2-我国产业园概况
2019-04-10 18:18:18 0 举报AI智能生成
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我国产业园定义、分类、发展趋势 全面总结
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大纲/内容
我国产业园概况
一、定义
产业的分类
第一产业：农业，包括农、林、牧、副、渔等
第二产业：工业，包括采矿业、制造业
第三产业：服务业，包括交通运输业、金融业等非物质生产部门
产业园的定义
关键词：产业集群集约化、区域经济发展，已经发展30多年
二、分类
1、工业园区
含义：工业园区是在一大片的土地上聚集若干工业企业的区域。
案例：苏州工业园
2、经济技术开发区
含义：我国在经济体制转型期间出现的一种通过采取特殊政策、营造优良环境，吸引国外资金和技术、发展外向型经济的特点区域
案例：大连经济开发区、深圳经济开发区、西安经济技术开发区
3、高新技术产业开发区
含义：指性质和功能相似的一类地域组织，即大学、研究机构和企业在一定地域内的相对集中
案例：东莞松山湖高新区
4、特色产业园区
含义：以本地特色资源为基础进行深加工为主导产业并带动相关产业发展，从而加快本地经济发展的一类产业园区
案例：物流园区普洛斯、文化创意德必创意园
5、出口加工区
含义：经国家批准设立的，在港口、机场附近或其他交通便利的地方开辟一定的区域
目标：吸引外资投资，发展国际竞争力出口加工工业
6、保税区
含义：以海关保税政策为基础，经国务院批准设立、海关实施特殊监管，以发展国际贸易、加工以及仓储、商品展示等服务行业为主的特殊经济区域
案例：深圳保税区、宁波保税区
7、边境经济合作区
含义：我国沿边开放城市发展边境贸易和加工出口的区域
案例：云南省的瑞丽、畹町边境经济合作区
三、发展特点
1、以发展经济为目标
2、特定的地域范围实施大量的优惠条件
3、集群效应和生态效益明显
四、开发阶段
1、开发前期：投入为主，土地使用权抵押和财政贴息
2、开发中期：企业形成税收规模，税收返还，土地基础建设，租金为主
3、开发后期：多元化布局，产业链拓展，开发服务性产业，租金和服务收入并存
4、跨区发展：走出开发区，复制市场
五、生态进程
园区1.0——无产业主题型园区：产业定位不明确，产业混杂在一个园区，代表：初期蛇口工业园
园区2.0——产业集聚型园区：明确产业主题，但是产业链不明显，代表：目前大部分园区
园区3.0——产业链型园区：强链补链延链，代表：苏州工业园
园区4.0——产业生态型园区：产业链有机结合，园区和企业并存利益共同体，代表：恒生科技园
六、管理模式
1、政府主导型：设立产业园区管理委员会、设工委（或党委）与管委会，政府手段宏观调控
2、开发公司主导型：完全用经济组织方式管理，管理与开发的双重职能
招商局蛇口工业区为代表的国企型
上海漕河泾微电子高技术开发区为代表的外商型
以浦东金桥出口加工区为代表的联合型
3、政园合一型：实行一套班子、两块牌子，园区管委会主任同时也是地方政府领导
七、盈利模式
1、土地运营
土地增值：只租不售，产业名义低成本获得土地
租金收入：企业租金
商业地产：出租和出售
住宅地产：出租和出售
2、增值服务
1、产业技术性服务：公共技术平台
2、产业发展性服务：外包服务
3、生活配套服务：吃喝玩乐住
4、园区运营服务：物业管理
3、金融投资
1、产业投资：VC/PE
2、企业投资：投资专业性公司实现IPO
3、产业用地资本运作：不允许转售情况，作价入股
4、现有房产资本运作：股权、信托、证券化
4、模式输出
1、生地开发：一级开发，BOT运营，入股共同开发
2、熟地改造：原有物业改造和功能变更
3、委托经营：分享税收和服务性收入
八、发展趋势
1、产业开发法制化：2018年5月1日起，《江苏省开发区条例》——我国第一部省级“园区法”
2、开发主体市场化：政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱
3、产业定位精准化：科学的产业发展组合，产业生态圈和循环生存
4、要素配置软性化：税收、土地、财政支持等传统招商手段面临终结，企业关注服务一体化
5、产业发展生态化：第四代产业园正在崛起
6、产业转移西部化：境外投资、省外转移，西部迁移
7、产业升级科技化：引进大型公司向科技型中小企业集群转变，代表：杭州区块链产业园
8、产业园区整合化：
战略：一区多园、异地孵化、飞地经济、共建协同创新平台或合作联盟、布局跨区域产业链
原则：一个牵头园区、一个管理机构、一个国资平台、一个主导产业
代表：2017年南京把全市原有的83个园区整合设立15个高新园区
9、园区竞争平台化：品牌、管理、资源和生态网络之间的较量
10、园区产品迭代化：1.0物业空间-2.0产品功能-3.0产业链-4.0生态型城市综合体
11、园区服务中介化：科技创新服务机构、人力资源服务机构、金融服务机构、商务服务机构、专业服务机构
12、园区政策个性化：土地、税收和财政支持——个性化政策
13、园区配套社区化：建立居住细胞-邻里中心-综合片区三级生态社区模式，打造“5分钟生活工作圈“”
14、招商体系专业化：传统的“全员招商”、“三同招商”——四化体系招商
15、盈利模式多元化：售房、租房和物业服务收入——“投资共生模式”、“服务模式”转变，产业投资基金，入股入园企业
16、融资渠道结构化：自有资金、银行贷款、销售回款——结构化融资方案
17、投资参与跨界化：传统制造企业、互联网巨头、资本乃至媒体均开始涉足产业园区投资
阿里巴巴打造的菜鸟电商产业园、恒生科技园
科技媒体36氪打造的氪空间
风险投资洪泰基金打造的洪泰创新空间
18、产业园区虚拟化：智慧4.9，虚拟化产业园区
19、发展模式定制化：因地制宜、整体规划、量身定制
编辑：王欣欣 2019.4
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