《购买二手房注意事项》- 阅读笔记

购买二手房注意事项

办理贷款手续、支付首款

产权（房产、地产）过户，房屋交割

领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷

上网或去中介查看房源信息

如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。

实地考察看房，确定购房意向

房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

产权调查、和房主商议合同细节

看房子产权是否清晰

看房产证

有没有房产证。没有的直接PASS

看房主是谁

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）

有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

看土地证

土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

去房管局核实以上情况

近期是否会拆迁

交易前要注意的问题

看二手房的物管费用是否拖欠

水费

电费

煤气费

电话、宽带、有线电视等

物业相关费用

注意迁移户口问题

买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

签订买卖合同

合同的建立

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

约定付房款

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？

确定交房细节

交房的时间和条件

物业费、水电费等

提供最后一个月的缴费证明。

过户

时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。

户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

明确违约责任

合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼

每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。