东亚公司案件

提交人：北京东亚信义国际会展中心有限公司

北京东亚信义国际会展中心有限公司与中通房地产开发有限公司合同纠纷申请监督案

协议书2011.04.29

本案中不论对《补充协议》如何进行解释，均不影响中通公司应承担的丧失定金的法律责任。中通公司诉前始终主张是购买了全部房屋，不允许东亚公司对外销售，亦明确不再执行《补充协议》与《工作流程》的约定。双方的《补充协议》与《工作流程》因为中通公司的明确反对，并未实际履行。因此，双方理应按照《协议书》执行。中通公司违约，理应承担《协议书》约定的定金责任。

第1条 如果在2011年12月31日前，《协议书》中标的所涉房屋规划销售面积未全部安置使用，剩余销售面积东亚公司有权向社会公开销售。中通公司安排的拆迁居民或指定第三方可优先签约购房。

文件名称

合同约定

《协议书》中双方关于商品房买卖的意思表示明确，房屋位置、面积、价款、付款方式及违约责任等约定明确，双方成立合法有效的商品房买卖合同关系，中通公司应依约支付全部购房款，否则即构成违约。

补充协议2011.05.18

《补充协议》与《工作流程》于同一天签订，应作整体解释、同一解释

第12条 2011年12月31日后，在继续保证中通公司拆迁安置使用的前提下，未完成居民安置的房源，如由中通公司提供的意向购买客户成交，中通公司每平方米17500元与东亚公司结算。如由东亚公司提供的意向购买客户成交， 按如下方式执行：（1）采取甲、乙双方合作销售的方式；以东亚公司现有的销售代表以及销售管理人员组成销售团队。销售团队人员奖金发放参照东亚公司原奖金分配方案，即销售代表为个人签约额的千分之一点五；销售经理为全部签约额的万分之二点五。（2）东亚公司负责提供现有的售楼处作为销售场所。（3）东亚公司负责制定推广方案。推广费经双方认可后方可实施，由东亚公司先垫付，在销售收入中扣除。（4）销售分配方案：以每平米17500元作为基础价，以实际成交价计算利润分配。 实际成交价为每平方米17500（不含）至18000元（含）的纯利部分，全部归中通公司所有； 实际成交价为每平方米18000元（不含）以上的纯利部分，双方按5:5的比例分配； 实际成交价为每平方米17500元（不含）至17000元（含）的降价部分，全部由中通公司承担； 实际成交价为每平方米17000元（不含）以下的降价部分，双方按5:5的比例承担。 结算方式：每三个月据实结算，中通公司负责提供符合东亚公司要求的相关金额的发票；直至房屋销售完毕。

工作流程2011.05.18

东亚公司核心观点示意图

《补充协议》与《工作流程》未改变《协议书》为商品房买卖合同的性质

东亚公司观点

1、从法律规定来看，合同性质的变化、房屋面积等均系合同核心条款，除非双方有明确意思表示变更上述条款，否则不能认定为变更了原协议。《补充协议》和《工作流程》仅系《协议书》的细化和补充，没有任何变更合同性质或交付面积的意思表示与内容。《补偿协议》与《工作流程》的约定前提均是建立在中通公司购买全部房屋的基础之上。2、从合同履行情况看，《补充协议》签订后，中通公司在已付3000万定金基础上，又按照约定支付了剩余1.5亿元定金，说明中通公司完全同意继续履行《协议书》约定的全部购房义务。3、从《补充协议》及《工作流程》的内容看，《工作流程》中约定，未安置的少部分尾房，可以对非安置人员销售。如以中通公司提供的意向客户成交，中通公司按每平方米17500元与东亚公司结算；如以东亚公司提供的意向客户成交，以17500元为基础，以实际成交价分配利润：即17500-18000元部分归中通公司，更高部分双方5:5分账。上述约定的逻辑前提恰恰是建立在中通公司购买全部未售房屋的基础上，利用东亚公司的销售优势及场地，帮助中通公司代销房屋。4、从商业逻辑判断，如果认为剩余尾房已不包含在中通公司已购房屋面积范围内，那么该部分房屋仍属东亚公司所有。在东亚公司销售自有房屋且客户来源系自己提供的前提下，为何要将所得利润与中通公司分配？原终审观点显然不能自圆其说，其认为双方变更了房屋交付面积，免除了中通公司部分购房义务，明显违背商业逻辑，系强加给双方且明显不合常理的错误结论。 唯一合理的解释是：《协议书》中已明确所有未售房屋均由中通公司购买，但因中通公司自身原因，始终未支付后续购房款，为弥补中通公司履约能力的不足，东亚公司利用房屋销售及客源上的优势，帮助中通公司尽快完成其已购尾房的销售。5、从双方往来函件及中通公司诉前的行为看，东亚公司一直发函要求中通公司支付全部房款，中通公司在回函中多次明确表示涉案房屋已由其全部购买，并以一系列恶劣行为阻挠东亚公司公开销售。因此，中通公司对已购买全部未售房屋的事实自始至终都确认并一再坚持。