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房屋租赁法律规定

2017-01-14 18:51:14   0  举报

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根据《合同法》第212-23条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》总结，重点在租赁房屋后装修装饰和扩建后果的处理。

法律

房屋

租赁

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大纲/内容

一房多租确定承租人的顺序

占有＞备案＞合同成立时间

承租人的优先购买权

享有优先购买权的情形

出租人要转让的，应提前通知承租人，同等条件下享有有限购买权，但承租人在收到通知后15日内明确表示购买

出租人与抵押权人协商卖房以还债的，承租人在同等条件下有有限购买权

查封的房屋要拍卖的，承租人在同等条件下有优先购买权，但应在拍卖前5日内通知承租人

不享有优先购买权的情形

房屋共有人要购买

近亲属要购买

善意第三人购买并已办理登记

转租

转租需经出租人同意，如出租人未同意但其知道或应当知道的，有异议需在六个月内提出

次承租人可向出租人支付租金抗辩其行使合同解除权

超过该支付的部分或折抵承租人的租金或向承租人追偿

次承租人未在合理期限内搬离，出租人可要求其支付房屋占用费

使用

应按照约定用途使用，正常损耗承租人不承担赔偿责任，否则造成租赁物损失的，出租人可解除合同并要求赔偿

除另有约定外，出租人附有租赁物维修义务。出租人不维修的，承租人可自行维修，费用由出租人承担。

因租赁物维修导致无法使用，可抵扣租金或延长租赁期限

《租赁合同》

内容

名称、数量、用途、期限、租金及支付方式、维修

期限

不超过20年，超过部分无效。

形式

六个月以上应签订书面合同，否则视为不定期

合同无效

无效情形

一审辩论终结前未取得建设工程规划许可

一审辩论终结前未获得主管部门审批建设临时建筑

约定以备案为生效条件的，未备案，但实际履行的除外

无效后果

经出租人同意的装修装饰

已形成附合的，出租人同意利用的，折价补偿；不同意利用的，按过错责任分摊现值损失

未形成附合的，出租人同意利用的，折价补偿；不同意利用的，承租人可拆除

经出租人同意的扩建

获得合法手续的，扩建费用由出租人承担

未获得合法手续的，扩建费用由双方按过错分担

未经出租人同意的装修装饰和扩建

出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失

合同期限届满

续租，但时间不得超过20年

经出租人同意的装修装饰和扩建

有约定从约定

无约定的

已形成附合的，无偿归出租人

未形成附合的，承租人拆除

扩建费用由出租人承担

未经出租人同意的装修装饰和扩建，费用由承租人承担，且出租人可以要求恢复原状或赔偿损失

合同解除

合同解除的情形

出租人

承租人未按约定使用造成租赁物受到损失

承租人擅自装修装饰，变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在合理期限内仍不恢复

承租人擅自转租

经催告后承租人在合理期限内仍不缴纳租金

其他不可抗力或政策原因

承租人

承租人不能取得租赁房屋

房屋被司法机关或行政机关依法查封

房屋权属有争议

违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定的

租赁物部分或全部毁损、灭失致使合同目的不能实现

解除后果

经出租人同意的装修装饰

有约定从约定

无约定的

已形成附合的

出租人违约导致合同解除，承租人可要求赔偿剩余期限装修装饰残值；

承租人违约导致合同解除，出租人同意利用的，在利用价值范围内给予适当补偿；

双方违约导致合同解除的，按过错责任分担残值损失

不可归责于双方的原因导致合同解除的，按公平原则分担。

未形成附合的

承租人拆除

经出租人同意的扩建

有约定从约定

无约定的，费用由出租人承担

未经出租人同意的装修装饰和扩建

出租人可要求承租人拆除或赔偿损失

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