业主、业主大会、业主委员会

业主、业主大会、业主委员会

《物业服务管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《武汉市物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》

业主

房屋所有权人为业主

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务

业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销题

业主、物业使用人饲养烈性犬和大型犬，由公安机关没收犬只，并处五千元以上一万元以下罚款。违反本条例第四十九条第二款规定的，由公安机关责令改正；拒不改正的，处五百元以上一千元以下罚款；情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只。因违反本条例养犬受到两次以上行政处罚的，纳入严重失信名单。物业服务企业违反本条例第四十九条第四款规定的，由公安机关责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第四十九条　禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬。业主、物业使用人携犬只出户的，应当为犬只挂犬牌、束犬链、戴嘴套，由成年人牵引，主动避让他人。

业主大会

由物业管理区域内全体业主组成；业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立

讨论决定下列事项

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金；（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；（七）改变共有部分的用途；（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；（十）改变或者撤销业主委员会作出的决定；（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项

决定前款第五项和第六项所列事项的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

面积和业主人数按照下列方式确定

专有部分面积按照建筑面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算

业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算

建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算

总人数按照以上统计的总和计算

业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布，并向街道办事处、乡镇人民政府备案

会议

定期会议

由业主委员会组织召开按照业主大会议事规则的规定召开

临时会议

（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

有前款所列情形之一，业主委员会未及时组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其在三十日内组织召开

逾期不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式

采用书面征求意见的，应当将征求意见书直接送达业主；无法直接送达的，应当在物业管理区域内公告。

管理规约

（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；（二）共用部位、共用设施设备的经营与收益的分配、使用；（三）业主和物业使用人在环境卫生、动物饲养、植物种植、安全管理等方面的权利与义务；（四）违反管理规约应当承担的责任。经业主大会表决通过的管理规约自公布之日起生效，对全体业主及物业使用人均具有约束力

业主委员会

由业主大会选举产生，对其负责，受其监督

业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任

应当履行的职责

（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业管理区域内显著位置公布报告内容，接受业主询问；（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题，维护业主合法权益；（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（六）组织、监督专项维修资金的筹集、使用；（七）根据业主大会的决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用；（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业管理区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；（九）法律、法规和管理规约规定的其他职责。

未按照规定履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会

讨论、决定物业管理公共事项，应当召开业主委员会会议，并于会议召开七日前在物业管理区域内显著位置公布会议议程，听取业主的意见和建议

业主委员会应当将决定自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布

业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理

业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足，缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会

委员禁止行为

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；（二）挪用、侵占业主共有财产；（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；（五）与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系；（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（八）违规使用业主委员会的印章；（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。业主委员会候补委员有前款第二项至第九项所列情形之一的，丧失候补委员资格。

业主委员会委员有上列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务

公共收益

物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督

公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理，业主大会可以持本条例第二十四条第二款规定的备案证明向金融机构申请开立账户

管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计，业主委员会拒绝的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会，督促其限期聘请专业机构进行审计

逾期未聘请的，街道办事处、乡镇人民政府应当代为聘请，对负有责任的业主委员会委员由业主大会终止履行其职务

业主大会、业主委员会工作经费从公共收益中列支，不足部分由全体业主分摊

业主委员会应当向业主公布下列情况和资料

（一） 管理规约、业主大会议事规则；（二） 业主大会和业主委员会的决定；（三） 物业服务合同；（四） 专项维修资金的筹集、使用情况；（五） 物业共有部分的使用和收益情况；（六） 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（七） 业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八） 其他应当向业主公开的情况和资料。

业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。