房地产价格因素影响过程

公司自有资金

土地供给不足

银行抵押

15%

城市建设用地

房地产税费和土地出让金占财政比重过大

基础设施和公共设施

海外融资

公司加杠杆购房

国家耕地

小贷

买房

银行贷款

拿地

55%

67%

ABS

土地拍卖制度

联合开发

信托

售后返租

房地产开发

建设单位垫款

新增融资

自有资金

居民刚需

上市融资

购房需求增加

预售拿按揭

债券融资

夹层融资

政府不会轻易降价

农村建设用地

每年800万亩耕地，由于18亿亩耕地红线的存在，耕地供给逐年减少

加杠杆

其他融资渠道

工业用地

30%

房价上涨

土地价格持续上涨

私募融资

居民投机需求

房产商加杠杆融资拿地

33%

在土地供给逐年下降的现实基础之上，房地产上涨大致分为三个阶段：第一阶段：房产商加杠杆房产商用自有资金加银行贷款或者发债券融资去拿地，买来的地通过银行抵押，抵押来的钱再加上其他渠道融资来的钱继续拿地，不断循环，形成源源不断的拿地需求，然后土地是拍卖制度，价高者得，土地出让金和房地产税费又是地方财政大头，地方没有动力去抑制涨价，这就造成了房地产价格第一波上涨。第二阶段：企业加杠杆企业发现房地产涨幅超过了企业利润，因此有动力去购买房地产，企业通过自有资金或者融资（上市公司）购买地产，然后拿到银行抵押，抵押获得的资金继续购买地产，不断循环，这就造成了房地产价格第二波上涨第三阶段：居民加杠杆居民往往是后知后觉的，当居民发现房地产大幅上涨的时候，原来犹豫的刚需一族会跑步进场，有闲钱的富人也会进场投机，从而形成第三波上涨

价高者得

居民购房