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物权法

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物权法思维导图

物权法

民法

法学

作者其他创作

大纲/内容

绪论

物权在民法中的位置

德国民法典

5编：总则、债的关系法、物权法、亲属法、继承法

我国物权发展

1982年我国开始签订的一系列国际投资条约有物权概念存在

2007《物权法》出台前我国法律没有明确规定物权的概念

1986《民法通则》中无物权之名，但有物权之实

《民法典》设置物权编

制定物权法的原因

明确物的归属、保护基础权利，从而更好的利用物

《物权法》第1条：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

现实探讨-制度的设置变迁

一物二主的制度设置导致强拆问题

对物权的保护（一物一权原则），法治进步的表现 eg.海珠之眼、德国司法独立的象征

第一编总论

物权概述

物权

定义

第一百一十四条 民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第一百一十五条 物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

特征

主体是特定的权利人

客体主要是特定的物

本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配

是排他的权利

物权和债权

物权是对世权和绝对权，债权是对人权和相对权

物权是支配权，而债权是请求权

物权具有优先性，债权是平等性的权利

享有物权者的权利优先于其他人的权利

eg1.S与ABC分别签订合同，A合同B支付价款C未付价款但已完成物的交付，则C

eg2.债权人ABC债务人F，F将房屋抵押给A，卖掉房屋还债时A享有优先清偿权

物权具有追击效力，而债权只能在特定当事人之间发生效力

追击效力会遇到善意取得制度的阻碍

物权是公开化的权利，而债权具有非公开性

物权的设立采法定主义，而债权的设立采合同自由原则

物权的客体主要是有体物，而债权的主要以行为作为客体

保护方法的区别

物权：返还原物、排除妨碍、恢复原状

债权：一般为损害赔偿的方式

物权的效力

排他的效力

指同一物之上不得设立性质相互矛盾的两项物权

既是物权的性质，也是物权的效力

优先效力

对外优先性

指在同一标的物之上同时存在物权和债权时，物权优先

对内优先性

指同一物上多项其他物权并存时，应当根据法律规定和物权设定的时间先后确立优先的效力

法律规定eg.轮船-救助费（特殊受偿：后发生的先受偿）＞留置权＞抵押权

时间先后：先设定优于后设定

物权性质的债权优先于非物权性质的债权

eg.租赁权（买卖不破租赁）、承租人的优先购买权；

预告登记制度-该权利可对抗后发生的物权（物权性质的债权甚至可对抗物权）

同一物之上有兼具物权与债权性质的权利时，物权优先

eg.承租人vs共有人（物权性质的债权vs物权），共有人的权利优先

追击效力

指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还原物

在不构成善意取得的情形中，物权人可行使追击权

物权请求权

返还原物、排除妨碍、恢复原状

物权的分类

所有权

指所有人依法享有的对其财产进行占有、使用、收益和处分的权利（四项权能），它是指所有人在法律规定的范围内， 独占性地支配其财产的权利

其他物权

又称他物权，指根据法律规定和当事人的约定，由非所有人在所有人的财产上享有的占有、使用和收益权以及在特殊情况下依法享有的一定的处分权

用益物权

指依照法律规定占有、使用和收益他人所有的不动产或者动产的物权

eg.地役权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权

担保物权

指为了确保特定债权的实现，债务人或者第三人以自己的动产、不动产或权利为标的而设定的，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，权利人有权就该财产变价并优先受偿的一种限制物权

动产物权、不动产物权以及以权利为客体的物权

《不动产登记暂行条例》2015：第二条本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

物权的客体

概念和特征

定义

凡是存在于人身之外，能够为人力所支配和控制、能够满足人们的某种需要的物，都能成为物权的客体

特征

物权的客体首先应当是特定物

物权的客体主要是有体物

物权客体原则上应当是单一物和独立物

物权法中的无形财产

三种观点

无形财产是指不具备一定的形状但占有一定的空间或能够为人们所支配的物，如电、热、声、光以 及空间等在物理上表现为无形状态的物

无形财产是指知识产权

√无形财产是指除有体物之外的其他权利和利益，如股票、票据、债券等的权利

无形财产属第三类，且无形财产不受物权法调整

物权客体范围的扩大，我国物权法在建设用地使用权中规定了空间权，并将“海域”“无线电频谱”也纳入了 “物权法”

自然资源的归属及利用，我国“物权法” 中规定了自然资源的归属，同时规定了探矿权、采矿权、海域使用权、取水权、养殖权和捕捞权

电、热、声、光、无线电频谱为有体财产的延伸，属于有体物的范畴

集合财产的担保和权利质押突破了有体物的范围，包括了无形财产，如权利质权

分类

有体物与无体物

无体物指除对有体物的权利以外的其他权利和利益，如对股票、票据、债券等的权利，都可以被称为无形财产，其实质是法律所保护的权利主体的利益

动产和不动产

《担保法》规定：本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。

土地和房屋

土地包括土地、森林、水、矿藏以及阳光、空气等一切自然资源

房屋是利用一定面积的空间，在地上地下所建筑的物。房屋一般包括土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构建物（eg.水井、沟渠、桥梁——广义的房屋概念）

主物和从物

《德国民法典》第97条【从物】 （1）不是主物的组成部分，但为了主物的经济目的而提供使用，并与主物存在符合此使用目的的空间关系的动产，为从物（促进主物的效用的物）。在交易中不认为是从物的物，不是从物。 （2）为了他物的经济目的而暂时提供使用的物，不产生从物的性质（eg.房客居住时带来的窗帘、门帘不是从物）。从物暂时与主物分离的，不丧失其从物的性质。

eg.汽车与备胎、船桨与船舶、手机与耳机、笔记本电脑与鼠标

《民法典》第320条：主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。

单一物和集合物

原物和孳息

原物，产生孳息的物；孳息，指原物所产生的利益

《民法典》第321条： 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

天然孳息eg.苹果树结的苹果

法定孳息eg.银行存钱利息、投资分红、房屋租金（有争议-法律没有明确规定）

物权法概述

概念

调整平等主体之间的民事关系、确认和保护物权的法律，是我国民法的重要组成部分

分类

广义的物权法（实质意义上的物权法）

《宪法》《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《担保法》《草原法》《森林法》《矿产资源法》《水法》《渔业法》《文物保护法》等法律法规中有关物权的规定

狭义的物权法（形式意义上的物权法）

《民法典》物权编

物权法的调整对象

平等主体之间的民事（财产）关系

因物的归属产生的关系

物权的归属包括对所有权等物权主体的确认及对其他物权的内容、支配范围等权利本身的确认

归属关系内容

因物权的设定而产生的关系

物权转让产生的关系

因确认和保护物权而发生的关系

物的利用关系

物的利用，指的是对动产、不动产的使用价值与交换价值进行支配并享受其利益

使用价值主要通过设定用益物权来实现；而交换价值通过设定担保物权来实现

物权法的性质

物权法是私法而非公法

物权法主要是强行法

物权法是普通法而非特别法

物权法具有固有法的特点

即本土特色，eg.土地承包经营

物权法的适用

特别法优先于普通法

新法优先于旧法

上位法优先于下位法

法不溯及既往原则

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定： 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外 。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

功能

确认财产

保护物权

维护基本经济制度

维护市场经济秩序

实现物尽其用

基本原则

平等保护原则

定义

指物权的主体在法律地位上是平等的，依法享有相同的权利，遵守相同的规定

法律地位的平等

适用规则的平等性

保护的平等性

第207条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。

延伸——国民待遇

《中华人民共和国外商投资法》第4条：国家对外商投资实行准入前国民待遇加负面清单管理制度。 前款所称准入前国民待遇，是指在投资准入阶段给予外国投资者及其投资不低于本国投资者及其投资的待遇；所称负面清单，是指国家规定在特定领域对外商投资实施的准入特别管理措施。国家对负面清单之外的外商投资，给予国民待遇。 负面清单由国务院发布或者批准发布。 中华人民共和国缔结或者参加的国际条约、协定对外国投资者准入待遇有更优惠规定的，可以按照相关规定执行。

第48条：香港特别行政区、澳门特别行政区投资者在内地投资，参照外商投资法和本条例执行；法律、行政法规或者国务院另有规定的，从其规定。 台湾地区投资者在大陆投资，适用《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》（以下简称台湾同胞投资保护法）及其实施细则的规定；台湾同胞投资保护法及其实施细则未规定的事项，参照外商投资法和本条例执行。 定居在国外的中国公民在中国境内投资，参照外商投资法和本条例执行；法律、行政法规或者国务院另有规定的，从其规定。

物权法定原则

案例

王某为供女儿出国留学，便向好友李某借款25万元，为保险起见，王某在律师的协助下将自有的一套房屋质押给李某，双方约定，若王某不能按时还钱，则李某就该房屋优先受偿。合同签订后，王某依据协议将该房屋移交给李某占有。由于王某做生意亏本，到期无法向李某还钱，李某便将该房屋以30万元的价格出售给孙某，扣除本金、利息后，李某将剩余的3万元还给了王某。邻居张某得知该房屋已出售情况后，认为买受人孙某侵害了其优先购买权。经查明，王某与张某曾约定，如果王某要出售房屋，张某享有可以对抗任何第三人的优先购买权。

李某对该房屋是否享有质权？

不享有；动产质权通过交付设置，抵押则是通过登记方式设置（不动产没有质权）

张某的优先购买权能否对抗第三人？

不能；他人不知合同存在，故无法对抗第三人（合同相对性，只能约束王某）

孙某是否能够获得所有权？

不可以；因为孙某不享有质权，房屋还未过户、仍是王某的（孙某只能以王某的代理人的身份进行交易）

定义

指物权的种类、内容应由法律明确规定，而不能由法律之外的其他规范性文件确定，或当事人通过合同任意设定

第116条：物权的种类和内容，由法律规定。

内容

种类法定

指哪些权利属于物权，哪些不是物权，要由物权法和其他法律规定。物权必须由法律设定不得由当事人随意创设。

内容法定

物权的内容必须要由法律规定，当事人不得创设于法定物权内容不符的物权，也不得基于其合意自由决定物权的内容

强调当事人不得作出与物权法关于物权内容的强行性规定不符的约定

公示公信原则

公示原则

指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况

公示的方法

不动产登记制度

动产交付制度

动产、不动产之外的其他权利的公示

权利质权的设定，以登记或交付为公示方法

无需公示的情况

土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立（农村熟人社会，不登记也有公示的效果）

公示的功能

明确物权的功能

维护交易安全的功能

提高物的利用效率

公信原则

指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以保护

内容

登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人

凡是因信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护

案例

不动产

甲公司与乙公司在某市吉庆三路合建了一栋六层写字楼，双方签订了如下协议：“该写字楼属于甲、乙方共同所有，但以甲的名义办理登记，第1-3层由甲使用，第4-6层由乙使用。任何一方不得将该楼抵押，否则该楼全部权益即转归另一方所有。”后甲因资金困难，向丙银行贷款3000万元，甲丙双方签订了抵押合同，约定以该写字楼作为抵押物，并到登记机关办理了相关的登记手续。乙得知该情况后将甲诉至法院，法院依据甲乙双方间的协议判决本由甲乙双方共有的写字楼转归乙单独所有。不久甲到期无力偿还银行借款本息，丙要求对该写字楼行使抵押权，但遭到乙的拒绝。

丙对该写字楼是否享有抵押权？

是，已进行登记、公示

乙是否已经取得该楼的所有权？

享有；法院判决是最后的结果（非基于法律行为的物权变动）

动产

李云立爱好马术运动从河西马场有限责任公司（以下简称河西公司）购买了一匹枣红色的阿尔登马，但双方约定这匹马仍然由河西公司饲养，由李云立按月支付饲养费。一年后河西公司由于经营不善负债累累，只好向法院申请破产。

该匹阿尔登马是否属于破产财产?

不属于，所有权归属于李

特殊的交付方式（观念交付）——简易交付、占有改定【本案例属于此种】、指示交付

为避免现实交付所产生的高昂成本

一物一权原则

物权保护

定义

指在物权受到侵害时的情况下，采用法律的各种方法维护物权人的利益、保障权利人不受侵害的各种保护方法

特点

可通过多种途径解决

协商、调解机构、司法机关、仲裁机构

物权法设立了物权的请求

确认物权、返还原物、排除妨碍、消除危险、恢复原状、停止侵害

设立专门保护物权的方式

可采用物权请求权，还可采用侵权请求权，或者两者并用的方式

物权法规定了民事责任、行政责任和刑事责任等多种责任形式，构成了保护物权的完整的责任体系

（《民法典》未对行政责任与刑事责任进行规定）

第二编 物权的变动

物权变动的一般原理

物权变动

概念

指物权的设立、变更、转让和消灭

台湾学者称：得丧变更

设立

指当事人依据法律规定创设一个原来不存在的物权

类型

所有权的取得

他物权的设立

变更

广义

包括物权主体、内容、客体的变化

狭义

指的是物权在主体不变更的情况下改变物权的内容和客体，如改变用益物权的设定期限（内容的变更）；质权设定后，将质物的范围加以变更等

在“变更”部分，主要是指内容和客体的变化（主体的变化体现为转让）

转让

物权的转让也叫物权的移转，指的是将已经存在的物权在民事权利主体之间转让，也包括物权移转给国家的情形

消灭

指当事人依据法律或合同的规定，通过实施一定的行为暂时地或永久地消灭物权

eg.债务清偿后，抵押权消灭；火灾后房屋烧毁

分类

基于法律行为的物权变动

定义

指当事人基于合意或者其他法律行为，并在完成一定的公示方法之后，完成一定的物权变动

特征

以当事人的意思为基础，而不能直接依据法律的规定而产生

必须要履行法定的公示方法

是现实中物权变动基本类型（物权变动的常态），而依据法律规定而发生的物权变动只是例外情况

分类

基于双方法律行为的物权变动

又称基于合同而进行的物权变动

基于单方法律行为的物权变动

此类物权变动较少eg.遗嘱的设立和赠与等

非基于法律行为的物权变动

定义

指因为法律规定的原因，如继承、法院生效判决、 征收等事实导致物权的产生、变动和消灭

特征

必须依据法律的规定

必须有特定的事实或者事实行为的发生

不以登记为物权变动的生效要件

此种物权变动只是物权变动的例外现象

几种情形

法院的生效判决和仲裁委员会的生效裁决等

继承和受遗赠取得物权

合法建造房屋、拆除住房等事实行为

征收

物权变动立法模式

物权变动模式

指物权产生、变更、消灭的法定方式

类型

（债权）意思主义

债权合意决定物权变动

法国、日本

《法国民法典》1583条规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告成立，而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转于买受人”。

日本民法第176条规定：“物权的设定及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。”

形式主义

指物权变动除当事人的意思表示合致之外，还必须具备一定的形式（不动产物权的变动须进行登记，动产物权的变动则必须交付）

物权形式主义

含义

物权合意与物权公示共同决定物权变动

债权合意＋公示（物权合意＋交付/登记）

债权合意不是物权变动的原因行为（物权行为的无因性）

源起

抽象的“物权契约”理论，系19世纪德国历史法学派代表人物，被称为“近代私法学之父”的萨维尼首创

想法契机：行人给乞丐金币-直接交付行为

德国

《德国民法典》第929条规定：“为转让一项动产的所有权，必须由物的所有人将物交付于受让人，以及双方就所有权的移转达成合意。”

我国台湾借鉴

债权形式主义

含义

债权合意与交付或登记行为组合模式

债权合意＋公示（交付/登记）

债权合意为原因，两者结合构成处分行为

奥地利、瑞士

我国借鉴此种

我国立法模式

意思主义与形式主义并存，形式主义为原则，意思主义为例外

《民法典》

形式主义的原则规定

第208条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

意思主义的例外规定

关于动产抵押的规定

第403条：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立【促进企业融资】；未经登记，不得对抗善意第三人。

关于土地承包经营权的规定

第333条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。【物权性质更有利于保护农户的权益】

流转期限为五年以上的土地经营权

第34条：流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以（而非必须）向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

eg.善意第三人登记而原订立合同的经营权人未登记，权利归属于第三人

关于地役权的设定

第374条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

不动产登记

概念和特征

概念

指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅

特征

不动产登记是就不动产物权的设立、变更、转让和消灭进行的登记

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

登记在性质上是一种公示方法

登记簿与权属证书

登记簿

指由登记机构依据当事人的申请或者依职权将物权变动以及相关事项记载于其上并予以保管、公示的特定簿册

权属证书（权利证书）

指证明物权的凭证

两者关系

《民法典》第217条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

登记的效力

不动产登记的效力

自记载于不动产登记簿之日起，发生物权设立和变动的效力

不动产登记包括申请-收件-审核-公告-记载-发证等环节

权利推定效力

推定ta是权利人、可以信赖

善意保护的效力

保护受让人的利益

区分登记的效力与合同的效力

原规定较为混乱

《担保法》第41条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记【应该登记权利而非登记物】，抵押合同自登记之日起生效。

《担保法》第64条第2款规定：“质押合同自质物移交于质权人占有时生效”。

司法解释：（1）“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效……”；（2） 在土地使用权抵押时，如果未办理登记手续，则应当认定抵押合同无效。

评价

导致四处签合同但不产生约束力的情况，承诺的任意性（规定混乱，将权利与合同混淆）

《民法典》

第215条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第402条：以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第429条：质权自出质人交付质押财产时设立。

区分原则的含义

必须区分合同的效力与登记的效力

未办理物权登记的，不影响合同效力

除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效

不动产登记与物权变动

登记作为生效要件

《民法典》：第209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

登记作为对抗要件

土地承包经营权

《民法典》 第335条：土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

土地经营权（《民法典》）

第341条：流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

五年以下的，性质上应当属于债权

地役权

《民法典》 第374条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

动产登记作为对抗要件

动产抵押

《民法典》 第396条：企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。

第403条：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

第404条：以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

特殊动产交通运输工具

《民法典》第225条：船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

登记作为处分要件

《民法典》 第232条：处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

 “本节规定”

因公权力行为导致的不动产物权变动

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力

eg.登记在B名下，法院判决属于A，则需先登记到A名下，A才可进行处分

以继承或受遗赠导致的不动产物权变动

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力

因事实行为导致的不动产物权变动

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力

登记制度

三种不同制度介绍

契据登记制度

定义

登记机关记载房地产权利人的变更情况，权利变更后，未登记的，则不能对抗善意第三人；至于当事人之间是否生效，全凭意思表示。

特点

登记机关对登记申请采取形式审查主义

登记权利之动态

登记无公信力

法国所创立，又称“法国式登记制度”

权利登记制度

定义

又称登记要件制度，登记机关记载房地产权利的取得、变更过程。若房地产权利的取得未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力

特点

登记机关对登记申请采取实质审查主义，登记权利的现状

登记有公信力

发源于德国，又称“德国式登记制度”

托伦斯登记制度

定义

初次登记不强制，但土地权利一经登记，今后土地权利发生变更都必须经过登记；登记后颁发权利凭证，登记机关保留正本，副本作为土地权利人拥有土地权利凭证

特点

房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力

已登记权利如发生转移，必须在登记上加以记载

登记簿为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本，正副本内容必须完全一致

英美法系

我国不动产登记的特点

不动产登记由不同登记机关分别登记（2015年开始统一登记）

土地证、房产证、房地产证等；新办的为不动产证【但旧有证件仍有效】

不动产权属登记为不动产权利动态登记

不动产权属登记采取实质审查主义

现场考察房屋状况、合同真实性等

不动产权属登记具有公信力

不动产权属登记实行强制登记制度

颁发权利证书

登记机构

2015年之前我国登记机构的状况

土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、海洋主管部门、工商部门（企业及设备抵押）

过渡时期的房地产登记状况

《广东省城镇房地产权登记条例》

本条例所称房地产管理部门是指土地管理、 房产管理机构合一的部门；土地管理、房产管理机构分设的，指房产管理部门和土地管理部门。房产管理、土地管理机构分设的地区，房产管理部门和土地管理部门按照本条例的规定，履行各自的职责。

《民法典》：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。

更正登记和异议登记

更正登记

指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，经其申请，经过权利人书面同意更正或者有证据证明登记确实有错误的，登记机构对错误事项进行更正的登记。

异议登记

指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利

第220条：【更正登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 【异议登记】不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

预告登记

概述

概念

与本登记相对应的概念，它是为了确保债权的实现、保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记

≠备案登记

备案登记是政府要求开放商进行的，为必须进行的行为

第221条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

特征

目的在于“保障将来实现物权”

是以未来的物权变动为内容的债权请求权

可以对抗针对预告登记标的物的物权

cf.本登记

登记权利的客体不同

本登记登记的是物权变动的权利状态，预告登记登记的是债权（物权还未出现）

eg.房地产预售；如果后来房地产破产，仅能主张债权而非物权

登记申请材料不同

本登记-产权证书、双方交易合同、身份证件

预告登记-只需要合同

登记的法律效力不同

本登记-确定的享有物权；预告登记-对抗效力

适用情形

有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记 （一）商品房等不动产预售的； （二）不动产买卖、抵押的； （三）以预购商品房设定抵押权的； （四）法律、行政法规规定的其他情形。

效力

预告登记的权利可以对抗其他针对该不动产的债权（多重买卖）

预告登记的权利可以对抗其后进行了过户登记的物权

预告登记的权利可以对抗预告登记后所设定的抵押权

预告登记可以对抗因开发商资不抵债而产生的其他人的债权（破产情况）

具有物权效力

动产交付

动产物权变动的种类

动产买卖

《民法典》第224条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的（动产抵押、所有权保留）除外。

【所有权保留】第641条：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。 出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

动产质权的设定

第429条：质权自出质人交付质押财产时设立。

动产抵押权的设定

第403条：以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

第404条：以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

第396条：企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。

船舶、航空器、机动车辆的相关规定

特殊动产交付与登记之间的效力关系

《民法典》 第224条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第225条：船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

《买卖合同纠纷》司法解释

第7条：出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。 【司法解释秉持的态度是特殊动产物权的变动以交付为准。尤其是特殊动产一物数卖情形下，交付优先于登记】

责任承担问题

第1209条：因租赁、借用等情形机动车所有人、管理人与使用人不是同一人时，发生交通事故造成损害，属于该机动车一方责任的，由机动车使用人承担赔偿责任；机动车所有人、管理人对损害的发生有过错的，承担相应的赔偿责任。

第1210条：当事人之间已经以买卖或者其他方式转让并交付机动车但是未办理登记，发生交通事故造成损害，属于该机动车一方责任的，由受让人承担赔偿责任。

留置权

第447条：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

有关交付的特殊规则

简易交付

指动产物权设立和转让前，如果权利人已经占有了该动产，就无需再实行实际交付，从法律行为发生效力时起（意思表示一致时起）直接发生物权变动的效力

第226条：动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。

民法典修改时删去了原物权法规定的“依法”二字（若非法占有但双方当事人达成一致，民法无需介入干预）

指示交付

指当事人在动产物权设立和转让时，如果该动产已经由第三人占有，负有交付义务的人可以将其对第三人的返还请求转让给新的权利人

第227条：动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

占有改定

也称为继续占有，是指在动产物权转让时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物间接占有以代替标的物的实际交付。

eg.买下马场一匹马，马继续由马场喂养

第228条：动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时（即意思表示一致时）发生效力。

设立-他物权，转让-所有权；而质权的设立在任何时候都不能有所有权人继续占有，所以此条无“设立”二字

不同的立法主义

形式主义立法例国家或地区中的意思主义物权变动模式

德国民法

第929ａ条 【对未登记的远洋轮的合意】 （1）转让未在船舶登记簿中登记注册的远洋轮的所有权，或者此种船舶的所有权之一份额的，如果所有权人与受让人约定所有权应立即移转时，则无需交付。

此外，德国法规定,关于所有权保留买卖中，仅凭当事人意思表示一致便可以发生所有权保留的效力，法律上不要求对所有权保留进行公示。

台湾立法（借鉴德国民法典）

船舶物权、航空器物权及矿业权的变动例外地采取对抗主义

也规定了简易交付、占有改定和指示交付

动产所有权保留的规定，双方当事人所有权保留的约定非经登记不得对抗善意第三人，但在双方当事人之间有法律效力

意思主义立法例国家中动产物权变动形式主义立法

法国立法

《法国民法典》第2076条规定：在任何情形下，如质物仅在债权人或经当事人同意的第三人手中并继续占有时，债权人的优先权才存在于质物之上。

对于所有权保留的规定，法国法规定，保留所有权的约定非经登记不能成立，更不能对抗第三人

日本立法

《日本民法典》344条规定，质权的设定，因向债权人交付标的物而发生效力。 345条规定，质权人，不得使出质人代自己占有质物。

英美货物买卖立法（了解即可）

英国《货物买卖法》当货物未特定化之前，所有权不移转于买受人。

美国《统一商法典》当货物未确定在合同项下（即未特定化），所有权不移转于买受人。当货物确定在合同项下后，除当事人约定外，所有权自交付时起移转于买受人。

我国

形式主义为原则，意思主义为例外

第三编所有权

所有权的一般原理

所有权的概念

定义

所有权作为一种民事权利，是民事主体依法对其物实行占有、使用、收益和处分并独立支配的权利

第240条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

特征

所有权是所有人依法享有的权利

所有权的主体为所有人

所有权是一种独占的支配权

所有权包含了四种权能

所有权的取得

方式

原始取得

指根据法律的规定，所有权的取得非依赖于原所有人的意志而获得

包括：劳动生产、天然孳息和法定孳息、善意取得、没收、法定继承、无主财产收归国有等

继受取得

又称传来取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得对某项财产的所有权

包括：买卖、赠与、继承财产、接受遗赠、互易等形式

善意取得（委托物）

概念

指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得对该动产的所有权或其他物权

第311条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：   （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；   （二）以合理的价格转让；   （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。   受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。   当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

适用范围

1.动产所有权

2.不动产所有权

3.其他物权

×  遗失物、拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物原则上不适用善意取得制度

构成要件

无处分权人处分他人财产

无所有权而处分财产

所有权受到限制而处分财产

虽有所有权但无处分权

代理人擅自处分被代理人的财产

受让人取得财产是出于善意

指不知情，即不知道或者不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限

具体判断

动产

第三人在交易时是否已知道转让人为无权处分人

考虑转让的价格

考虑交易的场所和环境

考虑转让人与受让人之间的关系

不动产

以受让人在购买不动产时是否信赖了登记为准

非善意eg.知道登记是错误的/通过非法途径登记的/存在异议登记仍为交易

以合理的价格有偿转让

完成了法定的公示方法

动产必须发生占有转移

不动产必须进行登记

诉讼时效相关规定

《民法典》第196条：下列请求权不适用诉讼时效的规定： （一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；  （二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产； （三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；  （四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。

物权请求权

停止侵害、排除妨碍、消除危险

直接规定不适用诉讼时效

确认物权

依其性质不适用诉讼时效

返还原物

不动产物权和登记的动产物权， 不适用时效；普通动产物权适用时效

恢复原状

适用时效

拾得遗失物（脱离物）

概念

遗失物指他人丢失的财产，属于“占有脱离物”；占有脱离物，指非基于真正权利人的意思而丧失占有的物，一般认为包括赃物和遗失物

条件

是占有人不慎丧失、无人占有、拾得人拾得

法律规定

第317条：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

第318条：遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。

第319条：拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。

【动产善意取得制度适用范围例外规定之例外】第312条：所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

孳息

指民事主体通过合法途径而取得的物质利益，包括天然孳息和法定孳息

天然孳息

指原物因自然规律而产生的，或者按物的用法而收获的物，如母鸡生蛋、树上结果、羊身上产的羊毛等

法定孳息

指根据法律的规定，由法律关系所产生的收益，如出租房屋的租金、借贷的利息等

所有权的限制

内容

专属于国家的自然资源、国防资产

征收、征用

严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量

相邻关系问题

cf.征收和征用制度

法律效果不同

征收是个人财产所有权的改变

征用是个人财产使用权的改变

补偿不同

在征用的情况下，如果标的物没有毁损灭失，则返还原物；若有毁损灭失则应当予以补偿

在征收的情况下，应当依照法定的标准对被征收人进行补偿

适用条件不尽相同

征用一般是在临时性、突发性的紧急状态中适用

征收不一定是在紧急状态下采用，只要是为了公共利益需要，依法定程序进行即可

对象不同

征收的对象不包括动产

而征用的对象包括不动产和动产

国家集体私人所有权

国家所有权

概念

指国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利，它是全民所有制在法律上的表现

特点

主体的特殊性

国家作为所有权的主体身份具有多重性，在国际法上，国家是主权者；在国内法上国家是政权的承担者；在财产法上，国家与国内法上的其他主体具有平等性

客体的特殊性

比其他所有权的客体更加广泛

取得方式的特殊性

国家可以通过征收、国有化、没收等方式强制性地将公民或集体的财产收归国有

国家可强制性地征税

遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物等在无人认领时归国家所有

公民死亡后，无人继承的又无人受遗赠的财产也归国家所有

行使方式的特殊性

国家所有权的行使由国务院和地方人民政府通过国家机关、企事业单位以及国家投资设立的企业行使

客体

专属于国家所有的自然资源

城市的土地、矿藏、海域、水流的所有权

第247条：矿藏、水流、海域属于国家所有。

第249条：城市的土地，属于国家所有。……

法律规定属于国家所有的野生植物资源

法律规定属于国家所有的野生动物资源

无线电频谱资源

第252条：无线电频谱资源属于国家所有。

国家专有的国防资产

第254条第一款：国防资产属于国家所有。

第248条：无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。

非专属于国家所有的自然资源和其他财产

非专属于国家所有的自然资源

第250条：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但是法律规定属于集体所有的除外。

非专属于国家所有的其它财产

第253条：法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

第254条第二款：铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

第249条：……法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

国家机关支配的国有财产

第255条：国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

国家举办的事业单位

行使政府职能eg.学校、医院

×国家出资的法人财产

有争议，一般认为法人享有所有权

保护

对私有财产和国家财产实行平等保护的原则

在平等保护的基础之上，确认国家所有权行使的主体、明确规定国家所有权客体的范围，宣示部分国有财产的专属性原则以保护国有财产

防止国有资产流失的特别规定

第259条：履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。 违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

集体所有权

概述

概念

指集体组织以及集体组织全体成员对集体财产享有占有、使用、收益和处分的权利，它是劳动群众集体所有制在法律上的表现

集体经济

形式

农业生产合作社、供销合作社、信用合作社、集体工业企业、集体商业企业、劳动者的劳动联合和资本联合为主的股份合作制企业、以及混合所有制经济中的集体成分等

集体经济组织

村集体

一般指行政村

村内集体

一般指村民小组，也涵盖村内农民组成的农垦公司或者其他名称的集体组织

乡（镇）集体

客体

农村和城市郊区的土地（除法律规定属于国家所有的以外的）

宅基地和自留地、自留山

集体所有的企业

eg.商店、农场、林场、牧场、渔场、建筑物、水库、农田、水利设施、文化教育设施等各类动产和不动产

农村集体所有权

概念

指农村集体经济组织成员对于本集体所有的动产和不动产所享有的所有权

特征

主体是本集体经济组织的成员

cf.一般的共有

它属于集体所有

集体财产与其成员的财产是相互分离的，任何成员都无权请求分割集体财产、从而将集体财产变成私人所有

集体财产是公有财产

集体土地所有权

主体

村民集体所有

由村农业生产合作社农民集体经济组织或者村民委员会经营、管理

已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有

如果村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有

集体经济组织成员

民主管理权

第261条第二款：下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： （一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包； （二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； （三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； （四）集体出资的企业的所有权变动等事项； （五）法律规定的其他事项。

撤销权

概念

指集体经济组织及其负责人作出的决定侵害了集体成员的合法权益，受侵害的集体成员可以请求法院予以撤销

行使条件

撤销权的主体必须是受侵害的集体成员

撤销权的客体是集体经济组织、村民委员会或者负责人作出的决定

撤销权人必须证明自己遭受了损害

损害与决定之间有因果关系

城镇集体所有权

第263条：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

私人所有权

概念

指公民个人依法对其所有的动产或者不动产享有的权利，以及私人投资者投资到各类企业中所依法享有的出资人的权益

客体

合法的收入

房屋

生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产

继承的财产及其他合法权益

私人合法的储蓄 （债权）

投资及其收益（投资权益）

保护

平等保护

完善了征收补偿制度

社会团体所有权

概念

指社会团体依法对其所有的不动产和动产所享有的权利

特征

它不能按照所有制归属于任何一类所有权

它是一种特殊的法人财产

社会团体所有权的主体是社会团体

几类典型的社会团体财产

宗教财产(捐助法人)

指宗教团体对其动产和不动产所享有的所有权

基金会的财产（捐助法人）

基金会，指经中国人民银行批准设立，对国内外社会团体、其他组织以及个人自愿捐赠资金进行管理的民间非营利组织

信托财产

指委托人委托受托人为了受益人利益而管理、处分的财产

所有权的归属现行法无法确定

【信托财产可能属于委托人】第15条：信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别。设立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是唯一受益人的，信托终止，信托财产作为其遗产或者清算财产；委托人不是唯一受益人的，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产；但作为共同受益人的委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，其信托受益权作为其遗产或者清算财产。

【信托财产不属于受托人】第16条：信托财产与属于受托人所有的财产（以下简称固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。   受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。

业主的建筑物区分所有权

概念和特征

概念

业主的建筑物区分所有权，简称为区分所有权，是有专有部分所有权、共有权、共同管理权相结合而组成的一种“复合物权”

第271条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

特征

区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的

区分所有权的客体主要是建筑物，但也不限于建筑物

区分所有权的权利主体是业主

修改后于07年10月1日实施《物业管理条例》第6条第一款规定：房屋的所有权人为业主（房屋租用人、借用人和管理人均非所有权人，不是业主）

区分所有权的内容是由三项权利构成的

“业主”签订合同并入住后，在取得房地产权证之前，是否是真正的业主？

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第1条：依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

专有权

概念

专有部分所有权，是指所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权

第272条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

特征

专有部分所有权具有所有权的效力

专有权的客体具有特殊性

可区分、独立性、可公示（登记）

专有部分所有权在行使上具有特殊性

不得危害建筑物的安全

不得损害其他业主的合法权益

专有部分的所有权居于主导地位

客体

专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等的专有部分

需具备的条件

构造上的独立性

能够明确区分

使用上的独立性

可以排他使用

通过登记予以公示并表现出法律上的独立性

能够登记成为特定业主所有权的客体

专有部分范围的确定

共有墙的法律地位

室外墙壁

室内墙壁和隔板

专有部分与整个建筑物的关系

两种所有权关系：两种所有权共存或一种所有权

每套有单独的门牌，整栋有门牌

开发商进行整体登记，买受人分别登记

共有权

概念

指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分、基地使用权、小区的公共财产和公共设施等所共同享有的财产权利

特征

共有权的主体人数众多

共有部分附随于专有部分

专有部分出让共有部分附随出让

共有权的客体范围是较为广泛的

建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙或地下室等

建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、排污管道、楼层之间的楼板、隔墙等

建筑物所占有的基地的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有人共同所有

住宅小区的绿地、道路、物业管理用房

公共场所和公共设施，如 小区大门建筑、艺术装饰物等地上或地下共有物和水电、照明、消防、保安等共有配套设施

小区内的空地

共有人应既享受权利，又承担义务

《民法典》第273条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

共有权行使方式的特殊性

《民法典》第283条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。（未卖出房屋的业主为开发商）

性质

区分所有的共有权不同于共同共有

区分所有的共有权不同于按份共有

共有权不可与专有权分割，是一种法定共有，又称为“强制共有”

根据持有份行使权利

持有份

指区分所有中业主根据专有部分的面积占整个建筑物总面积的比例所有确定的份额

持有份的确定

√面积

我国为此种

价款

eg.瑞士

意义

建设用地使用权的享有

享有权利承担义务的依据

管理权的行使

费用分担

收益分配

共有部分的范围

法定共有

概念

指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权

种类

绿地、道路、物业服务用房、维修资金、建筑区划内的其他公共场所和公用设施

有待法律细化的部分

关于屋顶平台的权利

eg.一栋的楼顶平台属于一栋or全体业主

外墙面

开发商保留

由小区全体业主共有

只能由该建筑物的业主共有

对建筑物的命名权

由全体业主所有

由开发商保留

人防工程

eg.小区地下停车场就具有人防工程的功能

《人民防空法》第18条：人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

类型

由国家投资修建的

由地方政府进行地价减免、税收优惠而由开发商建造的

开发商建造后，退返享受的优惠待遇后保留的

开放商将其成本纳入整个小区住宅及经营性用房而出售给业主的

空地

《民法典》第274条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

未纳入规划的空地，应当归业主共有；如果已纳入规划，但尚未建设则归开发商享有权利

约定共有

车库、车位

《民法典》第275条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第276条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

会所

管理权

概念

指业主基于专有部分的所有权从而对业主的共同财产和共同事务的管理权（常委托给物业公司实施）

特征

是专属于业主的权利

是一种私法上的权利

以专有部分的所有权为基础

是针对共有财产和公共事务的权利

内容

第278条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

表决规定

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

相邻关系

概述

概念

指依据法律规定，两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系

特征

相邻关系是依据法律而产生的

相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人

相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的

相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益

性质

地役权与相邻关系的两种立法例

合并规范

以法国为代表的许多大陆法国家的民法典采合并规范模式：相邻关系也称为法定地役，法定地役与约定地役共同称为地役权，规定在用益物权一章中

役权

人役

居住权

地役

约定地役

法定地役

分别规范（我国采此种）

以德国为代表的国家（日本、瑞士等）采分别规范的规范模式：地役权仅指约定地役，规范在用益物权编中；法定地役视为相邻关系，规定在所有权一章中

理由

地役权（约定地役权）属于用益物权，而相邻关系只是对所有权的限制

cf.约定地役（狭义的地役权）、法定地役（相邻权）

产生基础

地役权的目的是使自己的权利更好地得到行使，基于合同关系而产生

相邻权的目的在于维护社会最基本的生产和生活秩序，因法律的直接规定而发生

有偿无偿

地役权是有偿的，因为供役地人为需役地人提供了额外的便利，这种便利不是供役地人依法必须提供的

相邻权是无偿的，除非相邻权的行使损害了相邻方的合法利益，提供便利的一方不得要求对方偿付费用

对抗性

地役权是一种物权，在地役权受到侵害的情况下，权利人可以直接以地役权受到侵害为由行使物上请求权

相邻权并不是一个独立的权利，在相邻权受到侵害的情况下，受害人只能以所有权受到侵害为由提出相应请求

独立与否

地役权是一种独立的物权，属用益物权的一种

相邻权不是独立的物权，是对所有权本身的限制或扩张，与所有权共存，不可能单独地取得或丧失

类型

提供积极便利的相邻关系

用水、排水、通行等积极为邻人提供方便

消极不作为的相邻关系

要求不动产权利人不得从事一些特定的行为

具体种类

因用水、排水产生的相邻关系

因通行所产生的相邻关系

因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系

因通风、采光而产生的相邻关系

保护环境所产生的相邻关系

因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系

处理原则

依据法律法规和习惯处理相邻关系

团结互助、兼顾各方的利益

有利生产、方便生活

公平合理

第289条：法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯（明确习惯作为法律渊源）。

依法给予补偿

概述

概念

指多个权利主体对一物共同享有所有权；共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物

特征

主体

共有人为两个或两个以上的自然人或法人

客体

特定物、独立物、集合物，权利也可作为准共有

内容

按份或平等地享有权利和承担义务，对整个共有财产依据份额或者平等地享有权利

cf.公有

共有与公有的属性

民法意义上/政治学意义上

共有与公有财产的主体

复合/单一

共有财产和公有财产与个人之间的关系

公有财产所有权与个人分离

个人退出或加入对共有财产和公有财产的影响

共有可分割/公有无法分割

分类

按份共有和共同共有

区别

共有人对共有物所享有的权利不同

按比例/平等享有

在处分共有物时要求不同

优先购买权

按份共有人享有，共同共有人无优先购买权（份额不明确）

共有财产的分割

共同共有有重大理由才可分割

按份共有

概述

概念

又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系

特征

各共有人对共有物享有不同的份额

各共有人的份额，又称应有份，其具体数额一般由共有人事先约定，或按照出资比例决定，不能确定时，视为等额享有

eg.兄弟盖房

性质

各共有人的应有部分为一定范围的权利，各共有人在权利范围内行使其权利

表现

应有部分是抽象的而非具体的范围

应有部分仅仅为行使权利的范围，在共有中不能根据应有部分而对共有物进行实际的分割

应有部分及于共有财产的全部，并非局限于其某一特定的部分

共有人根据其应有份额可以对共有物的任何一个部分行使权利

应有部分是就权利的分割，而非所有权权能的分割

所有权权能的分割是对其质的分割，应有部分的权利分割则是指对其所有权的量的分割；各共有人均享有对整个共有物的各项权能

应有部分的效力

按份共有人享有的份额具有所有权的效力

按份共有中共有人的处分权

共有人的享有优先购买权

按份共有人的权利和义务

按份共有人应当依其份额对共有财产享有占有、使用和收益权

管理权、优先权、继承权

按份共有人对共有财产的处分

第301条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外

约定不明视为按份共有

第308条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

共同共有

概念

指两个或两个以上的公民或法人，根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务

特征

共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提

在共同共有中，共有财产不分份额

在共同共有中，各共有人平等地享受权利和承担义务

因共有财产而产生的共同债务

必须是因为共有财产所产生的债务

共有人对外应享有连带债权，并承担连带债务

共有人在承担连带责任之后,应当根据按份共有和共同共有的不同情况确定共有人责任的分担

连带责任的免除

法律另有规定

第三人知道共有人不具有连带债权债务关系

第307条：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

准共有

概念

指两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权等权利

特征

准共有是所有权之外的共有

准共有的客体主要包括各种他物权

准共有的使用规则可准用共同所有权的一般规则

共有财产的分割

概念

在共有关系存续期间内，共有人请求按照一定的份额或者均等地分割共有财产为每个共有人所有

分割原则

遵守当事人的约定

遵守法律的规定

分割方式

实物分割

分物

变价分割

物→钱，分钱

作价补偿

一人得物，并对其他共有人作金钱补偿

瑕疵担保

瑕疵

物的隐蔽瑕疵

分割带有瑕疵共有物的共有人，有权要求其他共有人分担该瑕疵的权利

权利瑕疵

在分割物受到第三人追夺时，其他共有人应当承担权利瑕疵担保责任

担保责任

对外担保责任

共有人处分共有财产，在对外关系上，所有的共有人都应当附有瑕疵担保义务

对内担保责任

共有关系中的优先购买权

按份共有人在同等条件（价格条件、支付方式）下享有优先购买权

优先购买权的出卖人有通知其他共有人的义务

第四编用益物权

概述

概念

指依照法律规定占有、使用和收益他人所有的不动产或者动产的物权

权利人为一般主体

客体主要是不动产

内容为占有、使用、收益

性质

用益物权属于物权

用益物权性质上为他物权

用益物权是对他人之物使用价值加以支配的权利

用益物权是一种独立的财产权利

cf.相关权利

cf.债权性不动产使用权（租赁、借用等）

共性

都是对标的物的使用价值进行利用

均可对不动产进行占有、使用和收益

行政规章要求租赁不动产需进行登记

租赁权出现物权化趋势

区别

权利设定

用益物权是对世的，须公示；债权性不动产使用权是对人的，仅需约定

权利处分

用益物权可以独立处分；债权性不动产使用权则由当事人相互约定履行

权利客体

用益物权的客体主要为不动产；债权性不动产使用权的客体范围更广，包括动产和不动产

权利效力

用益物权具有对抗性和优先效力；债权性不动产使用权则无

权利期限

用益物权的期限较长；债权性不动产使用权的期限相对较短

与所有权

区别

权能方面

两者的关系上

期限上的不同

与担保物权

共同之处

用益物权与担保物权共同构成了定限物权

在我国土地公有制、土地所有权不能流转的情况下，担保物权的标的在很多情况下都是用益物权

区别

权利内容不同

权利客体不同

权利变动的要件不同

权利的实现不同

权利的存续期间不同

权利消灭的原因不同

权利性质不同

权利的国际化程度不同

准物权

概念

自然人、法人或者其他组织依法享有的对特定空间内的自然资源进行开发和利用的权利，包括探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权等

这些权利的设定、流转、内容、和效力等多通过《海域使用管理法》、《矿产资源法》、《渔业法》、《水法》等特别法加以规定，因此也被称为特别法上的物权。也有学者基于其需通过特别行政许可的方式取得，而称之为特许物权

法律规定

第328条  依法取得的海域使用权受法律保护。

第329条  依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

传统民法中的用益物权

地上权

概念

指在他人土地上建造建筑物或其他工作物，或者种植竹木为目的而使用该土地的权利

特征

是存在于他人土地上的物权

地上权为利用他人土地的权利，其标的物限于土地，土地以外的物，即便是在不动产的房屋上也不成立地上权

在土地的上空和地下也可以设定地上权，并非仅限于土地的地表之上eg.高架道路、地下停车场等

以取得土地上的建筑物、其他工作物或竹木的所有权为目的

德、日、我国台湾地区等均未将竹木列入地上权，而是作为种植粮食、茶树和果树等同等对待，视为永典权

为使用他人土地的物权

内容

权利

对土地的使用收益权

对建筑物或其他工作物的所有权

对地上权的处分权等

义务

支付地租和恢复土地原状

永佃权

概念

是以支付佃租为对价而永久在他人土地上进行耕作或放牧的权利

法律特征

永久使用他人土地

以土地为标的物，在其他财产上不存在永佃权

如果当事人在设立永典权时定有期限，应视为租赁关系

永佃权以支付佃租为要件

永佃权以耕种或畜牧为目的

耕种指在土地上为农业目的而实施的劳动及投资行为，包括粮食、蔬菜及为收获果实而种植果树

以造林为目的而种植竹木等则属于地上权内容，区别在于是否定期收获

内容

永佃权人的权利

对他人土地的占有、使用和收益权

权利处分权

永佃权消灭时，对土地上的作物及附属物有取回权

永佃权人的义务

支付佃租，但法律对最高额有规定

役权

概念

指为特定的土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的权利

种类

地役权

地役权指为特定土地利用之便利而使用他人土地的权利

人役权

人役权指为特定人之便利而设置的权利

居住权

概念

非所有人居住他人房屋的一种用益物权（属于人役权）

特征

是在他人房屋上设立的物权

是为特定人的生活需要而设立的物权

居住权只能为生活目的而使用，不得用于生产或投资商用

具有人身性

居住权是为特定人设立的权利，其他人无权享有；居住权不得转让，也不能成为继承的标的，权利人死亡后，居住权消灭

一般具有无偿性

居住权是为解决权利人生活保障而设立，属于恩惠行为；若存在对价支付，在性质上为租赁

法律规定（民法典）

第368条  居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第369条  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第370条  居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

典权

概念

指支付典价，占有他人不动产而为使用收益的权利

不动产所有人叫出典人；占有、使用不动产并收益但出资的人称承典人或典权人；不动产被称为出典物；承典人交出典人使用的金钱为典价

法律特征

典权须支付典价后才能取得

典权须转移典物的占有

典权人对出典物有权使用和收益

在典期内典权人的使用为无偿使用，典权人可以自己使用，也可以进行转典或者出租（不同于质权）

出典人有回赎权和绝卖权

出典人在典期届满时，有权交还典价回赎出典物，重新取得占有；不作为则为绝卖

典权的标的物为不动产

土地承包经营权

概述

概念

自然人、法人、或其他组织，对国家所有或者集体所有的农村建设用地之外的土地通过农业生产的方式加以利用的用益物权

特征

主体具有普遍性

客体具有广泛性

内容是对土地通过农业生产的方式加以利用

性质上属于物权

此权利物权化的意义

有利于保持权利的长期性和稳定性

赋予了土地承包经营权排他效力

为征收补偿提供了法律基础

促进土地流转

有利于对集体土地的管理，防止耕地的大量流失

设定

以家庭承包方式设定

主体及客体

承包方

本集体经济组织的农户，以户为单位，采取包产到户的做法

《农村土地承包法》第16条：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。 农户内家庭成员依法平等享有承包土地的各项权益。

发包方

集体经济组织、村民委员会或村民小组

《农村土地承包法》第13条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。 国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

具体规则

对于不动产物权变动原则上采登记要件主义，但土地承包经营权的设定，无需登记

【权利期限】第21条：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。 前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。

家庭承包以外的方式设定

主体

承包方

集体经济组织之外的自然人、法人或其他组织

发包方

农村集体经济组织

客体

“四荒”地：荒山、荒沟、荒丘、荒滩

具体规则

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包

第49条第一款：以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。

第51条：以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。

第53条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

内容

流转

一般规定

不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途

流转的期限不得超过承包期的剩余期限

受让方须有经营能力，在同等条件下，本集体经济组织成员有优先权

采取转让方式流转的，应当经发包方同意

采取互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案

采取转包、出租或者其他方式流转的，应当报发包方备案

具体规定

转让

家庭承包方式

转让以发包人的同意为前提

转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止

以其他方式承包

应当签订承包合同，承包方取得土地经营权

第37条：土地经营权流转期限为五年以上的，当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

互换

依照《农村土地承包法》的规定，互换可以在同一集体经济组织内部进行

互换、转让可以向登记机构申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人

出租与转包

承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案

抵押

承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案，担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权

继承

家庭承包的

林地可以在承包期内继承，耕地或草地等农业用地上的土地承包经营权不能继承

家庭承包以外的承包

通常是以承包人个人的名义而非农户进行的承包，因此承包人死亡时，其继承人自然可以继承

收回和调整

第27条：承包期内，发包方不得收回承包地。 国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。 承包期内，承包农户进城落户的，引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方，也可以鼓励其流转土地经营权。 承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

第28条：承包期内，发包方不得调整承包地。 承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。

第31条：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。

消灭

期限届满

土地严重毁损或灭失时的依法调整

承包人自愿交回土地

收回承包地

因婚姻关系而引起的土地收回问题

其他消灭事由

建设用地使用权

概述

概念

指以建造自己的建筑物、构筑物及其附属设施为目的，对国有土地进行占有、使用和收益的权利

类型

国有建设用地使用权

通过出让设立的建设用地使用权

划拨土地使用权

场地使用权

集体所有土地建设用地使用权

《民法典》第361条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理

类型

乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权

集体经营性建设用地使用权

《土地管理法》第63条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。 前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。 集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

宅基地使用权

特征

客体

建设用地使用权的客体是国有土地及集体经营性建设用地

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立

目的

建设用地使用权的目的是为自己建造建筑物、构筑物及其附属设施（统称为“工作物”）

建设用地使用权的核心是在他人土地上从事建造活动，建好的工作物归自己所有

内容

长期性

流通性

我国现阶段的土地交易主要就是建设用地使用权的交易，现阶段的土地市场主要就是建设用地使用权市场

cf.土地租赁权（承租土地使用权）

性质不同

地位不同

是否有偿不同

可让与性不同

设立

法律规定（民法典）

第347条第一款：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

第349条：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。

出让

概念

指国家在国有土地上为受让人创设建设用地使用权，受让人向国家支付出让金的行为

是民事行为、双方行为、有偿行为、要式行为

方式

协议出让

是传统的缔约方式，指出让人与受让人双方协商建设用地使用权的出让

拍卖出让

出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为

招标出让

指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为

挂牌出让

指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用权人的行为

出让合同

一般包括的条款

当事人的名称和住所

土地位置、面积等

建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

土地用途

使用期限

出让金等费用的及其支付方式

解决争议的办法

期限

居住用地七十年

工业用地五十年

教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年

商业、旅游、娱乐用地四十年

综合或者其他用地五十年

划拨

概念

指国家无偿地在国有土地上为土地使用人创设建设用地使用权的行为

是单方行为、无偿行为、行政行为

适用范围

《城市房地产管理法》第24条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。

划拨方式取得的建设用地使用权的特点

无期限性

限制流通性

效力

使用权人的权利

使用、收益权

处分权

让与

抵押

对处分权的限制

出让方式

第39条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，②属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。   转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

划拨方式

第40条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

使用权人的义务

支付出让金等费用

合理利用土地

第26条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

消灭

存续期间届满

抛弃

约定的事由

收回土地

宅基地使用权

概述

概念

指自然人（主要是农村村民）依法享有的，在集体所有的土地上下建造、保有房屋及附属设施的用益物权

特征

权利主体

自然人