大城市化和居民加杠杆能支撑房价多久
2016-07-08 10:30:16 0 举报AI智能生成
国泰君安首席经济学家李迅雷《大城市化和居民加杠杆能支撑房价多久》
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大纲/内容
观察房价见顶的窗口有哪些
居民购房的杠杆率
房贷余额的变化
通胀率的变化
M2则与房价的关联度更大些
CPI与GDP关联度更大
若GDP起不来，则CPI也不用太担心
金融机构之间会否出现信用风险
企业债务
企业债务主要表现为国企的债务
国企有政府信用作为背书，故企业高债务之下似乎还是看不到爆发系统性风险的直接诱因
如信用债出现大幅下跌，那么，金融机构既要应对相关产品的兑付压力，又要承受砸在手里资产的流动性缺失风险
总结
房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的
市场总有市场的波动铁律
随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的
一轮房地产周期大致都是18-25年
房地产的流动性更值得关注，因为楼市不同于股市，前者的流动性风险会更大，届时不是你想卖就能卖得掉
大城市化助推二线城市房价上涨
2010年及之前则主要表现为人口现象
新增农民工数量创出1200万的历史新高
流动人口最多的一年
16-64岁劳动年龄人口占比最高的一年
2010年房地产开发投资增速达到33%的历史峰值
目前房价上涨主要是一种货币现象
2011年开始，新增农民工数量和劳动年龄人口均出现下降，房地产开发投资增速也掉头向下，同时，GDP增速也出现了持续至今的回落
货币超发，其扩张的速度远超GDP增速
人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在
大城市化率不高
三四线城市向一、二线城市迁徙的过程远未结束
中部不少省份的人口净流出与省会城市人口的净流入，在江西、安徽等省也有类似情况。这就是所谓的大城市化现象。
从2010年至2015年这五年中，天津市的常住人口增长19.6%，但全国总人口只增加3.1%，说明在全国人口增速放缓的情况下，天津人口净增速达到16.5%。
河南省常住人口在2010-2015年这五年中几乎没有增加，相对全国总人口的增加比例，其净增速实际上是负3%，但郑州作为省会城市，同期人口约增长10%左右。
目前一线城市的人口严控，人为导致人口增长放缓甚至负增长。故当前的大城市化主要体现在二线城市。
一二线城市内部也存在市内城市化和居住地的再选择过程
二线城市的教育、医疗等公共资源虽然不如一线城市，但也远胜于三四线城市
结论
二线城市则是人口现象和货币现象兼而有之
一线城市房价的上涨，更体现为一种货币现象，即居民购房加杠杆
居民房贷大幅攀升的势头能否遏制
上半年新增房贷会超过2万亿
总量看并不算高，但增量过大，反映了居民投资房地产的杠杆率大幅提升
中国经济对货币扩大的依赖度较高，另一方面，购房也成为对付货币超发的主要手段
居民房贷增速的上升是从2013年开始的
为何从2013年开始，居民购房的杠杆率上明显上升呢？
第一，房价不断上涨导致靠自筹资金购房难度增加
第二，在国家抑制投资投机性购房的政策下，刚需和改善型购房的比例增加
第三，2013年以后，贷款利率不断下行，加之今年国家下调购房首付比例，则进一步刺激了房贷规模的提升
第四，反腐因素导致灰色收入较高的群体购房意愿大幅下降
问题
高库存地区尽管鼓励购房，但还是不改高库存现状
房地产热门城市尽管已经是低库存了，但居民购房总体看还是在加杠杆
如何看？
不能简单地根据政策导向进行演绎，认为政策目标能够顺利实现，还是要看销售量和销售结构的变化
不能期望调控政策的出台就会使得居民购房加杠杆就会“理性回落”
房贷最终会从优质贷款变为劣质贷款
房价见顶还为时尚早，因为今后至少还可以取消限购来阻止房价下跌啊
因为住宅既然耐用消费品，又是投资品，作为投资品，其供求关系取决于房价走势，房价如果向下拐点确立，则供求关系马上逆转
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