佛山市南海区旧村居改造流程图

经村集体及镇（街道）书面核实确认所签协议和保证金，市场改造主体可以进场对已签约的房屋实施拆除

相关政策：广东省人民政府令第189号-《广东省农村经济组织管理规定》 表决主体：村（居)集体经济组织成员大会（本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加）通过比例：成员大会到会人员1/2以上

公建配套保障

城市更新单元规划批准后需在项目所在地公开场所和区政府门户 网站平台等开展批后公布工作

由区级自然资源管理机 构将研究报告及书面审议意见上报市自然资源局审查，审查通过后由区级城市更新 机构列入批次计划报区政府批准

摇珠分房

区级城市更新机构审查通过后，由村（居）集体经济组织召开成员大会表决

涉及控规修编的

改造范围内或分期范围内90%以上土地房屋权利人的建筑物拆除和房产证注销工作完成后，市场改造主体应向主管部门申请供地手续和各种报建审批

流程图制作主要参考：南府办〔2019〕9号-《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》佛府〔2019〕14号-《佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧”改造）促进高质量发展的实施意见》南府办〔2020〕4号-《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定的通知》

区级自然资源管理机构会同区级城市更新机构审查 通过后，报区人民政府审批

城市更新单元计划、城市更新单 元规划可以同步编制、同步审批

佛山市南海区旧村居改造流程图

由镇（街道）牵头组织，市场改造主体与村（居）集体经济组织共同制订项目实施方案及拆迁补偿安置方案

缴纳拆迁补偿安置保证金

为缩减表决环节，加快项目推进，鼓励将村民回迁住宅及补偿的集体物业的用 地选址、是否分宗供地、是否保留为集体建设用地等事宜，与项目实施方案同步表决

由镇（街道）牵头，村（居）集体经济组织或市场改造主体委托具备乙级及以上资质的城乡规划编制单位编制城市更新单元规划

表决同时应一并就禁止私人新建、改建、扩建住房的事宜（含禁建范围、禁建期限）进行表决

涉及控规布局调整的

改造意愿表决：由村（居）集体经济组织召开成员大会或成员代表会议公开表决改造意愿

涉及控规局部调整的

表决同意后由区级城市更新机构报区政府审批

由镇（街道）牵头，村（居）集体经济组织或市场改造主体委托有关调查单位开展详查阶段摸底调查

招商文件与项目改造协议由镇（街道）初审并报区级城市更新机构审查

村（居）集体经济组织负责制定招商文件和项目改造协议

区政府批准之日起30日内，市场改造主体按约定缴纳第二笔履约保证金（1亿元）

划定更新单元：由镇（街道）会同村（居）集体经济组织确定旧村居改造范围，划定城市更新单元

拆迁改造开始后，市场改造主体可以按照竣工面积比例占拆迁面积比例申请返还拆迁保证金，返还款专项用于本项目开发及拆迁补偿

区自然资源管理机构上报市自然资源局和市城市更新局备案

纳入当年年度计划：纳入当年年度计划的改造项目，应根据城市更新单元计划的批复，按《南海区 城市更新单元规划编制技术规定》的要求编制城市更新单元规划

办理完善历史用地手续

由区级城市更新 机构列入批次计划，报区政府批准

城市更新单元计划 和城市更新单元规划可以同步编制、先后审批

六年签约率未达90%

区级城市更新机构出具项目实施方案审核批准文件

签约率达到90%（可分期）

区级自然资源管理机构上报市自然资源局，由市自然资源局将城市更新单元规划草案及审查意见提交市城市规划委员会审议，根据审议意见修改完善后报市人民政府审批

对城市更新单元内土地、房屋权属以及村集体户籍人口等进行深入、细致调查

若符合条件的意向企业为2-3家，成员大会表决票数最多且超过一半同意的获得市场改造主体资格若符合条件的意向企业为1家，成员大会表决票数超过三分之二的获得市场改造主体资格

镇（街道）审查通过后的项目实施方案，由镇（街道）城市更新机构报区级城市更新机构审核

由村（居）集体经济组织召开成员大会表决确定市场改造主体

不涉及控规局部调整的

区级自然资源管理机构会同区级城市更新机构进行联合审查，并由区级自然资源管理机构征求区级环境保护管理机构、区住建、经贸、教育、交通、水利、文化等相关部门意见

改造实施阶段

城市更新单元规划的申请由镇（街道）自然资源管理机构受理，初步审查通过的，报区级自然资源管理机构

相关政策：南府办〔2020〕4号-《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定的通知》初步摸查包括土地权属、集体物业建筑面积、私人住宅建筑栋数、户口及人口情况等改造项目基本情况

经费可由村（居）集体经济组织自筹，也可由市场改造主体支付，纳入改造成本

项目改造协议需明确开发建设主体、保证金、拆迁补偿安置、回迁物业建设和其他相关权责要求，以及协议终止及相关违约责任等内容

1、若控规已法定且无需编制单元规划的，在单元计划批准后即可组织材料上交易平台选定土地前期整理方或市场改造主体；2、若需要编制控规或城市更新单元规划的，在控规或城市更新单元规划的成果已上报市自然资源局（市城市更新局）后，允许依照单元计划批复和上报的规划成果（旧村居项目依据规委会审核通过的成果）在规划容量总量控制的前提下，组织材料上交易平台选定土地前期整理方或市场改造主体

初查阶段摸底调查

不调整控规的

评审小组对报名企业进行综合评分，选取得分前3家企业作为意向企业

申报城市更新单元计划：城市更新单元计划的申请由镇（街道）城市更新机构受理，初步审查通过的， 报区级城市更新机构，由区级城市更新机构和区级自然资源管理机构进行联合审 查、审议

1、城市更新（“三旧”改造）涉及控规未覆盖的区域，可由市自然资源局南海分局会同土地所在镇政府（街道办）组织编制城市更新单元规划，参照控规审批程序批准后，作为控规实施；2、城市更新（“三旧”改造）涉及控规调整的，可参照控规修改程序批准城市更新单元规划，覆盖原控规

村（居）集体经济组织草拟服务协议，草拟稿在村（居）范围内公示5日

区政府批准后由区级城市更新机构出具项目实施方案批准文件

经村表决同意并报区批准，可延长两年

村（居）集体经济组织委托中介机构进入区公共资源交易平台公开招商，公示时间不得少于30日

按照“先安置、后拆迁”的原则建设物业

相关政策：广东省人民政府令第189号-《广东省农村经济组织管理规定》 表决主体：村（居)集体经济组织成员大会（本组织具有选举权的成员的半数以上参加，或者有本组织2/3以上的户的代表参加）或成员代表会议（有本组织2/3以上的成员代表参加）通过比例：成员大会到会人员1/2以上或成员代表会议到会代表2/3以上

村（居）集体经济组织与选定的服务机构签订服务协议，服务协议签订之日起30日内，抄报镇区两级城市更新主管部门

办理不动产权证注销登记手续

改造主体缴纳第一笔履约保证金（2千万元）存入三方监管账户

通过联合审议的城市更新单元计划，涉及标图建库新增或调整的，区级城市更 新机构可同步组织上报市城市更新局纳入标图建库或进行调整

四年内签约率未达到90%

报建及项目建设

确定市场改造主体阶段

金额=总拆迁面积（分期面积）*区片土地市场评估价*10%，履约保证金可转为拆迁保证金

更新单元计划阶段

涉及完善土地征收手续的，项目实施方案连同用地报批材料一并报市审批

审查通过的土地和房屋权籍调查成果由镇政府（街道办）组织公示，公示要求在改造地块现场、村务公告栏、镇政府（街道办）网站公示不少于 15 日

服务协议报镇（街道）审核同意后，由村（居)集体经济组织成员大会或成员代表会议表决确定服务机构

实施方案编制、审批阶段

更新单元规划阶段

镇（街道）城市更新机构对项目实施方案涉及的各方面内容的真实性、准确 性、完整性及规范性进行核查后，报镇（街道）主管领导审查

参考政策：《南海区城市更新单元计划申报指引》1、申请书                                  6、土地及建筑物信息摸底调查材料2、申请表格                               7、照片3、研究报告                               8、用地红线图4、申报主体的身份证明材料       9、专题图5、更新意愿证明材料                 10、其他材料

按法定控规实施的项目可不再另行编制城市更新单元规划

经审核（审批）的项目实施方案，由区级城市更新机构在门户网站对外公告

村（居）集体经济组织成员大会或成员代表会议表决，表决通过后报区政府批准

由村（居）集体经济组织代表4人、镇（街道）代表2人、专家评审3人组成9人评选小组

镇政府（街道办）、市场改造主体、监管账户开户银行三方

村（居）集体经济组织与改造主体签订项目改造协议

批后实施阶段

镇（街道）委托技术审查单位进行不少于30%的抽样检验，抽样检验误差小于5%的成果是为检验合格，由镇（街道）审核确认

拆迁补偿安置方案经表决通过后，镇（街道）可以启动回迁安置区供地手续办理工作

审查经费从镇（街道）城市更新办公经费中支取

服务费用可列入改造成本写入招商文件，由公开选定的市场改造主体支付

村（居）集体经济组织检查确认详查阶段摸底调查成果

修编控规

市场改造主体和村（居）集体经济组织与镇（街道）签订项目实施监管协议

签订拆迁安置补偿协议

市场改造主体退出，政府接管