广州市黄埔区老村改造升级版流程图

初步方案

引入合作意向企业表决

企业报名

缴纳履约保证金

土地整备手续

1、通过区城市更新工作领导小组二级会议审议

征求意见及公示

签约拆迁及回迁

成果审定及验收

缴纳土地出让金

1、实施项目基础数据调查成果完成后，由区政府组织规划和自然资源、住房和城乡建设、文化、林业和园林、城管及属地镇、街道等部门开展综合确认

1、基础数据调查成果经核查合格后30日内向市城市更新部门汇交；2、市城市更新部门将城市更新基础数据普查和汇交的基础数据调查成果纳入城市更新基础数据库进行集中管理

征求意见

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区政府审批

成果入库

数据测量

1、原则上每半年调整一次（每年的年中及年底开展）；2、材料：①入库申请汇总表②村民意愿证明材料③初步改造方案④改造范围矢量文件；3、流程：镇（街）→区更新部门→区城市更新领导小组→市更新部门→市城市更新领导小组审定

1、区规划和自然资源行政主管部门组织批后公示

1、村集体经济组织拟定改造意向书征求村民意见；2、表决主体：村集体经济组织成员大会或成员代表大会；3、对改造意愿、改造方式、改造模式等进行表决；4、通过比例：80%以上

1、涉及重点征拆任务的旧村改造项目， 可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置，符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本，若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还合作企业2、试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”，执行统一的拆迁安置补偿方案标准模板，前置拆补方案表决及拆补协议签约，达到规定签约率后方能批复实施方案

1、成员大会表决前应当将表决文件进行公告，公告时间不少于5个工作日；2、成员大会应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者由有本组织2/3以上的户代表参加，应当经到会人员的80%以上通过；3、表决结果确定后5个工作日内，农村集体应当将表决结果和表决文件在村务公开栏公示，公示时间不少于10个工作日；4、表决结果通过后5个工作日内，合作意向企业经属地街（镇）审核后可直接确认为竞得合作企业；

更新单元详细规划

市、区年度更新改造计划

1、农村集体应自《合作意向企业通知书》发出之日起30日内，与合作意向企业签订《合作意向协议》；2、经区城市更新领导小组同意，《合作意向协议》的约定期限可延长一次，延期时间最长不得超过一年；3、属地街（镇）在合作意向协议签订之日起10个工作日内，将表决结果及《合作意向协议》报送区政府，并同步报区城市更新部门备案

编制规划及开展评估

1、成立项目合资公司时，竞选保证金应当转入项目合资公司账户作为竞得意向企业的出资；2、项目合资公司成立之日起90日内，竞得合作意向企业应向属地街（镇）缴交无条件银行履约保函作为履约保证金3、改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，无条件银行履约保函不少于5亿元；现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，不少于8亿元；4、项目经营开发资金的出资、使用应在股东协议、公司章程中明确约定；按规定开设项目合资公司银行账户后，农村集体应向区城市更新部门、区农业农村部门、属地街（镇）进行备案，项目改造工作相关的全部费用仅限于通过该账户进行收支

签订合作意向协议

区城更领导小组审议

1、征求村集体经济组织、村民和相关权属人意见，不得少于30日；2、征求市、区相关单位意见，修改完善

1、区政府征求市相关部门意见，同步开展城市更新单元详细规划草案公示，多种方式征求规划地段内利害关系人及社会公众的意见，公示时间不少于30日；2、根据意见修改完善城市更新单元详细规划及评估报告

实施方案批复后表决

更新单元详细规划必要性论证

1、制定回迁分房方案初稿；2、启动回迁分房方案“四议两公开”民主表决程序；3、表决结果公示

1、由代理机构成立资格审查小组，资格审查小组由9人组成，其中，区城市更新部门代表2人、属地街（镇）代表2人、村集体成员代表3人（可由村党支部、村委会、理事会、监事会成员或其他成员代表组成，在开展资格审核确认前由村两委会议确定）、专家成员2人（由代理机构从广州市城市更新专家库中随机抽取）；2、经资格审核后，由资格审查小组出具书面资格审查结果，确定候选合作意向企业；有1家或1家以上企业通过资格审核的，由代理机构发布资格审查结果公示，公示时间为5个工作日

签订框架协议

项目申报阶段

土壤环境调查评估

成立合资公司

合作意向企业引入（可转正）

1、城市更新基础数据通过政府职能部门之间提供共享数据与外业调查和测绘相结合方式获取；2、人口数据由所辖街道派出所或村社提供共享;经济、产业由商务、统计部门或村社提供共享;公建配套及市政设施等基础数据，由所辖街道、村社或相应主管部门提供共享;文化遗存等基础数据，由街道、村社或文化主管部门提供共享;“三旧”改造标图建库数据，由城市更新部门提供共享;土地利用现状、土地利用总体规划、土地权属、土地勘测定界、完善历史用地手续、留用地指标、基本农田保护、城市总体规划、国土空间规划等数据，由规划和自然资源部门提供共享;房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况等房屋登记数据，由规划和自然资源、住房和城乡建设部门提供共享;城市更新基础数据调查需要的基础测绘成果由规划和自然资源部门提供共享

1、在区审批权限范围内，纳入改造年度计划且取得区同意改造思路的意见或会议纪要等书面文件的旧村改造项目涉及标图建库补录、完善历史用地手续、集体建设用地转国有建设用地手续、“三地”报批、农转用、留用地指标办理、征地（或退征）等相关用地报批手续的，经村集体表决通过后，允许与实施方案同步办理相关用地报批手续（单项手续审批时限20个工作日），其中涉及农转用手续的，由区规划和自然资源部门会同区城市更新部门结合项目实施方案，明确农转用范围后开展用地报批工作；2、如上述报批手续涉及市审批权限，按市相关要求执行

1、在属地街（镇）的指导下，制定公开引入合作意向企业的招商文件；2、招商文件包括但不限于公开引入合作意向企业公告、合作意向协议、履约保证金账户监管协议等；3、招商文件应按程序经属地街（镇）初审，报区城市更新部门审定，并抄报区政府；4、招商文件表决前应当将招商文件进行公告，公告时间不少于5个工作日，公告完成之后5个工作日内召开成员大会进行表决。成员大会应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户代表参加，所作决定应当经到会人员的80%以上通过。表决结果确定后5个工作日内，农村集体应当将表决结果和招商文件在村务公开栏公示，公示时间不少于10个工作日

1、项目基础数据核查服务单位由街道办事处（镇政府）通过摇珠方式从广州市城市规划勘测设计研究院、广州市城市更新规划研究院、(主)广州市房地产测绘院(广州市测绘产品质量检验中心)(成)西北综合勘察设计研究院等3家服务单位确定；2、核查单位应当在接收数据之日起30日内完成核查，并出具核查结论；遇雷雨天气、部门配合等原因导致核查未能按期完成的，核查时间可延长15日；3、房屋调查和房产测绘抽查比例不少于30%，抽查结果与上报核查的成果相较，误差比例小于或等于5%的，认定合格；误差比例大于5%的，应予以修正

备案及批后公示

广州市黄埔区旧村改造流程图

办理规划报建手续

摇珠分房

1、公证相关资料；发布摇珠分房信息；2、设点接收《安置房户型申报表》；3、整理户型申报表信息，公布信息后被拆迁人根据各户型供需情况可申请修改申报户型；4、发布摇珠分房时间；5、开展第X轮摇珠工作，对各组户型进行摇珠并现场公布本轮摇珠分房结果；6、公布本轮未被抽取的剩余房源，择日就本轮未抽中房屋的被拆迁人重新摇珠分房；7、择日组织被拆迁人办理回迁安置面积、临迁费结算、售楼等相关手续

1、、农村集体应自《合作改造通知书》发出之日起30日内，与竞得合作企业签订《合作框架协议》；2、在竞得合作企业完成项目复建安置区全部物业竣工验收、交付使用并进行产权初始登记后，农村集体应将项目合资公司所持有股权全部转让给竞得合作企业，转让价格为农村集体在项目合资公司注册资本的实缴出资额

1、经区城市更新部门明确的改造主体凭城市更新批复文件（或已通过区城市更新工作领导小组会议审议的实施方案）以及用地规划设计条件，应到区规划和自然资源部门办理设计方案审查；2、其中，旧村改造项目安置区及公配设施用地属于建设用地的，可先行办理建设工程规划许可证（提供建设用地手续资料，地块供地手续和国有土地使用证明等以承诺方式后补）等规划报建及后续施工许可手续；3、设计方案审查与建设工程规划许可证核发审批手续合并开展（审批时限12个工作日）；4、如设计方案涉及城市景观审查的，区规划和自然资源部门在提交区城乡规划委员会城市景观专业委员会审议前以带条件方式先行出具设计方案审查复函，改造主体凭该复函提前向区住建部门申请临时施工复函（审批时限5个工作日），城市景观审查工作在办理建设工程规划许可证阶段进行

1、村集体经济组织召开成员代表会议，对引入合作意向企业的意愿进行表决

回迁

1、城市更新项目实施方案和控规调整方案分别通过区城市更新工作领导小组会议和区城市更新专业委员会审议的，改造主体应到区规划和自然资源部门按该实施方案及控规调整方案规划指标提前办理用地规划设计条件（审批时限10个工作日）；2、其中，项目已纳入改造年度计划且取得区同意改造思路意见或会议纪要等书面文件，项目改造范围内现场达到施工条件的安置区或公建配套地块，经专家预审通过且项目改造实施方案通过区城市更新工作领导小组二级会议审议后，改造主体应到区规划和自然资源部门办理预规划设计条件（审批时限10个工作日），以及到区住建部门办理临时施工复函（审批时限5个工作日），允许先行开展基坑开挖和土方工程施工。改造主体需承诺确保施工安全，并承诺在限定时间内（原则上不超过半年）补齐规划设计方案等其他施工手续入案资料，否则不得开展后续施工工作

1、纳入区决胜三年完成旧村拆迁攻坚计划的项目视同为纳入市、区城市更新年度计划，可作为项目实施方案审批的依据；2、2020年已下发，共66条村

1、竞得合作意向企业应与农村集体在签订《合作意向协议》之日起90日内，与农村集体在我区共同设立一个具有独立法人资格项目合资公司；2、合作意向协议中应当约定农村集体在项目合资公司中的股权比例；3、竞得合作意向企业不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权；4、确有需要的，经农村集体表决同意后，向属地街（镇）申请，由属地街（镇）初审后提交至区城市更新部门审核并出具意见后报区城市更新工作领导小组同意

物业拆除

1、旧村改造项目改造主体办理规划报建手续时，在确保安全且公配、安置区先行实施的前提下，若因少量未签约留守户导致影响建设手续办理的，根据动迁实际情况和规划情况，在取得属地街镇、区城市更新部门同意意见后，在保证项目城市更新批复、公建配套等内容不变，不影响项目规划建设方案的情况下将单个红线地块划分成若干分地块申请办理用地、规划及施工许可等相关许可事项，以支持项目加快施工建设；2、同时，改造主体需出具单个分期红线划分地块的实施时序及完成时限承诺（原则上不超过半年）

确定改造范围

1、区政府将综合确认的数据在改造项目所在地和区城市更新部门官网公示15日以上；2、公示期间对数据有异议的，数据调查部门应予以答复，确有错误的，应当更正

1、旧村改造项目建新范围在完成集体建设用地转国有建设用地手续后，改造主体通过承诺方式先行申请办理用地结案（审批时限10个工作日），再按程序办理相应地块的土地供应，该地块在全部注销原土地、房屋产权登记后再办理土地确权登记（审批时限5个工作日）

1、表决主体：村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人；2、通过比例：总人数的80％以上；3、批复后三年内通过率需高于80%，否则修改实施方案重新报批；

发布招商公告

1、农村集体应当委托代理机构发布公告信息，自公告发出之日起至申请合作的企业提交资格审核材料截止之日不得少于7个工作日

1、通过核查的基础数据调查成果由区城市更新工作领导小组进行审定；2、镇（街）组织相关部门进行验收并出具验收结论；3、属地镇（街）通过社会门户网站向社会公布成果

1、区城更领导小组将实施方案上报区政府审批，区政府发出方案批复

项目储备库申报

资格审查

方案编制

1、项目基础数据调查服务单位由街道办事处（镇政府）通过摇珠方式从市住房和城乡建设局公开采购招标进入“广州市城市更新基础数据调查（核查）单位库”的12家正式服务单位确定

1、每年定期下达；2、流程：区更新部门→区政府→市更新部门→市城市更新工作领导小组

1、与实施方案同一家单位

设计方案审查

户型征询

确定单位

1、根据城市更新项目需要，由区政府统筹整合，在市规划和自然资源行政主管部门的指导下，按照城市更新单元划定原则，合理划定城市更新单元

签订拆迁补偿安置协议

建设报批

1、已公开引入合作意向企业旧村改造项目，改造实施方案取得区政府批复后，可采取集体表决方式开展将合作意向企业转为合作企业的确定工作；2、农村集体在属地街（镇）的指导下会同公开引入合作意向企业制定确定合作企业的表决文件；3、表决文件包括不限于合作框架协议、产业导入实施方案、旧村改造建设方案

制定合作企业招商文件

1、城市更新单元内的更新项目纳入城市更新年度计划、三年实施计划和五年行动方案的，或市委、市政府部署推进的，城市更新单元详细规划的必要性论证内容可纳入规划方案，一并开展公示和报批程序

1、发布《复建户型调查通知》，村民填写《初步户型调查问卷》；2、整理意见，根据意见确定各面积段户型大概需求度；3、根据需求度设计各面积段对于户型数量，与村商议制定《户型征询手册》；4、发放征询手册收集村内意见，整理确定各面积段户型需求；5、根据各期户型需求，结合各地块用地指标进行规划设计

综合确认

表决合作企业

选定合作意向企业

回迁分房方案

更新单元划定

区决胜三年完成旧村拆迁攻坚计划

1、开展土壤环境调查评估，供地前完成

改造意愿表决

1、城市更新项目可免予编制片区策划方案，直接编制改造实施方案，并与控制性详细规划调整同步推进、并联审批；2、城市更新项目如需编制交通、环境、安全风险、社会风险等专题评估报告，可由所辖街镇统筹组织按程序编制片区专题评估报告，作为片区内各个城市更新项目编制实施方案、控调方案的依据

制定招商文件

基础数据调查单位招标

1、召开成员大会或成员代表会议对候选合作意向企业进行表决（1票只能选取1家意向企业，可以弃权，多选无效）确定合作意向企业，表决工作原则上应在1日内完成；2、成员大会应当有本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者由有本组织2/3以上的户代表参加，经到会人员的80%以上通过的，确认为合作意向企业；3、成员代表会议应当经全体代表80%以上通过，确认为合作意向企业；4、表决结果确定后5个工作日内，农村集体应当将表决结果在村务公开栏、代理平台、区政府官方网站同步公示，公示期不少于5个工作日；5、公示期满，代理机构3个工作日内向农村集体发出《结果通知书》；6、农村集体在收到《结果通知书》之日起5个工作日内向合作意向企业发出《合作意向企业通知书》

1、区政府对城市更新单元详细规划及评估报告进行审查，如有需要组织召开专家评审会，通过后报市规划和自然资源行政主管部门

基础数据公示

1、各街镇应确保核心区域、重点路段、重要节点优先改造，结合上层次规划管制要求和用地手续情况，科学、合理确定拆迁建设的区域和时序。对拆迁建设任务完成突出的项目，优先研究、优先上会、优先批复实施方案，并给予用地指标奖励支持、村集体物业权益面积奖励

1、农村集体应当委托代理机构按规定代收竞选保证金；2、申请合作意向企业应当在报名期限内（以银行到账时间为准）按《合作意向协议》规定的额度交纳竞选保证金不少于1亿元现金，并在规定期限内按招商文件要求向代理机构提交资格审查材料

1、旧村改造项目允许安置区和融资区同步建设；2、已签订融资区预售监管协议且使用经区城市更新部门批准的账户作为预售监管账户的改造项目，通过出具承诺函，承诺按区有关要求在规定时间内完成安置区和公配设施建设交付的，允许先行申请办理融资区部分商品房预售手续

实施方案批复

基础数据核查

土地供应

办理用地规划设计条件

表决稿

1、形成村民表决稿（含拆迁补偿安置方案）；3、表决主体：村集体经济组织成员代表会议（2/3以上代表参加）；4、通过比例：到会代表2/3以上

施工建设

1、原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，整合周边用地，利用留用地及三地

基础数据调查