第14讲：2020年，中国的房子还能买吗？怎么买？
职业和城市选择决定着人生财富七点，那么资产配置就决定着你人生财富的重点，以及你 下一代的起点
1、戈登模型：估算房产的价格
戈登模型：资产价格=未来创造的所有现金流之和的现值
估算房产价值重要变量就是未来租金的增速。增速越高，房子的价值越高
租金增速取决于城市、区域、未来经济增长
2、王的信用：中国房产价格的另一支柱
中国的房地产市场享有政府背书，房地产吸纳资金能力强
中国房子在某种程度充当了信用扩张的抵押品的角色
3、2020年，中国的房子还能买吗？
2020年，房产作为信用抵押品的性质没改变
中国城市化还有空间，大规模城镇化已结束
”闭眼买房，躺着赚钱“的普涨快涨时代已结束，城市和区位的选择将变得尤其重要
未来房产的投资，一定要买到真正有价值的房子，才能保证投资回报
第15将：沈阳和珠海，哪里的房子值得买？
判断城市潜力8个因素：城市规模、人均收入、上市公司数量、人口流入、土地供应、儿童数量的增速，财政收入、服务业占比
两城市经济指标对比
气候对房价、城市的发展影响
严寒的天气抑制日常生产和消费；增加身体疾病风险
人们对舒适需求、温暖环境付出更高的溢价
对于房地产投资来说，阳光溢价越来越高，“候鸟南飞”
第17讲：花高价买学区房，到底值不值？
学区房：房产和周边教育资源相联系，子女根据政策入读规定学校。教育资源越好，学区房越值钱
1、学区房——学位溢价值多少？
一套学区房=居住价值+房屋学位价值（主要优质教育资源稀缺程度决定）
学区房溢价高的原因
中国教育资源分配不均匀，中小学校差距大
中国的教育是公立为主导，优质教育资源集中在公立学校
2、中产社会：社会流动性和代际跃迁的焦虑
收入上升，教育的成本越高，教育投入的时间、精力、金钱就越高
现在家长越来越愿意教育投入，实现阶级跃迁，“学区”溢价仍然是趋势
3、学区房值不值得？
房产投资
学区溢价和阳光溢价便利溢价一样，房地产投资重要原则
投资升值的要素：好学区、教育资源稀缺性
人力投资
校友资源在社会中占据优势资源，结网能力等，能给予强大助力
没有好的经济条件，不鼓励将学区房作为下一代“人力资本投资的赌注”
4、学区房二点最大的风险是来自政策变化
如：一小区对应多个学校
第18讲：曼谷和马尔代夫的海景房，值得投资吗？
1、稀缺是投资的重要因素
海景房主要功能是短期休闲度假，缺乏基础设施配套，上涨空间有限
海景不是刚需，更不是稀缺资源
有良好基础设施配套，海景、江景、湖景房都能实现高溢价
供给越稀缺，需求越刚性，资产价格才稳定上升
2、增长和安全是海外投资的核心要素
海外资产投资除了考虑上述刚需、稀缺性、基础设施配套等，考虑到其他投资风险：政策限制、经济增长、战乱等因素
如果纯粹消费，就无所谓；如果考虑投资，就考虑上述因素分析
第19讲：供给弹性：长沙房价偏低，值得买吗？
购买房产投资分析：买增长、买阳光、买便利、买学区、买稀缺等因素。同时不能忽略来自供给侧因素的风险
“房屋供给弹性”
是房价变动的百分之一引起的房屋供给量变化的百分比：e=▲s/S÷▲p/P（e代表供给弹性系数，s房屋供给量，p房价）
房屋供给弹性高的城市，房屋就不稀缺，房价低
房屋供给弹性低的城市，房屋稀缺，房价高
决定房屋供给弹性因素
地理条件
因（地形、湖泊、湿地等）影响土地扩张，土地扩张难，供给弹性低
城市土地国有
政府工地意愿低，城市土地出让难度大，供给弹性低
同时和经济增长、地形、地方财政、国家政策、产业调整、政府环节甚至地方政治文化生态密切相关
