微淼商学院-房地产
2020-11-01 00:29:26 27 举报AI智能生成
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房地产
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大纲/内容
房地产
视频课：《认识商品房》 《财务自由商品房投资方法》 《房地产投资分析工具使用方法》
认识商品房
核心
投资角度：财富再分配的工具
分类
住宅/商铺/购物广场/写字楼/酒店/工业地产
住宅
普通住宅
产权70年，面积小于140平
优点：易于租售、税费最低、贷款比例最高、贷款利率最低
公寓
住宅公寓：产权为70年，视同普通住宅
商业公寓：产权40/50年，成本高于普通住宅，不能落户上学
联排别墅：产权70年，介于普通住宅与读懂别墅之间
独栋别墅：产权70年，住宅中的最高级别
投资特点
投资金额大
税费成本高 买入即亏损20%
中国
买房税费：买入价的2%-5%（实际5%-25%）
卖房税费：卖出价的2%-20%（实际1%-2%）
持有税费：租金的5%-10%
楼市较热时，卖家会把税费转嫁给买家
美国
买房税费：不贷款约为购买价的1%-3%，贷款约为购买价的2%-4%
持有税费：租金的40%-50%
卖房税费：卖出价20%-25%
香港
买房税费：购买价的32%-35%
持有税费：租金的20%-30%
卖房税费：卖出价的1%-2%
投资期限长
因为税费成本，房价要上涨20%才能达到盈亏平衡
低频交易，长期持有
不打算持有10年以上就不要投资房产
融资能力强
按揭贷款，普通住宅可以贷到房产评估价格的70%-80%，期限20-30年
交易流程复杂
环节繁杂，流程长达数月之久
主要风险
市场风险：化解途径：好价格买进
政策风险：化解途径：好价格买进
社会风险：化解途径：选择社会稳定性比较好的地区进行投资
变现风险：化解途径：很难彻底化解，有效途径为选择好房子
利率风险：化解途径：好价格买进
汇率风险：化解途径：选择货币发行有严格法律约束的国家
自然风险：化解途径：避免在自然灾害高发地区投资房产，或购买相关保险
投资收益来源
租金收益：确定性很强的收益
资本利得：回报率可能会比较高，但是有极强的不确定性
商品房投资方法
六大步骤
选择好城市
北上广深/省会或地级市（3年人口流入）
选择好房子
好地段便利性的总和
地铁站步行10分钟，符合交通便利的标准
商场步行30分钟，符合购物、娱乐便利的标准
医院距离5公里，符合看病便利的标准
学区房，符合上学便利的标准
好地段小区外部环境
避免噪音污染、空气污染、电磁污染、水污染
远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线变电站，电视塔、臭水坑等污染源
好物管物业管理要好
老化程度、绿化情况、卫生情况、车辆摆放
好户型
容易出租和出售的房产
首选：两居室、55-75平米
房龄小
房龄10-15年从竣工验收合格交付算起（非房产证日期）
从投资角度考虑，只考虑精装修的二手房
空置低
国际惯例
合理区：5%-10%
危险区：10%-20%
严重积压区：20%以上
低空置率：小于10%
合理区：10%-20%
危险区：20%以上
等待好价格
哈里森房地产18年周期模型
房地产市场周期运行
房价涨跌周期性波动
净租金收益率=年租金净额/初始投资现金总额*100%
年租金净额=年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用
初始投资现金总额=首付+购房产生的费用
好价格：净租金收益率>过去18年中国10年期国债收益率的中位数
买入房子
产权有问题的房子不买
房龄大于15年不买
不是精装修不买
贷款比例低于50%，贷款期限小于15年的房子不买
空置率大于20%不买
感觉不好不买
长期持有
卖出房子
租售比=月租金/房价
衡量房地产市场有没有泡沫
国际生合理的租售比为1:200-1:300
租售比=房价/月租金
中国房子的售租比>540，房地产市场有泡沫
房地产投资分析工具使用方法
房地产资产负债表
房地产现金流量表
房地产买卖的关键指标
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