第五章投资性房地产

2022-01-27 12:36:36   22  举报

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第五章主要探讨投资性房地产的概念、特点和投资策略。投资性房地产是指投资者购买的用于出租或资本增值的房地产，如商业地产、住宅地产等。这类房地产具有稳定的现金流和较高的回报率，但同时也面临市场风险和管理成本。投资者在投资前需对房地产市场进行深入研究，制定合理的投资策略，包括选择地段、评估价值、控制成本等。此外，投资者还需关注政策变化、经济周期等因素，以降低投资风险。总之，投资性房地产是一种重要的投资工具，但需要投资者具备专业知识和谨慎的投资态度。

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投资性房地产

作者其他创作

大纲/内容

概述

定义

为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之持有的房地产

范围

已出租的土地使用权

计划出租的但尚未出租的不属于

已出租的建筑物

空置或在建的，只要管理当局做出正式书面决议用于出租，也作为投资性房地产

持有准备增值后转让的土地使用权（房企除外）

常见不属于投资性房地产的

有关规定认定的闲置土地

计划出租但尚未出租的土地使用权

生产经营的自用房地产

作为存货的房地产

持有并准备增值后转让的建筑物

非房地产开发企业作为固定资产

确认和计量

确认时点

已出租的土地使用权或建筑物

租赁期开始日

持有准备增值后转让的土地使用权

停止自用、准备增值后转让日期

初始计量

外购

购买价款+相关税费+直接归属的相关支出

自建

土地开发费+建筑安装成本+资本化借款费用+其他相关费用

后续计量

总述

同一企业只能采用同一模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式

计量方法的选择

一般选择成本模式

满足条件选择公允价值模式

有活跃的房地产交易市场

能够从中取得同类或类似的市场价格

游戏规则

成本模式

同固定资产，要折旧、要摊销、要减值（不得转回）

公允价值模式

不折旧、不摊销、不减值

外购

成本模式

借：投资性房地产        贷：银行存款

公允价值模式

借：投资性房地产-成本        贷：银行存款

自建

借：投资性房地产-在建        贷：银行存款

收租

借：银行存款        贷：其他业务收入                应交税费-应交增值税（销）

折旧摊销

成本模式

借：其他业务成本        贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

公允价值模式

不计提折旧和摊销

期末计量

成本模式

无

公允价值模式

期末公允价值>账面余额

借：投资性房地产-公允价值变动        贷：公允价值变动损益

期末公允价值<账面余额

借：公允价值变动损益        贷：投资性房地产-公允价值变动

减值

成本模式

借：资产减值损失        贷：投资性房地产减值准备

公允价值模式

无

后续支出

资本化

成本模式

转入在建

借：投资性房地产-在建        投资性房地产累计折旧（摊销）        投资性房地产减值准备        贷：投资性房地产

发生后续支出时

借：投资性房地产        贷：银行存款等

完工时

借：投资性房地产        贷：投资性房地产-在建

公允价值模式

转入在建

借：投资性房地产-在建        贷：投资性房地产-成本               投资性房地产-公允价值变动

发生后续支出时

借：投资性房地产-在建          贷：银行存款

完工时

借：投资性房地产-成本        贷：投资性房地产-在建

费用化

借：其他业务成本        贷：银行存款

计量模式的变更

原则

成本模式变公允价值模式

会计政策变更

公允价值模式不能变成本模式

会计处理

借：投资性房地产（变更日公允价值）        投资性房地产累计折旧（摊销）        投资性房地产减值准备        递延所得税资产（公允价值<账面价值）         贷：投资性房地产                递延所得税负债（公允价值>账面价值）                盈余公积（倒挤）                利润分配-未分配利润（倒挤）

投资性房地产的转换

成本模式下的投房转其他

投资性房地产转固定资产

借：固定资产/无形资产        投资性房地产累计折旧（摊销）        投资性房地产减值准备        贷：投资性房地产               累计折旧/摊销               固定资产减值准备/无形资产减值准备

投资性房地产转存货

借：开发商品（倒挤）        投资性房地产累计折旧（摊销）        投资性房地产减值准备        贷：投资性房地产

公允价值模式下的投房转其他

投资性房地产转固定资产

借：固定资产/无形资产（账面价值）        贷：投资性房地产-成本               投资性房地产-公允价值变动               公允价值变动损益（倒挤）

投资性房地产转存货

借：开发商品（公允价值)        贷:投资性房地产-成本             投资性房地产-公允价值变动（可借可贷）             公允价值变动损益（可借可贷）

固定资产转投房

成本模式下固定资产转投房

借：投资性房地产        累计折旧        累计摊销        固定资产减值准备/无形资产减值准备         贷：固定资产/无形资产                投资性房地产累计折旧                投资性房地产累计摊销                投资性房地产减值准备

公允价值模式下固定资产转投房

借：投资性房地产-成本（公允价值）        累计折旧/累计摊销        固定资产减值准备/无形资产减值准备         公允价值变动损益(倒挤，借差）         贷：固定资产/无形资产                其他综合收益（倒挤，贷差）

存货转投房

成本模式下投资性地产

借：投资性房地产（账面价值）        存货跌价准备        贷：开发商品

公允价值模式下投资性房地产

借：投资性房地产-成本（公允价值）        存货跌价准备        公允价值变动损益（倒挤，借差）        贷：开发商品               其他综合收益（倒挤，贷差）

转换日

投资性房地产转固定资产

房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期

投资性房地产转存货

租赁期届满，董事会或类似机构做出类似书面决议，明确表明将其重新开发用于对外销售的日期