买卖不破租赁

买卖不破租赁

法律依据

《合同法》第229条：“租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”

《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第20条

能否适用在动产租赁物

结论：不行。

法律依据：《民法通知》第119条第2款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”

何时对受让人发生效力

在受让获得房屋所有权时。（无明确法律依据）

租金收取衍生问题

收取时间：《合同法》第163条：标的物交付后可以收取。注：无需等到获得物权所有权即可主张。

在办理所有权变动前，原房屋权属人收取了全部租金的情况，怎么处理？

无抵押情况下，买卖不破租赁，买受人概括承受原出租人的权利义务。

有抵押情况下

租赁关系发生在抵押前；

同上述无抵押情况的处理情况。

疑问：原权属所有人获得的部分租金，买受人需追索的话，是以什么事由主张？

意见：依据《合同法》163条（无抵押情况下还有依据《合同法》第107条），要求出卖人继续履行责任

租赁关系发生在抵押后；

租赁合同无需继续履行，对受让人无约束力，租赁关系不得对抗已登记抵押权，在拍卖过程中人民法院可依法除去拍卖。

《查封规定》第26条1款

《最高院审理城镇若干规定》第20条

《担保法司法解释》第65条、第66条

《物权法》第190条

《拍卖规定》第31条第2款

《执行异议规定》第27条、第31条第1款

押金收退衍生问题

押金的性质

1、根据当事人意思表示进行判断，存在租金预付的情况，实务上多认为押金具有担保性质。

2、无定金罚则功能，非特定化性质（非动产质押），认为是让与担保比较合适

承租人于权属变动前已给付押金，变动后有无继续给付押金的义务？

受让人即收原权属人的地位，应确认受让人取得物权所有权以及相关的其他权利，无权要求承租人另行给付押金。

承租人于权属变动前向原权属人给付定金，租赁合同到期后，承租人能否向受让人主张押金退还？

结论：有争议。

主张无需退还。理由：1、买受人未接收到该押金款项；2、未经承租人同意即将该退还事由转给未知第三方，有加重承租方的法律风险；3押金返还作为作为义务，义务的转移如果没经过受领权益人（承租人）的同意，不发生转移的效果；

主张需退还。理由：1、租赁合同和押金条款是主从关系，依据《担保法》第81条应一同转让；2、押金需发挥担保功能，需发生于租赁合同承受以后，由受让人承担押金退还义务比较合适。

《买卖不破租赁若干事务问题探析》陈旨文