jjf第三章

2016-10-25 16:39:10   0  举报

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在第三章中，主角jjf的生活发生了翻天覆地的变化。他从一个平凡的小职员，一跃成为了公司的新一任CEO。然而，这个位置并非那么好坐。他面临着来自各方的压力和挑战，包括公司内部的人事斗争，外部的竞争对手，以及自己的内心挣扎。他开始怀疑自己是否有能力胜任这个职位，是否能够带领公司走向成功。然而，他并没有放弃，而是选择了勇敢地面对。他开始努力学习管理知识，积极与员工沟通，寻找解决问题的方法。他的努力得到了回报，公司的业绩开始逐渐好转。这一章描绘了jjf从一个普通人到领导者的转变，展现了他的坚韧和毅力。

作者其他创作

大纲/内容

建设用地使用权

意思

国有建设用地使用权

其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权

除

兴办乡镇企业

村民建设住宅

乡（镇）村公共设施以及公益事业建设

无偿划拨

确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨

（1）国家机关用地和军事用地；

（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

（4）法律、行政法规规定的其他用地。

商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权

无偿划拨除另有规定外，没有使用期限的限制

无偿划拨＋转让

转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批

受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金

无偿划拨＋抵押

抵押权实现时，对于拍卖所得，在依法缴纳土地出让金后，抵押权人才享有优先受偿权

有偿出让

.建设用地使用权出让

拍卖、招标或者双方协议

没办法才双方

出让最高年限

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

出让后转让

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，
属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

抵押权

抵押合同

要书面

不得约定到期或未还钱
抵押物的所有权直接归债权人所有

不影响其他条款得效力

抵押物

禁止抵押

（1）土地所有权；

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、
社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

房地一体原则

城市房地产

建筑物&用范围内的建设用地使用权一并

地随房走，房随地走

农村集体土地

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押

乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押

土地承包经营权

以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以作为抵押财产

抵押权设立

动产

浮动抵押

现有的以及将有的 抵押

债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿

抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人

即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人

不动产

（1）建筑物和其他土地附着物；

（2）建设用地使用权；

（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（4）正在建造的建筑物。

必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立

不影响抵押合同的生效

登记对抗

生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押

抵押权自抵押合同生效时设立

未经登记，不得对抗善意第三人

抵押担保的范围

债权范围

已登记为准

抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

新增的不动产

房地产抵押或建设用地使用权-土地上新增的房屋不属于抵押财产

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖

拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿

物上代位性

担保期间，抵押物/质押财产毁损、灭失或者被征收

权利人：可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿

孳息

抵押

自扣押之日起抵押权人有权收取孳息

通知应当清偿法定孳息的义务人

首先充抵收取孳息的费用

质押

有权收取质押财产的孳息

首先充抵收取孳息的费用

从物

抵押权

抵押权的效力及于抵押物的从物

抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于

动产质权

效力及于质物的从物

从物未随同质物移交质权人占有的，质权的效力不及于

添付

抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物

效力及于抵押人对共有物享有的份额

所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金

抵押权的转让

经抵押权人同意转让抵押财产的

转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存

转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

抵押人未经抵押权人同意，不得转让

受让人代为清偿债务消灭抵押权除外

抵押物的出租

先出租后抵押

应当在出卖之前的合理期限内通知承租人

承租人优先购买（只有房屋租赁）

先抵押后出租

未在出卖之前的合理期限内通知承租人

承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持

请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持

抵押权的实现

抵押物拍卖价款的清偿顺序

（1）实现抵押权的费用；

（2）主债权的利息；

（3）主债权。

土地出让金优先于抵押权

拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款

应当首先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，
抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权

不可分性

债权部分清偿，不产生抵押权部分消灭的效力

抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权

主债权被分割或者部分转让的

债权份额行使全部抵押权

第三人提供抵押的

主债务人转让债务未经抵押人书面同意

转让的部分不再担保

抵押物部分灭失

残存部分仍担保债权之全部

物权重合

同一财产向两个以上债权人设定抵押时的清偿顺序

不动产

登记的先后顺序>债权比例

动产

登记顺序>登记债权比例>未登记>未登记债权比例

顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的

抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿

顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，
抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权。

如果抵押物的变价所得不足以清偿顺位在先的抵押权，则顺位在后的抵押权消灭，其所担保的债权转化为普通债权

抵押权顺位的变更

可协议变更

未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响

最高额抵押

对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产

抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿

债权的确定

（1）约定的债权确定期间届满；

（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请求确定债权；

（3）新的债权不可能发生；

（4）抵押财产被查封、扣押；

（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（6）法律规定债权确定的其他情形。

最高额抵押担保的债权确定前

协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响

质权

包括

动产质押

不动产/建设用地使用权可以抵押，但不能质押

权利质押

股权、应收账款等权利可以质押，但不能抵押

质权的设立

动产质押

质权自出质人交付质押财产时设立

权利质押

证券权利

包括

汇票、支票、本票

债券

存款单、仓单、提单

权利凭证交付质权人时设立

没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立

基金份额与股权

基金份额

质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立

股权-没上市

工商（市场）行政管理部门办理出质登记时

知识产权

注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的

自有关主管部门办理出质登记时设立

应收账款

自信贷征信机构办理出质登记时设立

中国人民银行征信中心是应收账款质押的登记机构

包括

（1）销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；
（2）出租产生的债权，包括出租动产或者不动产；
（3）提供服务产生的债权；
（4）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产的收费权；
（5）提供贷款或者其他信用产生的债权

质权人

基金份额、股权|知识产权中的财产权|应收账款
出质后

不得转让

经出质人与质权人协商同意的除外

转让所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存

保管义务

已经毁损、灭失

赔偿责任

可能毁损、灭失

出质人可以要求质权人将质押财产提存

或要求提前清偿债务并返还质押财产

出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；
质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产

债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，
其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外

先主后次

放弃多少，其他担保人的债务就减轻多少

留置权

概念

债务人不履行到期债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿

成立要件

债权人合法占有债务人的动产

债权已届清偿期

债权人能够证明债务人无支付能力的除外

动产的占有与债权属于同一法律关系

企业之间留置的除外

适用范围

不仅仅局限于合同关系

其他法律关系（如不当得利、无因管理）也可以产生留置权

效力

属于法定的担保物权，只要具备法定要件，债权人就可以依法行使留置权

当事人可以通过合同约定事先排除留置权的适用

.同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的

留置权人优先受偿

生效总结

物权法律制度

物的种类

动产与不动产

不动产

土地、海域以及房屋、林木等地上定着物

纠纷由不动产所在地人民法院管辖

主物与从物

确认条件

二者在物理上互相独立

二者在经济用途上存在主从关系

A物脱离B物，不损害A物的独立用途，则A物为主物

B物脱离A物，丧失其本来的用途，则B物为从物

可分物与不可分物

可分物

不因分割而变更其性质或者减损其价值的物（如牛肉）

不可分物

一头牛

可替代物与不可替代物

仅限于动产

可替代物

（如冰棍）可以同类物替代履行

不可替代物

（如齐白石的字画）一旦发生毁损、灭失就只能转化为金钱赔偿

消耗物与非消耗物

仅限于动产

消耗物

只能一次性使用（如苹果）

以让与为目的的消耗物（如金钱）转移占有即转移所有权

非消耗物

如苹果手机）多次使用

流通物、限制流通物与禁止流通物

流通物

可以自由进入市场流通（如冰棍）

限制流通物

（如文物、黄金、药品）是指被法律限制市场流通的物

禁止流通物

（如法律规定专属于国家所有的不动产和动产）是指法律禁止流通的物

原物与孳息

孳息

孳息是独立于原物的物，原物、孳息属于两个物

尚在母牛身体里的小牛、尚未与苹果树相分离的苹果

不属于孳息

分类

天然孳息

法定孳息

如储蓄存款的利息、出租房屋获得的租金

物权的种类

物权法的基本原则

物权法定原则

物权的种类和内容，由法律规定

无效

在法定物权种类之外创设物权

设定与法定物权相异的内容

法律

《物权法》+一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”

不包括

行政法规与地方性法规

司法解释与司法判例

物权与债权

物权具有绝对效力

不允许任意设置

债权效力仅及于当事人自己

债权内容&类型可由当事人自由设定

物权客体特定原则

物权的客体-物

存在&确定

债权的客体-给付行为

即使物尚未确定、尚不存在，也不影响债权合同的有效性

物权公示原则

动产

以交付占有为公示手段

不动产

以登记为公示手段

不动产的物权变动

基于法律行为的物权变动

登记生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力

未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外

e.gA4.1签合同给B，4.10登记，B在4.10取得房屋得所有权

房屋买卖|建设用地使用权的取得和转让|不动产的抵押必须登记，登记生效

登记是建设用地使用权的生效条件

以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的，必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；
未办理物权登记的，不影响合同的效力

如果当事人未办理抵押登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效

登记对抗

合同生效时设立

未经登记，不得对抗善意第三人

土地承包经营权

地役权

非基于法律行为的物权变动

基于事实行为

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

非基于法律行为的不动产物权变动虽不以登记为要件，
但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力

基于法律规定

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

基于公法行为

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，
导致物权设立、变更、转让或者消灭的，
自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力

这些“法律文书”具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。

文书生效时

如果判决内容是一方当事人向另一方履行，那么，
让物权发生变动的，是当事人的履行行为而非判决本身

当事人的履行行为时

不动产的登记制度

首次登记

不动产权利第一次登记

变更登记

不涉及权利转移的变更

（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；

（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；

（4）同一权利人分割或者合并不动产的；

（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；

（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；

（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；

（8）共有性质发生变更的；

（9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

转移登记

不动产权利在不同主体之间发生转移

（1）买卖、互换、赠与不动产的；

（2）以不动产作价出资（入股）的；产权转到A公司

（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的；

（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；B继承之日4.1起生效，转移登记4.10；B4.1取得房屋所有权

（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；

（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；

（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

注销登记

不动产权利消灭时

（1）不动产灭失的；

（2）权利人放弃不动产权利的；

（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；

（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

（5）法律、行政法规规定的其他情形。

异议登记
15天

更正登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记

权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正

异议登记

权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿

异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，异议登记后，
第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）

预告登记
三个月

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，
为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记

（1）预购商品房；

（2）以预购商品房设定抵押；

（3）房屋所有权转让、抵押；

（4）法律、法规规定的其他情形。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产
（转移不动产所有权或者设定建设用地使用权、设定地役权、设定抵押权等）的，应当认定其不发生物权效力

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，
或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为“债权消灭”

动产的物权变动

动产的买卖

一般动产

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力

如果当事人未约定所有权保留条款，则动产的所有权自交付之日起转移

特殊动产

船舶、航空器和机动车等

交付时

未经登记，不得对抗善意第三人

但债权人主张“善意第三人”，不予支持

特殊的交易方式

简易交付

动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，物权在法律行为生效时发生变动效力

指示交付

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的

负有交付义务的人可以通过“转让请求第三人返还原物的权利”代替交付

转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时

占有改定

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力

动产的抵押和质押

质权

交付生效

抵押

登记对抗

抵押合同生效时设立

未经登记，不得对抗善意第三人

有权处分与无权处分

有权处分

多重买卖合同的合同效力

出卖人就同一标的物订立多重买卖合同

买受人请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持

一物二卖

普通动产

顺序：先交付＞先付款＞先订合同

特殊动产

顺序:先交付＞先登记＞先订合同

船舶、航空器、机动车等

所有权的移转仍以交付为生效要件，而不以登记为生效要件

一房二卖

买受人可以在1解除合同 2赔偿损失的前提下，
还可以3要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金

无权处分

债权行为

合同有效

物权行为

效力待定

权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的

有效

善意取得制度
(必须无权处分）

条件

委托物

基于真实权利人的意思而合法占有之物

脱手物（遗失物&赃物）不能善意取得

交易所借助的手段是法律行为

事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动不存在善意取得

转让合同有效

无效的情况

转让合同因违反《合同法》第52条规定被认定无效；

转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销

价格合理

受让人没有重大过失

受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失

已经交付或登记

动产-交付

特殊动产也是

动产交付之时

简易交付

动产法律行为生效时

指示交付

协议生效时

不动产-转移登记

占有改定不能满足善意取得制度意义上的“交付”要求

三大条件

受让时善意

合理价格

动产交付/不动产登记

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任

认定不动产受让人知道转让人无处分权

①登记簿上存在有效的异议登记；

②预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

法律效果

所有权发生转移

赔偿请求权

真实权利人有权向无权处分的转让人请求损害赔偿

适用范围

不仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得

遗失物

拾得遗失物
6个月

自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有

拾得人享有费用偿还请求权。（来回车费）

只有在遗失人发出悬赏广告时，归还遗失物的拾得人还享有悬赏广告所允诺的报酬请求权

转让遗失物
2年