房地产开发全流程整理

项目开发部

营销管理中心

财务管理中心

《投资收益指标测算》（深化）

《付清地价款证明》/《契税缴纳凭证》

人力行政中心

《建筑工程竣工验线测量报告》

规划验收执行

产品研发中心

《分户信息汇总表》

住房与建设局

发展与改革委员会

与概念规划设计结合

《项目经营策划书》（初稿）

通过

地规报建执行

拿地决策

投资发展中心

地籍测绘大队

《特殊建设工程消防验收意见书》

规划与自然资源局

《商品房预售方案》

《雷电防护装置竣工图》

《（方案版）目标成本》

《主体工程施工许可证》

生态环境局

《土建工程验收报告》

《不动产权证》

《建设工程施工许可证》

规划和自然资源局

项目工程部

《（初步）规划设计》（强排）

《建筑设计》

《不动产权籍图》（政府未必有）

《宗地购置资金来源核查的复函》

施工报建执行

《特殊建设工程消防设计审核意见书》

立项备案执行

工规报建执行

经营管理中心

成本工程中心——工程部

《建设工程规划条件核实合格证》

《修建性详细规划设计任务书》

《（投拓版）目标成本》

《建设工程规划许可证》

《生产建设项目水土保持方案审批批复》

预售执行

《建筑设计任务书》

施工执行

《地质灾害危险性评估报告备案回执》

可与施工图设计结合

《土地使用权出让合同》（及补充协议）

拿地执行

《项目资本金证明》

成本工程中心——成本部

《国有土地使用权有偿使用缴款专用收据》

《房屋建筑面积测绘报告（预售）》

经济促进局

《项目报批报建推进计划表》

融资管理中心

《修建性详细规划设计》

《概念规划设计任务书》

《施工进度开发计划》

《商品房预售许可证》

《施工图设计任务书》

《雷电防护装置设计核准意见书》

对外事务：1. 报建流程不考虑城市更新，土地整备等非净地类型的土地获取。（包括测绘，确权，拆赔等）2. 需要土地合同的有《备案证》，《地规证》，《工规证》，《不动证》；需要缴费证明的有《备案证》，《不动证》。途中已简化。3. 修规和建规一般一起做了，资质的问题通过挂靠和联营解决。4. 为了节约时间往往直接做施工图设计，扩初设计只做需要的报建的部分5. 建设工程方案设计核查已经与建设工程规划许可证审批合并，不再需要前置，如果需要桩基提前施工则需要。6. 地规证的报批的的两个前置文件也需要修规的支持。7. 一般环评中也要求有一章水土保持方案，内容虽然基本会来自专业的水土保持方案，但是环评是综合的评价，角度不同所以会有所简化。8. 施工证所需的《施工组织设计》与《项目总施工进度计划》是由总包编制的。9. 《商品房预售证》需要《建筑物命名批复书》10 《建设工程施工许可证》可以拆分成三个阶段拿，其中基坑支护与土石方工程不需要工规证，只需要地规证。

《项目定位报告》（深化）

与修规和建规设计结合

《城市进入性初期研判报告》

水务局

项目营销部

《景观设计任务书》

《产业发展监管协议》

《商品房预售价格备案表》

城市管理和综合执法局

参考施工图设计

《工程形象进度报告》

一般：1. 箭头表示信息的流向，表示基础资料的文件可以越过某个中间成果流动2. 指向同一个终点的平行项目之间存在信息交流。3. 上面有政府部门的一般是外部事务，没有的一般是内部事务

《房地产企业开发资质》

管控

《景观设计》

《概念规划设计》

金融监管局

《社会投资项目备案证》

《建设用地规划许可证》

气象局

《市场调研报告》（深化）

《（施工版）目标成本》

《基坑支护与土石方工程施工许可证》

市场监管局

《融资计划方案》

《施工图设计》

《拍卖/挂牌成交确认书》/《中标通知书》

《桩基础工程施工许可证》

《商品房预售款监管协议》

《工程地质勘查报告》（初步）

《应建防空地下室的民用建筑项目许可》

《建筑物命名批复书》

决策依据：《项目可行性研究报告》

否决，重新论证或退出

《地下管线信息成果使用申请》 

《工程开发计划》

《设置大型户外广告审批行政许可》

《投资收益指标测算》（初步）

《项目销售计划》

投资决策委员会

《施工预算》

《市场调研报告》（初步）

《建设项目环境影响评价报告批复》

对内事务：1. 《客户细分市场调研报告》产品研发的文件，这里的产品研发并不是针对某个项目，而是标准化库的建立。其下的《客户模型产品需求》，《产品品类描述》同理。2. 《投资收益指标测算》（深化）需要给你改成付款计划，营销回款预测，资金成本等数据。3. 支撑《项目可行性研究报告》的材料在编制过程种有大量相互沟通交流。4. 《项目定位报告》（深化）中应包括公司的回款要求实现计划，回款要求是集团董事下达的。即《项目销售计划》中的内容，而《项目销售计划》年度销售计划的分解。5. 《项目经营策划书》（初稿）中包括对各项目的考核指标，它的确定来自于董事的要求、施工计划、支付计划、推盘节奏等。6. 《（方案版）目标成本中》还包括工程款支付计划。7. 虽然各种设计的依据直接来源于相应的任务书，但是还需要目标i成本、工艺工法才能完成招标，所以才由《项目经营策划书》引出。8. 《地质勘查报告》是为了施工图设计的准备材料，但是并没有前置条件，所以在最早在拿地之前都可以做。9. 《施工进度开发计划》的编制需要参考施工图。10. 《工程形象进度报告》是证明项目符合预售条件的文件，由监理编制。

《项目定位报告》（初步）

《已投入开发建设资金证明》

《超限高层建筑工程抗震设防专项审查批复》

《房屋建筑面积测绘报告（竣工）》