土地增值税
2020-05-22 14:49:16 0 举报AI智能生成
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土地增值税知识点整理
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大纲/内容
征税范围、纳税人、税率
征税范围
有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额
房地产继承
不征税
房地产赠与
特定赠与不征税
赠与直系亲属或赡养人
公益捐赠
合作建房
建成后分房自用
暂免
建成后转让
照章征收
交换房地产
双方均缴税
个人交换住房经核实可免税
房地产抵押
抵押期间不征税
抵押期满视权属转移与否征税
房地产出租
房地产评估增值
国家收回或征用
免征
房地产代建房行为
转让、抵押、置换土地
实质发生即征税
纳税人
转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人
税率
超率累进税率
分支主题
增值额确定
收入额确定
货币收入、实物收入、其他收入，不含增值税
扣除项目
新建房
取得土地使用权所支付的金额
出让：支付的土地出让金
划拨：按规定补缴的出让金
转让：支付的地价款
房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费，含耕地占用税
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
房地产开发费用
不能按项目计算分摊利息，或不能提供贷款证明的
开发费用＝（地价款及费用＋开发成本）×10%以内
能按项目计算分摊利息，并能提供贷款证明的
开发费用＝利息＋（地价款及费用+开发成本）×5%以内
转让有关税金
城建税、教附、地方教附、印花税
房企不含印花税
加计扣除
仅限房企建新房
存量房
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除取得土地支付的金额
房屋及建筑物的评估价格（评估费可扣）
需要评估的情况
出售旧房及建筑物的
隐瞒、虚报房地产成交价格的：不申报、少申报
提供扣除项目金额不实的
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
计算方法
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
无评估价格但有发票
扣除金额＝发票价×（1＋5%×年数）
发票价：普票价税合计，专票不含税价加不可抵扣税额
年数：购房发票日至销售发票日，每满12月为一年，超一年未满12个月满6个月为一年
城建税、教附、地方教附、印花税、契税
按评估价不扣契税，按发票价可扣契税但不作为加计5%基数
仅卖地
税额计算
一般税额计算步骤
1.增值额=收入-扣除项目
2.增值率=增值额/扣除项目
3.根据增值率确定适用税率及速算扣除系数
税额＝增值额×适用税率—扣除项目×速算扣除系数
分期开发转让和预售房地产
先预征，在清算
预征率
东部：不低于2%
中部：不低于1.5%
西部：不低于1%
清算
清算时应补退税额=应纳税额-已预征税额
成片受让土地后，分期分批开发、转让房地产的，对扣除项目金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊
扣除项目金额=扣除项目总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积
减免优惠
转让房屋，增值额未超过扣除项目金额20%的，免税‘超20%的，全额计税
建造普通标准住宅（120平）出售
普通其他分别核算
转让旧房作为保障性住房
转让旧房作为公共租赁住房房源
因国家建设需要免征土地增值税
因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产
因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产
对个人销售住房暂免征收土地增值税
对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征
改制重组免税（2018-2020）
合并：原主体存续
分立
改制重组时以房地产作价入股投资
征收管理
纳税期限
转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报
经常发生房地产转让行为，难以在每次转让后申报的，可按月或按省级地税规定的期限缴纳。选择定期申报的应备案，确定后一年内不得变更
纳税时间和缴纳方法
一次交割付清价款
税务可在纳税人办理纳税申报后，根据应纳税额大小及办理过户登记手续的期限等，规定其在办理过户登记手续前数日内一次缴纳全部土地增值税。
分期收款
税务可根据合同规定的收款日期确定具体纳税期限，规定每次收款后数日内缴税。 每次应纳税额=本次收款×（总税额÷总收入）
全部竣工结算前转让房地产
税务可预征土地增值税，待该项目全部竣工办理结算后再清算，多退少补。 预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
清算受理
应当（必须）清算
房地产开发项目全部竣工、销售完成
整体转让未竣工决算房地产开发项目
直接转让土地使用权的
可要求清算
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在注销前清算）
省税务机关规定的其他情况
清算收入确认
已全额开具商品房销售发票的，按发票金额确认收入
未开或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入
期限内清算补缴不收滞纳金
拆迁安置费
自建项目原地安置
安置用房视同销售，同时确认拆迁补偿费 拆迁补偿费=安置用房收入+房企支付差价款（-回迁户支付差价款）
自建项目同上述，外购项目以购房支出计入拆迁补偿费
货币安置
凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
清算审核
分类
案头审核
实地审核
审核内容（部分）
清算单位
是否以国家有关部门审批的开发项目或分期项目为单位，普通住宅与非普通住宅分别计算增值额、增值率，分别计税
非直接销售和自用房地产的收入确定
投、分、抵、换、福应视同销售，按同类平均价格、市场价格或评估价格顺序确认
区分用途，自用出租等权属为转移不扣除成本费用
应取得而未取得合法凭证的不得扣除
归集的各项成本费用必须是实际发生的
各扣除项目分别归集不得混淆
归集的必须是在清算项目中直接发生或应分摊的
分期开发或同时开发多个项目，或同一项目中有不同类型房地产的，应按受益对象，采用合理方法分摊共同成本费用
同类事项用相同会计政策或处理方法，税法优先
利息
计入开发成本的利息应调整至开发费用
一般性贷款利息支出，应按项目合理分摊
利用闲置专项借款对外投资取得收益，收益应冲减利息支出
公共设施
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
清算后转让房地产
清算后转让的扣除项目金额＝转让面积×单位建筑面积成本费用 单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
核定征收
核定征收率不低于5%
依照法律、行政法规的规定应当设置财务账簿但未设置的
擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的
虽设置财务账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的
.符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
纳税地点
房地产所在地
土地增值税
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