第五章 投资性房地产
2022-01-27 12:36:36 20 举报AI智能生成
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第五章主要探讨投资性房地产的概念、特点和投资策略。投资性房地产是指投资者购买的用于出租或资本增值的房地产，如商业地产、住宅地产等。这类房地产具有稳定的现金流和较高的回报率，但同时也面临市场风险和管理成本。投资者在投资前需对房地产市场进行深入研究，制定合理的投资策略，包括选择地段、评估价值、控制成本等。此外，投资者还需关注政策变化、经济周期等因素，以降低投资风险。总之，投资性房地产是一种重要的投资工具，但需要投资者具备专业知识和谨慎的投资态度。
作者其他创作
大纲/内容
为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之持有的房地产
定义
计划出租的但尚未出租的不属于
已出租的土地使用权
空置或在建的，只要管理当局做出正式书面决议用于出租，也作为投资性房地产
已出租的建筑物
持有准备增值后转让的土地使用权（房企除外）
范围
有关规定认定的闲置土地
计划出租但尚未出租的土地使用权
生产经营的自用房地产
作为存货的房地产
非房地产开发企业作为固定资产
持有并准备增值后转让的建筑物
常见不属于投资性房地产的
概述
租赁期开始日
已出租的土地使用权或建筑物
停止自用、准备增值后转让日期
持有准备增值后转让的土地使用权
确认时点
购买价款+相关税费+直接归属的相关支出
外购
土地开发费+建筑安装成本+资本化借款费用+其他相关费用
自建
初始计量
购入就开始出租，用于资本增值的才算；先自用后出租为投资性房地产的转换
同一企业只能采用同一模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
总述
一般选择成本模式
有活跃的房地产交易市场
能够从中取得同类或类似的市场价格
满足条件选择公允价值模式
计量方法的选择
同固定资产，要折旧、要摊销、要减值（不得转回）
成本模式
不折旧、不摊销、不减值
公允价值模式
游戏规则
借：投资性房地产 贷：银行存款
借：投资性房地产-成本 贷：银行存款
借：投资性房地产-在建 贷：银行存款
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销）
收租
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
不计提折旧和摊销
折旧摊销
无
借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益
期末公允价值>账面余额
借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动
期末公允价值<账面余额
期末计量
借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
减值
借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
转入在建
借：投资性房地产 贷：银行存款等
发生后续支出时
借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建
完工时
借：投资性房地产-在建 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动
借：投资性房地产-在建 贷：银行存款
借：投资性房地产-成本 贷：投资性房地产-在建
资本化
借：其他业务成本 贷：银行存款
费用化
后续支出
成本模式与公允价值模式一致
后续计量
会计政策变更
成本模式变公允价值模式
公允价值模式不能变成本模式
原则
借：投资性房地产（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 递延所得税资产（公允价值<账面价值） 贷：投资性房地产 递延所得税负债（公允价值>账面价值） 盈余公积（倒挤） 利润分配-未分配利润（倒挤）
会计处理
计量模式的变更
外框
确认和计量
借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧/摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备
投资性房地产转固定资产
借：开发商品（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
投资性房地产转存货
账面价值转开发商品
成本模式下的投房转其他
一一对转
借：固定资产/无形资产（账面价值） 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动 公允价值变动损益（倒挤 ）
公允价值转入固定资产
借：开发商品（公允价值) 贷:投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷）
公允价值转开发商品
公允价值模式下的投房转其他
借：投资性房地产 累计折旧 累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备
成本模式下固定资产转投房
借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧/累计摊销 固定资产减值准备/无形资产减值准备 公允价值变动损益(倒挤，借差） 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益（倒挤，贷差）
公允价值模式下固定资产转投房
转换日公允价值大于账面价值部分，进其他综合收益
转换日公允价值小于账面价值部分，进公允价值变动损益
处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）
固定资产转投房
借：投资性房地产（账面价值） 存货跌价准备 贷：开发商品
成本模式下投资性地产
借：投资性房地产-成本（公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（倒挤，借差） 贷：开发商品 其他综合收益（倒挤，贷差）
公允价值模式下投资性房地产
注：处置时，其他综合收益进当期损益-其他业务成本
存货转投房
房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期
租赁期届满，董事会或类似机构做出类似书面决议，明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
通常为租赁期开始日
存货或固定资产转为投资性房地产
转换日
投资性房地产的转换
借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费-应交增值税（销）
确认收入
借：其他业务成本（倒挤） 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
结转成本
两步走，确认收入，结转成本
处置时影响损益=不含税售价-账面价值
借：其他业务成本 贷：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动（可借可贷）
借：其他综合收益（转换时产生） 贷：其他业务成本
结转其他综合收益
借：公允价值变动损益（累计公允价值变动损益转出） 贷：其他业务变动成本
结转公允价值变动损益
三步走，确认收入，结转成本，结转其他综合收益和公允价值变动损益
处置时影响损益=不含税售价-公允价值+其他综合收益
投资性房地产的处置
第五章 投资性房地产
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