苏州皮革城
2017-10-23 23:34:12 0 举报AI智能生成
设计项目分解
作者其他创作
大纲/内容
操作方式
1.改造工程
用地属性
A6-社会福利设施用地-为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属，
养老院，福利院，孤儿院等
2014年《养老服务设施用地指导意见》
出让最高50年
公寓宿舍等居住用房，不得大于40平方
鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设！
对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。
套用此文，因为商业用地更贵，也许就不用补缴？
政府是鼓励需求养老机构的，应争取政府的支持政策
2016《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》
2.装饰装修工程
参考规范
建筑设计防火规范（新版）
新旧的潜在冲突
江苏省商业建筑设计防火规范
与养老功能的潜在冲突
苏州市房屋装饰装修结构安全管理规定
严禁：
１.擅自拆除承重墙或拆除房屋的柱梁板等，危及主体结构安全功能
２.擅自超过设计承载力，在楼板上砌筑墙体
３.擅自在建成房屋下建造地下室或开挖房屋基础
采光井方案不可行
推荐：（威卢克斯）导光管方案，号称一般５年回收成本，使用寿命２０年
（六）擅自拆改供暖，燃气管道和设施的，对装修人处５００元以上１０００元以下罚款
核心风险
经营
工商管理，企业登记，营业执照
消防
不仅是装修＋消防罚款就行
养老院风险过大，消防必须过
养老院风险过大，消防必须过
养老涉及的公寓隔间，医疗可能都会有技术难度
3.外立面改造工程
可合并到装饰工程中
2.过规划局
上海市土局：
《上海市房屋立面改造工程规划管理规定》
《上海市房屋立面改造工程规划管理规定》
《建设工程规划许可证》（立面改造）
大量立面开窗可能引起规划局的疑义
苏州
《建设工程规划许可证》（外立面）
《建设工程规划许可证》（外立面）
1.涉及改变建筑使用性质的，应附有关土地办理手续
2.涉及改变建筑墙体结构的应出具房屋安全鉴定书
建筑空间
屋顶空间的利用
负一层只有配套的可能？
楼板开洞，少量符合装修规定，过多过大可能有问题
无障碍电梯
成本估算
时间节点
1.联系好养老团队或个人，尽快了解项目和初判
2.本周四周五和业主的沟通会
3.启动会
周五或下周一
3.下周三各专业的现场会
4.下周五，建筑，养老与业主明确定位方向和布局思路，各专业开始分头作评估报告
5.第三周周三，评估成果汇总，如有问题作相应调整，预算专业介入进行造价估算
6.第三周周五，成果汇总汇报
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