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房地产之道

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房地产之道

2018-03-27 16:56:20   0  举报

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AI智能生成

房地产之道——人口、土地、房价、城市规划等本质问题与解决之道。

房地产

土地供给

城市规划

租房

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大纲/内容

解决之道

土地

1人均100㎡

55% 诚市基础设施-医院、学校、绿地

20%工业用地

1平方公里100亿 15亩产值1亿

20%住宅

5%商业

人流：人口-产业-规划

地价=1/3房价

限价拍卖，地价＜周边房价1/3

城乡结合部土地出让金补贴旧城改造

财税

交易税

低端保障-保障房-0.2%

免税

中端鼓励-商品房-1%

商贷抵扣个税

高端遏制-别墅-5%

2年内卖+8%

房产税-持有成本

市价2%/年

金融

买地必须用自有资金

开发商杠杆率1:3

工业企业杠杆率1:2

居民

首套房-首付20-30%

二套房-首付50-60%

三套房-全款

法律

房地产税法

住房法

租房法

租赁市场（50%）

廉租房20%-政府

农民、学生、城市困难户

子主题

证据：人均住房面积

公共设施、学校、医院配套齐全

所有权归国家，不能对外出租或买卖

价格=1/2商品房=1/6收入

商业租房-20%-开发商

房东-10%

地票

农村地退出，城市地增加

复垦

验资

交易，开发商有地票，才能买地

好处

一亩农村地卖几十万给农民

城市补贴农村

土地失衡

18亿亩耕地

10亿亩-生产粮食

5-6亿亩-生产蔬菜

5-6亿亩-生产饲料原料

每年可用土地600万亩

35% 农村建设用地200万亩

水库

农村基础设施

高速铁路

65% 城市用地400万亩

50% 200万亩  道路、绿化、市政建设

20-30%工业用地

10%房地产住宅（25%）

土地价格失衡

房价涨原因

地价涨

土地拍卖

优点：阳光机制，价高者得

缺点：推高地价

土地供不应求（10%《《25%）

旧城改造，拆迁按均价赔偿，地面价=房子单价

房地产占用社会资源

固定资产投资比重太多（1/6 <25%）

房地产占15-20%

商铺 

2万/㎡

2㎡/人

基础设施

工商产业

消耗金融资源较大27-28%

房地产占GDP7%

消耗金融资源7-10%

在财政税收中比重太大

地方政府收入40%

土地出让金

预算外资金

销售租赁比

租赁<10%（50%）

房源

房地产公司

老百姓

少原因

租户弱势群体，

房租被随意涨

随意被收走

租户没有公民权利

教育

医疗

销售>90%（50%）

房价收入比

房租<1/6收入

房价=6-7年家庭收入

资源错配

一二线土地少

人均住宅40㎡

四五县土地多

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