不动产执行流程图

不动产是否进行权属登记

启动财产处置程序的期限：（一）执行程序中首先查封的，于查封之日起30日内启动；（二）财产保全中首先查封的，执行立案之日起30日内启动；（三）轮候查封的，于取得处置权之日起30日内启动；确实有合理理由的，不受上述期限限制，但应当说明理由并报局长或者负责人审批。（法释〔2004〕16号第一条；人民法院办理执行案件规范第382条）

10日内向被执行人发出执行通知

30日内

是否符合受理要件

法院移交相关资料

法院财务部门收到执行款

民诉法236条人民法院办理执行案件规范第17条

告知申请人向有管辖权的法院申请执行

不符合条件的

网络司法拍卖时间的持续时间不少于24小时，竞价结束前5分钟无人出价的以该价为准，有人出价的竞价时间自出价时间顺延五分钟；优先购买权人以优先竞价代码参与竞买。网络司法拍卖可以只有一个参与者。出价不低于起拍价的拍卖即可成交。

15/30日前公告

执行立案

缴纳保证金

审判部门移送

收到评估报告15日内启动拍卖程序

10日内

裁定不予受理

15日内

法释〔1998〕15号第19条第2款

材料错漏的，法院一次性书面告知当事人指定期限补正

成交

通知优先权人

部分缴纳

有买受人愿意以第三次拍卖保留价买受不动产

第三次拍卖

有管辖权

买受人按期交付价款

委托拍卖的，公告范围由双方协商，协商不成的法院确定，同时在报纸和其他媒体公告，但费用由申请者自行承担；信息同步在“人民法院诉讼资产网”上。网络司法拍卖的，除按法定途径发布，还需在网络司法拍卖平台上公示信息。

期限内未补正退回材料并记录，坚持要求提交或者补正后仍然不符合要求

做出评估报告确定评估价格

当事人双方和其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许（法释〔2004〕16号第四条）。

向上一级人民法院申请复议

法院评估价格为拍卖的保留价

直接变卖

具备初始登记条件的，处置后向登记机构发出协助执行通知书，不具备初始登记条件的，处置后向登记机构发出通知书，并载明待买受人或承受人完善手续具备初始登记条件后，由登记机构按照执行通知书予以登记。不具备初始登记的，原则上“现状处置”并告知买受人和承受人，后续问题自行负责。（法〔2012〕151号第二条）

申请执行人或其他执行债权人申请或同意以拍卖所定价格接受财产的，将此财产交其抵债

法院立案审查

5日内

被执行人不履行法律文书确定的义务或者隐匿财产的，可由院长签发搜查令采取搜查措施。

将评估报告发送给当事人和利害关系人，有异议的10日内可以书面向法院提出。

未控制的，直接注销案件

不可以分割的，全部进行预查封

否

参与分配

不动产执行流程图王纯洁20180411

法院应当通知当事人到场，当事人不到场的法院可以书面形式送达。

经征询申请人意见，移送有管辖权法院执行

不动产

无买受人

全部缴纳土地出让金的，法院可以对土地进行预查封

法释〔1998〕15号第20、22条；法释〔2015〕8号第6、18条

预查封尚未进行权属登记的房屋

每次责令被执行人报告财产需重新签发。

确认属于可查封不动产

提交执行材料

第一次拍卖

不动产有下列情形之一的，可以查封：（一）登记在被执行人名下（法释〔2004〕15号第二条第一款；人民法院办理执行案件规范第353条第1款，547条第1款）；（二）登记在第三人名下，但第三人书面确认或者生效法律文书确认该不动产属于被执行人所有的（物权法第二十八条，法释〔2004〕15号第二条第三款；人民法院办理执行案件规范第353条第3款，547条第3款，第548条）；（三）未办理权属登记，但根据土地使用权审批文件和其他相关证据确认属于被执行人所有的（法释〔2015〕5号第四百八十七条第一款；人民法院办理执行案件规范第557条第1款）。

网络司法拍卖开始前3日/委托拍卖开始前5日通知当事人和担保物权人、优先购买权人和其他优先权人。网络司法拍卖无法通知的，在拍卖平台公示理由5日视为送达通知；委托拍卖通知后优先权人拍卖日到场的，视为放弃优先权。（法释〔2016〕18号第十四、十六条）

网络司法拍卖无人出价/委托拍卖无人出价或最高报价低于保留价

法院作出拍卖成交裁定或者变卖成交裁定

当事人双方及有关权利人同意的，可以变卖；价格有约定的，按照约定，无约定但有市价的，变动价格不得低于市价，无市价但价值大不易确定交易价格的，委托评估机构评估，并按照评估价格变卖。最低价格不得低于评估价的二分之一。

审核

法院在委托评估前对标的物的权属状况、占有使用情况等进行必要调查，制作财产现状的调查笔录或者收集其他资料，交给评估机构；所需资料由当事人和第三人提交，不予提交的可以强制提取。

符合

符合条件

申请执行人或其他执行债权人接受抵债的

被执行人财产情况发生变动的，10日内向执行法院补充报告。

法院作出抵债裁定，不动产交申请执行人抵债

受理

网络司法拍卖的，申请执行人从名单中选择网络服务提供者/委托拍卖的，法院随机方式确定拍卖机构。

法院随机确定评估机构

可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金比例进行查封

法院酌情降低保留价，但不少于上一次保留价的80%。

发现财产根据财产种类型之采取不同措施。采取措施的法院应作出裁定，并送达申请人和被执行人

“其他执行措施”包括强制管理，依据市场价格重新启动（评估）拍卖程序等（法（执）明传〔2014〕169号第7问）。

向被执行人发出报告财产令

是

是否控制财产

10 日内

法院可以传唤被执行人或者其法定代表人、负责人、实际控制人、直接负责人到法院接受调查询问。

网络司法拍卖的，在起拍价5%-20%范围内确定，当事人应当实名缴纳。申请执行人可以免交，但债权数额小于保证金数额的按差额部分缴纳；委托拍卖的，法院确定数额，但不少于评估价或者市价的5%，执行申请人可以免交保证金。

经依法传唤无正当理由拒不到场的可以据传；下落不明的可以通知单位协助。

30/60日内

房屋具有下列情形之一的，虽未进行权属登记，执行法院可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已经办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的案例了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预售登记的房屋。（法发〔2004〕5号第十五条；人民法院办理执行案件规范第554条）

全部缴纳

同意

查封不动产

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认属于被执行人的，人民法院可以查封。（法释〔2004〕15号第二条）

拍卖

预查封登记自不动产登记到被执行人名下时自动转为查封登记，时间从预查封之日起开始计算。

发放执行款

预查封尚未进行权属登记的土地使用权

继续执行

因为委托中止在规定期限内不能完成需要延长期限的，评估机构向法院提交书面申请。

执行法院向国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权

被执行人报告财产，法院核实财产报告

不同意

查封、扣押、冻结措施有效期不足一个月的，移送前先性办理续行手续，已执行的视为受理法院的执行措施。

不符合

两人以上申请抵债的，由法定受偿顺序在先的优先承受，顺位相同的抽签方式决定承受人。

网络司法拍卖30日前/委托拍卖15日前，需进行公告

法院确定拍卖机构

发出变卖公告

法院向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属

送达查封裁定书、协助查封通知书，制作查封公告和封条，查封已经登记的不动产。查封期最长不超过3年。

60日

执行法院管辖权确定

裁定驳回执行申请

不动产登记部门协助办理执行发现权属错误的，可以向法院提出审查异议，但不停止协助执行事项。法院在30天内审查。

网络拍卖优先，但法律、行政法规和司法解释规定必须采用其他途径处置不适宜网络拍卖的除外（法释〔2016〕18号第二条）

网络司法拍卖的起拍价不得低于评估价或市价的70%；委托拍卖的不得低于80%。

解除查封，并退还给被执行人，可以采取其他执行措施的除外

部分缴纳土地出让金的

登记机关认定不具备初始登记条件并作出书面说明的，法院30天内进行审查。理由成立的撤销或变更执行通知书并告知登记机关；理由不成立的书面告知登记机构限期按通知书协助办理。

一般案件，30个工作日重大疑难复杂案件，60个工作日

7日内

移交不动产

无管辖权

第二次拍卖

材料符合要求

符合条件的，终结执行（法发〔2014〕26号第十六条）