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房地产项目研究策划方案

2022-10-20 18:10:56   0  举报

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房地产项目研究策划方案

房地产

房地产研究

房地产行业

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大纲/内容

一、可行性研究阶段

定义：在投资决策前对建设项目进行技术经济分析、论证的过程

作用

1、项目投资决策、筹集建设资金的依据

2、开发商与各部门签订合同、协议的依据

3、编制下一个阶段规划设计的依据

可行性研究的内容

1、市场分析

区域市场

宏观市场

2、市场预测

需求预测

供给预测

价格预测

3、收入、成本、费用预测

销售收入

土地成本、建安成本、市政配套费

管理费、税费

4、财务评估

静态指标

成本利润率、销售利润率

动态指标

净现值、报酬率、投资周期

5、盈亏平衡分析

盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态为零的点

6、敏感性分析

反应敏感程度的指标：敏感系数

敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变化百分比

7、风险评估

风险分析即概率分析

利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况作出比较准确地判断

二、项目研究

目的

地块分析

宏观环境分析

项目价值分析

竞争环境分析

潜在客户分析

1、宏观环境研究

1.1经济环境

宏观政策及经济形势

重大事件及其影响

城市经济状况

城市建设

人口及其变化状况

1.2房地产市场环境

结构及其规模（一二三级市场）

板块布局（热点区域）

行业成熟度（产品丰富度、外来开发商的进入程度）

结论

房地产未来发展趋势

2、项目价值分析

2.1区位价值分析

产业分布

街区价值

2.2项目资源分析

自然、人文景观

交通资源

配置资源

3、竞争环境分析

3.1同区位、同类型、同价位竞争项目分析

同区位

包含同一地段或同等地段两个方面

同类型

在产品上具有相同属性

同为郊区大盘

同为小户型

同价格

同单价

同总价

研究内容

同质产品供应总量、产品特点、价格、客户

研究方法

踩盘、小组讨论、问卷

3.2经典楼盘

对同一个城市经典楼盘分析、总结其成功和不足为我所用

研究内容

产品特色

产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点

推广收发

广告诉求、媒体运用、推广节奏

销售策略

其他成功因素

研究方法

现场考察

小组座谈

4、潜在客户分析

4.1确定研究对象

周边客群

历史客群

特有客群

投资客群

新生客群

4.2确定研究内容

客户基本特征

置业能力

需求特点

三、项目定位

定义

即预期客户头脑里已有的想法

目的

1、SWOT分析

优势、劣势、机遇、挑战

2、客户定位

客户细分

客户研究

消费价值观

需求特质

客户筛选

对项目特点及潜在客户的研究筛选目标客群

客户定位

3、产品定位

产品定位内容

设计要点

规划设计建议

总体规划建议

建筑风格建议

园林设计建议

配套设施

功能配套建议

智能化建议

会所设施建议

产品建议

建筑单体建议

户型、面积建议

户型配比建议

户型设计细节建议

装修标准建议

社区服务建议

议

物业服务内容建议

产品定位策略

领先型定位策略

模仿定位策略

差异化定位策略

创新定位策略

四、市场推广

1、卖点提炼

分析总价项目特点，提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求

卖点提炼分析

地段

产品

附加值

2、项目总体形象设计

形象支撑要素

产品概念

用有意义的消费者术语表述对产品的构思

形象表现系统

3、推广费用预算

推广费用占总体销售额的比例

结合当地行业基本水平、视项目情况定

确定各主要费用项目的预算比例

确定各推广阶段推广费用预算比例

确定各推广阶段内各项费用的详细预算

4、现场包装方案

户外大牌

工地围板

售楼处设计方案

看楼通道方案

示范园林

示范单位

5、制定销售策略

销售次序

销售时机

避开竞争高峰，抢占市场先机

迎合热点事件、借势发挥

与竞争对手同时发售

与工程进度有关

销售目标

6、价格策略

制定价格策略考虑因素

市场状况

开发商资金需求

产品差异程度

销售周期

销售节奏

价格策略方式

低开高走

适用对象

多期开发的大盘

期房销售

风险

市场风险较低

运用方式

前期：推出较差户型形成低价、造成热销，为后期蓄势

后期：较好户型推出，社区氛围形成，价格逐步上升

高开高走

适用对象

高档盘，塑造高品质的市场形象

风险

市场风险大、很少采用

运用方式

前期：推出较好的产品形成高价，借此固化高档的市场形象

后期：前期形成高档形象，“母以子贵”带动，获得好的收益

7、推广策略

推广阶段划分

阶段推广主题

媒体组合策略

行销策略组合

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