宜宾房地产发展历程&经理的几次波动
内地房地产市场在2000年以前只有广州、深圳、上海等少数沿海城市在试点商品房。<br><span style="font-size: inherit;">在1990——2000十年十年里基本确定了房地产开发公司江湖地位，目前市场上赫赫有名的房地产开发集团，基本全部在本十年内完成资金积累。出现的巨无霸型房地产集团公司包括：万科、绿城、恒大、万达、保利、世茂、万通、华远、富力等等，这些房地产开发集团，在未完成改制之前，基本都有国资、央企等政府背景，同时，也基本形成了粤系（包括潮汕系）、闽系、京系等房地产市场布局。 </span><br>
2000年以后，内地市场化的商品房市场全名启动。宜宾也是其中之一，可以说2000年是宜宾房地产市场元年。<br>2000——2006 为宜宾市场起步阶段。产品为第一代商品房，主要特性是有了物业服务、有了部分绿化、电梯足部普及<br>和市场化前的福利房有了质的区别。<br>2007——2013 为宜宾市场发展阶段。产品逐步开始向改善提升。江景房在这段时间大量涌向，第一批宜宾“名盘”：莱茵河畔<br>金帝庄园等开始陆续出现。<br>2014——2020 宜宾市场全面发展，在去库存大势下，大型头部房企进入宜宾，市场供应量明显提升。但是问题也涌现较多，交付简配<br>开发商暴雷等。<br>2020——至今 宜宾楼市调整和建立新秩序阶段 。在最严调控政策和疫情叠加影响下，房企地产市场的野蛮发展阶段彻底结束。未来住房<br>双轨制供应会逐步完善。能提供“好房子、好品质、好服务”的房企将能够占领市场
行业波动：1、2008年 地震后房地产低迷。国家用4万亿放水提振楼市，市场快速恢复。<br> 2、2013年底开始，楼市又进入低谷期。国家用涨价去库存，大规模拆迁建设又一次<br> 让市场快速恢复。三四线市场基本在19年左右见顶。<br> 3、史上最严调控+疫情影响，楼市自20年迅速回落。目前金融和刺激政策加码推出<br> 意在保资产价格。但是购房者核心思路已经转变“房子还是用来住”，未来市场会更加健康、良性、可持续<br> 更优秀品质+服务+合理价格的房子会赢得客户。
房地产行业相关
产业链前端相关产业：1、土地市场：政府职能部门（规建、土地、发改、财政）；土石方工程；测绘；市政建设<br> 2、项目开发阶段：设计公司、设计院；媒体渠道（线上、线下）、销售渠道、审图公司<br> 3、建设阶段：建筑公司、材料供应商、监理公司、销售公司、园林绿化公司、营销策划公司<br> 4、交付阶段：物业公司、建筑公司、商业运营公司、中介公司
产业链前端相关产业：1、交付后：物业公司、中介公司、商业运营公司、维修公司、家装公司、家电行业
成本组成
基本构成：土地成本+建筑成本+税收成本+融资成本+管理成本+企业利润
具体业务相关
土拍流程：事前沟通→自规局挂网→房企按照挂网文件缴纳保证金→现场拍卖→完善后续土地手续→开始开发建设
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