房屋租赁争议焦点

可能的争议焦点

1.租赁合同无效

1.合同有效。因出租人已经就出租给承租人的房屋缴纳房产税，足以说明房屋已经取得合法的产权且能够对外出租。

2.即便合同无效。承租人应当按照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费

3.根据出租人指示，目前诉讼的项目费用标准均按照合同无效情形计算。出租人关注的重点在于强制承租人腾房。

法律依据：《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

2.物业管理费部分已过诉讼时效

1.出租人在通知承租人租赁期限届满不再续租时，已经在通知中明确“贵方在如期交还所租房屋之前结清该房屋所产生的水费、电费、物业管理费等所有费用”。

2.激扬商贸案：自2016年2月28日至实际腾房之日止的物业管理费均未过诉讼时效。

3.激扬成套设备案：无论通知是否送达到该公司，物业管理费的诉讼时效均未届满。

法律依据：《民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的除外。最高院关于民法总则施行诉讼时效衔接的规定。

3.出租人存在违约情形

1.激扬商贸案，双方签订的第二份租赁合同中，体现乘坐人在2015年夏季厂房漏雨时遭受损失，出租人给予减免租金的补偿，该情况已经处理完毕，双方并未产生争议。

2.租赁合同纠纷二案：西青区环保局、消防大队、中北镇政府等单位对出租人厂院内出现的散乱污企业进行整顿，并要求进行断电、禁止擅自经营。

3.事实上，即便政府相关机关明文禁止擅自经营，二承租人也未受此影响（可查电表，根据电表记录的用电量，二承租人一直在生产。）

见合同依据。对于因承租人生产经营不符合消防、环保要求而被令撤出场地时，应由承租人自行承担责任。

4.装饰装修物，出租人应给予补偿

1.装饰装修物，未经出租人同意

2.装饰装修物，经出租人同意的，租赁期限届满，出租人不予补偿

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

5.出租人曾承诺给予补偿

出租人并未给出任何承诺。

1.承租人虽有过信访，但相关政府机关给的答复是按照双方签订的经营合同协商解决。而双方并未签订经营合同，租赁合同约定的是由承租人自行承担此责任。

2.出租人给的答复也是不会给予任何赔偿或补偿。