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2017-02-15 12:19:04   0  举报

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上海房地产板块分析

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大纲/内容

临沂新村：核心区低总价代表

长清路有13号线贯穿，临沂新村应该也会有

关于地铁：郊区通往城市的地铁

地铁对其提升作用不大，临沂新村本身是成熟社区，公交已经四通八达，跟郊区通地铁的意义不同

现状：例6号线，从南向北，中间无人下车，到世纪大道才有大批下来的客人

现状：例16号线，头几站就坐满，接下来基本只上不下，沿线居民早高峰上不去

关于价格：15年3w，16年底6w，市区低总价300万，胜在便利

关于电梯：市区一般都不会加，反对住户居多(原中间黄金楼层住户、底层楼层住户）

前滩：豪宅潜力地段

一个预测：预计前滩豪宅3年内将达到9~12w，作为新盘而言竖立区域标杆，刷新一部分人心理价位

城市环境：四条地铁线路，中环很近，总部经济，地块无拆迁后患，无老破小破坏区域面貌，集中各类公司总部高端人士

相对位置：对面徐汇滨江，目前新房平均价格10w+

投资预测：

①前滩利好因素稳定，经济波动所造成的下跌空间有限；

②现状：房票有限。在资金足够的情况下选择总价高的，升值空间远大于郊区

③参照：张江科创中心支撑其周边房价（亦因近陆家嘴），前滩未来职业人收入高于张江

④人文发展：前滩和徐汇滨江的人文建筑将互相呼应，完善滨江沿线文化打造【新图书馆博物馆大剧院，已具备文化中心雏形】

⑤教育择址：惠灵顿公学，国际学校市调选址

⑥城市规划：2040年，徐汇滨江与前滩共同成为又一新的聚焦中心

⑦城市地位：中环内干净无老破小土地，高端就业规划，last

忠告：买得到的价格才是真实价格，买不到不必等

other看法

郊区环外板块：现有一手房存在地，应该纳入存量考虑（不知道这个存量是什么）。内环一手一律豪宅已失去参考价值

关于自住：上海本地人很多外环内新房，郊环不适合自住，市区老公房也不适合自住

中环&内环：社区新，小区密度低&成熟——→市区的定义将扩大，两者价格会逐渐靠近【前提：中环商业逐渐成熟，地铁通达性进一步提高，无内环城市牛皮癣，教育资源进一步平衡】

解读地段：需要环线+板块，内环不全是静安寺、陆家嘴，举例  张江板块同比新旧房屋价格贵过普陀【5~6年房龄目前均价9w】

大宁板块：享受便利，但人员结构较为复杂，整洁程度不够高

题外话：评价一个城市的吸引力，在于察其底蕴、看它吸引当代艺术的能力【结合大D看法】。徐汇滨江之所以成为下一个中心，在于它的近长期规划引入影视及高端当代艺术聚集人群，越是高端企业，将越讲究企业文化和艺术品位，将形成聚合效应吸引他们靠近。better ones be better

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