涉及两规、三规
街道级
信访维稳、旧住宅区项目前期工作
城市更新办法修订
地价缴交是市政府控制的措施之一
十三五规划：政府对容积率的审批越来越刚性。今后开发商更要注重对项目的把控而不是容积率的调整
合法用地比例
整村利益统筹推出有可能导致不再降低合法用地比例的进一步降低
旧住宅区城市更新
政府态度
不鼓励、不支持也不明确反对
双100%，早在2012年就已实际实施
2015年引入棚改。旧住宅区改造是否纳入棚改，有待观察
并联审批
前期工作完备之后，政府会开始一揽子审批
建成年限
烂尾楼更新
钉子户
短期内不会有强制性解决机制
地价补交
基础性概念
基准地价
政府指导地价
以规划审批通过时间为节点
M0用地
回迁安置房补交地价，与政府主导征收建设回迁安置房的区别
总的趋势，补交地价下降，配建的比例在提高
非农建设用地
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