建设规划至办理大产证阶段梳理
2022-05-26 15:21:27 1 举报AI智能生成
建设规划至办理大产证阶段梳理（含法律法规）
房地产开发流程
开发流程法律梳理
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大纲/内容
建设工程规划许可阶段<br>
阶段一：建设工程项目信息报送<br>
法规依据：<br>
《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号）<br>
（十五）“一个系统”实施统一管理。在国家和地方现有信息平台基础上，整合形成“横向到边、纵向到底”的工程建设项目审批管理系统，覆盖各部门和市、县、区、乡镇（街道）各层级，实现统一受理、并联审批、实时流转、跟踪督办、信息共享。<br>
《上海市工程建设项目审批制度改革试点实施方案》》（沪府规[2018]14号)
（四）、2依托上海市建设工程联审共享平台，加强与其他管理部门信息平台的共享互通，实现审批管理系统“横向到边、纵向到底”。
责任主体：
建设单位
主管部门：
上海市住房和城乡建设管理委员会
办理平台：<br>
上海市住房和城乡建设管理委员会“一网通办”平台
必要材料
主体资格信息
建设项目立案有关的文件
阶段二：环境影响相关审批阶段<br>
《建设项目环境影响报告表》备案<br>
法规依据：
《中华人民共和国环境影响评价法》<br>
《建设项目环境影响评价分类管理名录》<br>
97 房地产开发，涉及《建设项目环境影响评价分类管理名录》第三条规定的敏感区域的需要办理《环境影响评价报告表》，其他的无需办理环评手续。<br>
《建设项目环境影响登记表备案管理办法》<br>
《上海市人民政府关于印发《本市环境影响评价制度改革实施意见》的通知》（沪府规〔2019〕24号）<br>
三、（二）、3.环境影响报告表项目实行告知承诺。原要求编制环境影响报告表的建设项目，其审批方式调整为告知承诺。建设单位递交的材料符合要求并作出承诺的，生态环境主管部门当即出具审批意见。政府部门要加强事中事后监管，对建设单位承诺的内容进行核查。<br>
《上海市建设项目环境影响评价文件行政审批告知承诺办法》（沪环规〔2021〕9号）
适用情形
涉及《建设项目环境影响评价分类管理名录》第三条规定的敏感区域
责任主体：
建设单位<br>
主管部门：
上海市生态环境局<br>
办理平台：<br>
建设项目环境影响登记表网上备案系统
必要材料
建设项目环境影响评价文件审批申请表<br>
建设项目环境影响评价文件行政审批告知承诺书<br>
建设项目环境影响评价文件全本及可公开版本、主动公开证明材料、可公开情况的说明
可委托第三方机构制作环境影响评价文本
建设项目环境影响评价文件审批基础信息表<br>
纳入本市主要污染物总量控制实施范围的建设项目，还应提交总量来源说明<br>
阶段三：勘察、设计建设方案、建设方案审批阶段<br>
勘察、设计招投标备案<br>
适用情形
依照法律法规规定必须进行招投标的项目
法规依据
《中华人民共和国招标投标法》
第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：<br>（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；<br>（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；<br>（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
第四十七条 ：依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。
《必须招标的工程项目规定》
第二条：全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目包括：<br>（一）使用预算资金200万元人民币以上，并且该资金占投资额10%以上的项目；<br>（二）使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目。
第三条：使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目包括：<br>（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目；<br>（二）使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。
第四条：不属于本规定第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围由国务院发展改革部门会同国务院有关部门按照确有必要、严格限定的原则制订，报国务院批准。
第五条：本规定第二条至第四条规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：<br>（一）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；<br>（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；<br>（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。<br>同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。<br>
《中华人民共和国建筑法》<br>
第二十一条：建筑工程招标的开标、评标、定标由建设单位依法组织实施，并接受有关行政主管部门的监督。
《中华人民共和国招标投标法实施条例》
《工程建设项目施工招标投标办法》
《工程建设项目招标投标活动投诉处理办法》<br>
《上海市建筑市场管理条例》
《上海市建设工程招标投标管理办法》
第三十八条：依法应当进行招标的工程，招标人应当自确定中标人之日起15日之内，向市招标投标办或者区建设行政管理部门提交招标投标情况的书面报告。<br>
第四十条：建设行政管理部门应当对进场交易的建设工程招标投标活动进行严格检查，发现违反法律、法规、规章规定的，应当责令相关当事人暂停招标投标活动，经整改合格后方可继续。市招标投标办、区建设行政管理部门应当按照职责分工建立投诉处理机制，对建设工程招标投标活动进行监督。
责任主体
建设单位
主管部门
上海市住房和城乡建设管理委员会-上海市招标投标管理办公室
办理平台
上海市住房和城乡建设管理委员会窗口办理<br>
必要材料
招投标情况书面报告（中标通知书）<br>
中标单位投标文件<br>
招标文件<br>
特殊：
可以实行工程总承包招标的，一次性确定勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购招标。<br>
工程总承包法规依据
《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（2013修订）
第八条依法必须招标的工程建设项目，招标人可以对项目的勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，实行总承包招标。
《住房城乡建设部国家发展改革委关于印发房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法的通知》（建市规〔2019〕12号）
《上海市建筑市场管理条例》
第十四条依法必须进行招标发包的建设项目，建设单位应当在完成建设工程的项目审批、核准、备案手续后，方可进行工程总承包或者勘察、设计、施工发包。<br>
《上海市建设项目工程总承包管理办法》
不是总承包招标的，勘察、设计单位不得参与施工招标
法律依据
《工程建设项目施工招标投标办法》（2013修订）<br>
第三十五条投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。招标人的任何不具独立法人资格的附属机构（单位），或者为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的任何法人及其任何附属机构（单位），都无资格参加该招标项目的投标。
勘察、设计合同报送<br>
法规依据
《上海市建筑市场管理条例》<br>
第三十二条：合同签订后三十日内，发包单位、委托单位应当向建设行政管理部门或者其他有关部门报送工程内容、合同价款、计价方式、项目负责人等合同信息。
《上海市建筑工程施工许可管理事实施细则》<br>
第三条：建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：（四）相应的勘察、设计、施工、监理合同应当完成信息报送。<br>
《上海市建设工程合同信息报送管理规定》<br>
第二条：本市行政区域内投资额100万元及以上建设工程执行合同信息报送制度。建设工程合同是指勘察、设计、施工、监理、项目管理、 招标代理、造价咨询、工程检测，以及各类一体化、专业分包和劳务分包等合同。<br>
第六条：本市建设工程合同应当在签订合同后三十日内，由发包人或承包人、委托人或被委托人使用本单位数字证书登录“上海市城乡建设和管理委员会门户网站—网上办事大厅—建设工程合同信息报送系统”，填写《建设工程合同信息表》，双方分别在网上确认合同报送信息并进行数字签名后，完成合同信息报送。合同的发包人或承包人、委托人或被委托人存在二个及以上的，涉及单位都应当确认合同报送信息并进行数字签名。<br>合同报送信息主要包括：合同类型、发承包单位名称、承包方式、承包内容、结算方式、合同价、项目负责人、合同起止日期、签订日期、数字签名串等。<br>发包人或承包人、委托人或被委托人一方报送合同信息 后，应当及时督促另一方在网上确认合同报送信息。<br>
责任主体
建设单位、勘察单位、设计单位<br>
主管部门<br>
上海市住房和城乡建设管理委员会
办理平台<br>
上海市住房和城乡建设管理委员会“一网通办”平台--建设工程合同信息报送
报送方式
发包人或承包人、委托人或被委托人使用本单位数字证书登录“上海市城乡建设和管理委员会门户网站—网上办事大厅—建设工程合同信息报送系统”，填写《建设工程合同信息表》，双方分别在网上确认合同报送信息并进行数字签名后，完成合同信息报送。合同的发包人或承包人、委托人或被委托人存在二个及以上的，涉及单位都应当确认合同报送信息并进行数字签名。
合同报送主要信息
合同报送信息主要包括：合同类型、发承包单位名称、承包方式、承包内容、结算方式、合同价、项目负责人、合同起止日期、签订日期、数字签名串等。
基坑工程设计方案论证<br>
法规依据
《上海市基坑工程管理办法》<br>
第七条 建设单位应当按照规定委托论证单位对基坑工程设计、施工方案进行论证。对特别重要的基坑工程，应当送符合要求的基坑工程施工图设计文件审查机构审查。涉及围护结构形式、支护结构受力体系、地下水控制体系、基坑开挖深度等需要设计变更的，在实施前应办理变更手续，并按照规定，送原论证机构、审查机构重新论证、审查
第三十二条 本市实行基坑工程设计方案和施工方案专家评审、论证（本办法简称论证）制度。论证前，设计方案应当由设计单位审核和建设单位审查通过，施工方案应当由施工单位审核和总监理工程师审查通过，未经专家论证或论证不通过的，不得使用。
责任主体
建设单位
论证单位
论证专家
所有类型基坑工程论证专家均应从“上海市基坑工程论证管理信息平台”专家库中选取。
论证专家人数要求
基坑安全等级或环境保护等级为一级时，论证专家应不少于7人，其他情况下应不少于5人，且论证专家总数应为奇数。
论证结果报备
论证单位应将本单位的论证报告内容录入“上海市基坑工程论证管理信息平台”，同时上传专家的书面意见作为附件，并应当通过该信息系统出具论证报告，报告的编号和防伪二维码由该信息系统自动生成。
基坑工程是否必须包含总包工程中
法规依据
《建筑法》
第二十四条：提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。<br>
《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）
建筑工程包括地基与基础工程、主体结构工程、建筑屋面工程建筑装饰装修工程等共10个分部工程。
《建筑工程分类标准》（GB/T50841-2013）<br>
基坑工程（桩基、土方等）属于地基与基础分部工程的分项工程。<br>
《住房和城乡建设部关于基坑工程单独发包问题的复函》（建市施函〔2017〕35号））<br>
<br>基坑工程属于建筑工程单位工程的分项工程，建设单位将非单独立项的基坑工程单独发包属于肢解发包行为<br>
结论
非单独立项的基坑工程，应当包含在总包合同中。
建设工程设计方案审批<br>
法规依据
《城乡规划法》
第四十条，申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。
《上海市城乡规划条例》<br>
第三十五条：申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料；规划行政管理部门应当在三十个工作日内提出建设工程设计方案审核意见。经审定的建设工程设计方案的总平面图，规划行政管理部门应当予以公布。
《上海市人民政府关于印发<上海市工程建设项目审批制度改革试点实施方案>的通知》（沪府规【2018】14号）;<br>上海市工程建设项目审批制度改革工作领导小组关于印发《上海市政府投资工程建设项目审批制度改革试点实施细则》的通知（沪建审改〔2018〕1号）;<br>上海市工程建设项目审批制度改革工作领导小组关于印发《上海市企业投资工程建设项目审批制度改革试点实施细则》的通知（沪建审改〔2018〕2号）。 <br>
建设工程设计方案审核时限为20个工作日（设计方案公示、市政府审定以及涉及风貌保护、基础设施保护、安全保护等特定论证的，相关时间不计入审批时<br>间）。
责任主体
建设单位
设计单位配合
主管部门
区规划和自然资源局<br>
办理平台
区建设和管理委员会窗口办理<br>
建设工程设计方案主要内容
依据
《建筑工程设计文件编制深度规定》（建质函[2016]247号）<br>
主要内容
初步设计<br>
施工图设计
总平面
建筑
结构
建筑电气
给水排水
供暖通风以及空气调节<br>
空气动力
预算
专项设计<br>
建筑幕墙
基坑工程<br>
建筑智能化
预制混凝土构建加工图设计<br>
提交材料
1.上海市建设工程设计方案（新办）申请表<br>
2.建设项目建设单位承诺书<br>
3.建设项目设计单位承诺书<br>
4.建设项目日照分析单位承诺书<br>
5.建筑面积汇总表、建筑物建筑分层面积表
来源：设计单位<br>
6.方案落图文件<br>
来源：设计单位<br>
7.建设项目地形图（划示建设项目总平图）<br>
来源：从测绘院获取
8.1/500或1/1000建筑设计方案总平面图<br>
来源：设计单位<br>
9.建设工程设计方案文本<br>
来源：设计单位<br>
10.设计方案公示图
阶段四：办理《建设工程规划许可证》
法规依据
《城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。<br>
责任主体
建设单位
主管部门
区规划和自然资源局<br>
办理平台
区规划和自然资源局窗口办理<br>
必要材料
1.建设单位/设计单位/日照分析单位承诺书
2.1/500或1/1000（郊区1/2000）地形图<br>
来源：向测绘院申请提供<br>
3.建筑施工总平面图、建筑施工图（图纸目录和平、立、剖面图）、基础施工平面图、桩位平面布置图、建筑面积汇总表、建筑物建筑分层面积表<br>
来源：设计单位<br>
4.乙级规划资质以上部门编制的日照分析报告（可选）
来源：日照分析单位<br>
5.《地质灾害危险性评估报告专家审查意见》或《建设项目地质灾害防治承诺书》<br>
6.建设项目计划批准文件<br>
7.公建配套协议
8.建设用地规划许可证
建设工程施工许可阶段<br>
阶段一：施工、监理招标阶段
施工、监理招投标备案（包括施工、监理两部分）<br>
适用情形
依照法律法规规定必须进行招投标的项目
法规依据
《中华人民共和国招标投标法》
第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：<br>（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；<br>（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；<br>（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
第四十七条 ：依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。
《必须招标的工程项目规定》
第二条：全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目包括：<br>（一）使用预算资金200万元人民币以上，并且该资金占投资额10%以上的项目；<br>（二）使用国有企业事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目。
第三条：使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目包括：<br>（一）使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目；<br>（二）使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。
第四条：不属于本规定第二条、第三条规定情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，必须招标的具体范围由国务院发展改革部门会同国务院有关部门按照确有必要、严格限定的原则制订，报国务院批准。
第五条：本规定第二条至第四条规定范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，必须招标：<br>（一）施工单项合同估算价在400万元人民币以上；<br>（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上；<br>（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。<br>同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。<br>
《中华人民共和国建筑法》<br>
第二十一条：建筑工程招标的开标、评标、定标由建设单位依法组织实施，并接受有关行政主管部门的监督。
《中华人民共和国招标投标法实施条例》
《工程建设项目施工招标投标办法》
《工程建设项目招标投标活动投诉处理办法》<br>
《上海市建筑市场管理条例》
《上海市建设工程招标投标管理办法》
第三十八条：依法应当进行招标的工程，招标人应当自确定中标人之日起15日之内，向市招标投标办或者区建设行政管理部门提交招标投标情况的书面报告。<br>
第四十条：建设行政管理部门应当对进场交易的建设工程招标投标活动进行严格检查，发现违反法律、法规、规章规定的，应当责令相关当事人暂停招标投标活动，经整改合格后方可继续。市招标投标办、区建设行政管理部门应当按照职责分工建立投诉处理机制，对建设工程招标投标活动进行监督。
责任主体
建设单位
主管部门
上海市住房和城乡建设管理委员会-上海市招标投标管理办公室
办理平台
上海市住房和城乡建设管理委员会窗口办理<br>
必要材料
招投标情况书面报告（中标通知书）<br>
中标单位投标文件<br>
招标文件<br>
施工合同（包括：总包合同、专业分包、劳务分包）、监理合同报送<br>
法规依据
《上海市建筑市场管理条例》<br>
第三十二条：合同签订后三十日内，发包单位、委托单位应当向建设行政管理部门或者其他有关部门报送工程内容、合同价款、计价方式、项目负责人等合同信息。
《上海市建筑工程施工许可管理事实施细则》<br>
<b>第三条：建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：（四）相应的勘察、设计、施工、监理合同应当完成信息报送。</b><br>
《上海市建设工程合同信息报送管理规定》<br>
第二条：本市行政区域内投资额100万元及以上建设工程执行合同信息报送制度。<b>建设工程合同是指勘察、设计、施工、监理、项目管理、 招标代理、造价咨询、工程检测，以及各类一体化、专业分包和劳务分包等合同。</b><br>
第六条：本市建设工程合同应当在签订合同后三十日内，由发包人或承包人、委托人或被委托人使用本单位数字证书登录“上海市城乡建设和管理委员会门户网站—网上办事大厅—建设工程合同信息报送系统”，填写《建设工程合同信息表》，双方分别在网上确认合同报送信息并进行数字签名后，完成合同信息报送。合同的发包人或承包人、委托人或被委托人存在二个及以上的，涉及单位都应当确认合同报送信息并进行数字签名。<br>合同报送信息主要包括：合同类型、发承包单位名称、承包方式、承包内容、结算方式、合同价、项目负责人、合同起止日期、签订日期、数字签名串等。<br>发包人或承包人、委托人或被委托人一方报送合同信息 后，应当及时督促另一方在网上确认合同报送信息。<br>
责任主体
建设单位、施工单位、监理单位<br>
主管部门<br>
上海市住房和城乡建设管理委员会<br>
办理平台<br>
上海市城乡建设和管理委员会门户网站—网上办事大厅—建设工程合同信息报送系统
报送方式
发包人或承包人、委托人或被委托人使用本单位数字证书登录“上海市城乡建设和管理委员会门户网站—网上办事大厅—建设工程合同信息报送系统”，填写《建设工程合同信息表》，双方分别在网上确认合同报送信息并进行数字签名后，完成合同信息报送。合同的发包人或承包人、委托人或被委托人存在二个及以上的，涉及单位都应当确认合同报送信息并进行数字签名。
合同报送信息内容
总的需要报送的建设工程合同包括：
建设工程合同是指勘察、设计、施工、监理、项目管理、 招标代理、造价咨询、工程检测，以及各类一体化、专业分包和劳务分包等合同。
合同报送信息主要包括：
合同类型、发承包单位名称、承包方式、承包内容、结算方式、合同价、项目负责人、合同起止日期、签订日期、数字签名串等。
阶段二：项目施工前的审批手续<br>
建筑垃圾处置申报核准<br>
法规依据
《城市建筑垃圾管理规定》(2005年3月23日建设部令第139号发布) <br>
第七条：处置建筑垃圾的单位，应当向城市人民政府市容环境卫生主管部门提出申请，获得城市建筑垃圾处置核准后，方可处置。
《上海市建筑垃圾处理管理规定》（2017年9月18日上海市人民政府令第57号公布）<br>
第二十六条：建设单位应当在办理工程施工许可或者拆除工程备案手续前，向工程所在地的区绿化市容行政管理部门提交建设工程垃圾处置计划、运输合同、处置合同和运输费、处置费列支信息，申请核发处置证。
责任主体
建设单位
主管部门
区生态环境局<br>
办理平台
区生态环境局窗口办理<br>
所需材料<br>
建筑垃圾消纳场所签订的消纳处置合同<br>
建筑垃圾处置计划
运输合同<br>
办件结果
《建筑垃圾处置证》
开工放样复验审批<br>
法规依据
《上海市城乡规划条例》
第四十二条新建、改建、扩建建设项目现场放样后，建设单位或者个人应当按照规定通知规划行政管理部门复验，并报告开工日期。规划行政管理部门应当进行现场检查，经复验无误后方可准予开工。规划行政管理部门应当在接到通知后的五个工作日内复验完毕。
《上海市工程建设项目竣工规划资源验收管理规定（试行）》
第二条（定义）<br>本规定所称的开工放样复验，是指新建、改建、扩建建设项目现场放样后，建设单位或者个人按照规定通知规划资源部门复验，并报告开工日期，规划资源部门对建设项目开工放样情况进行检查。<br>
第十条（开工放样复验申请条件）<br>建设单位（个人）根据《建设工程规划许可证》及附图要求，完成道路规划红线、河道规划蓝线等规划控制线的现场定界，并进行现场放样检测后，应当向市、区规划资源部门申请开工放样复验。
责任主体
建设单位
主管部门
区规划和自然资源局<br>
办理平台
区规划和自然资源局窗口
必要材料
上海市建设工程开工放样复验或备案申请表（建筑工程）<br>
《上海市建设工程“多测合一”成果报告书》（开工放样检测）<br>
《建设工程规划许可证》<br>
基地全景照片、规划许可公告牌照片。
办件结果
区规划资源部门核发《建设工程开工放样复验结论单》
《施工许可证》
法规依据
《建筑法》
第七条第一款规定，“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
《建筑工程施工许可管理办法》
《上海市建筑市场管理条例》（上海市人民代表大会常务委员会公告第16号）<br>
第二章第十三条：建设工程开工应当按照国家有关规定，取得施工许可。未经施工许可的建设工程不得开工。除保密工程外，施工单位应当在施工现场的显著位置向社会公示建设工程施工许可文件的编号、工程名称、建设地址、建设规模、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、合同工期、项目经理等事项。
《上海市建筑工程施工许可管理实施细则》（沪建管〔2015〕377号）
第二条：本市行政区域内工程总投资在100万元及以上的房屋建筑工程及其附属设施、市政基础设施工程、房屋装修装饰工程，建设单位在开工前应当依照本实施细则和本市建设工程分级管理原则，向市、区建设行政管理部门或实行委托管理的特定区域管委会（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。
《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步优化全市建筑工程施工许可审批和推行电子证照的通知》（沪建建管〔2018〕150号）
第一条：自2018年4月1日起，在本市范围内实行建筑工程施工许可证电子证照。
第三条：自2018年4月1日起，取消本市范围内建筑工程施工许可证核发前的现场安全质量措施审核和工伤保险费用缴纳，调整为告知承诺和核发后的事后监管。
责任主体
建设单位
主管部门
区建设和管理委员会
办理平台
区建设和管理委员会窗口办理<br>
必要材料
1.施工许可申请表（本次申请范围）<br>
2.建设用地规划许可证<br>
3.建设工程规划许可证
4.申领建筑工程施工许可的相关承诺书<br>
5.《上海市建筑工程现场质量安全措施落实保证书》<br>
办理地名相关的行政审批
居住区、建筑构筑物的名称审批<br>
法规依据
《地名管理条例》
第三条 地名管理应当从我国地名的历史和现状出发，保持地名的相对稳定。必须命名和更名时，应当按照本条例规定的原则和审批权限报经批准。未经批准，任何单位和个人不得擅自决定。
《上海市地名管理条例》
第十一条 因自然变化消失的地名，由区地名办报市地名办注销；因区划调整、城市建设而消失的地名，由主管部门或建设单位报区地名办注销，区地名办报市地名办备案。
责任主体
建设单位
主管部门
区规划和自然资源局
办理平台
区规划和自然资源局“一网通办”
必要材料<br>
地名命名、更名申请表<br>
项目位置图<br>
建设用地规划许可批复及所附图纸<br>
建设工程设计方案批复及所附总平面图<br>
建设项目工程可行性研究报告或核准、备案批复<br>
办件结果
《地名使用批准书》<br>
门弄号牌审批
法规依据<br>
《上海市地名管理条例》
第九条 建筑物应当按照路名编门弄号。门弄号应当按照规定的距离顺序编排，相邻建筑物的间距超过规定标准的，应当预留备用的门弄号<br>
《上海市门弄号管理办法》
第五条 经批准建造的建筑物，投资建设的单位或个人应当凭建设工程规划许可证、规划平面图纸或者居住房屋改<br>为非居住使用凭证等相关批准证明，向建筑物所在地公安派出所申请门弄号。<br>
责任主体
建设单位
主管部门
区公安局
办理平台
区公安局窗口
必要材料<br>
《申报户口事项申请表》<br>
加盖单位公章和负责人签名或房屋产权所有人签名<br>（盖章）的单位或个人书面申请<br>
建设工程规划许可证、规划平面图纸
办证结果
《编订（变更）门弄（楼）号牌通知单》
物业管理区域划分的核定<br>
法规依据
《上海市住宅物业管理规定》（2010年12月23日上海市人大常委会公告修订发布）<br>
第九条 区房管行政管理部门负责核定物业管理区域。
主管部门
区住房和建设交通委员会<br>
责任单位
建设单位
办理平台
窗口办理
必要材料
建设工程规划许可证<br>
建设项目用地批准文件<br>
建设工程设计方案批复<br>
编订（变更）门弄号通知
来源：公安部门核发
地名使用批准书<br>
来源：规土部门核发
总体设计文件征求意见汇总的函
来源：规土部门核发<br>
规划总平面图<br>
来源：规土部门核发<br>
上海市机动车停车场（库）建设工程审查意见单<br>
来源：区交通部门<br>
物业管理区域核定申请书<br>
建设工程实施阶段
商品房预售阶段
法规依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》<br>
第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件：<br>（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；<br>（二）持有建设工程规划许可证；<br>（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；<br>（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。<br> 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。<br>
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十三条：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：<br>（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；<br>（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；<br>（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；<br>（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。<br>
《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）
《上海市房地产转让办法》（2010修正）<br>
第三十一条（预售条件）<br>商品房预售，应当符合下列条件：<br>（一）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；<br>（二）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；<br>（三）取得商品房的建设工程规划许可证；<br>（四）取得商品房的建设工程施工许可证；<br>（五）商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准；<br>（六）已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划。<br><br>前款第五项的规定标准由市住房保障房屋管理局拟订，报市人民政府批准后执行。<br>
《关于同意调整商品房预售应达到的工程进度标准的批复》（沪府［2000］60号）<br>
一.将商品房预售应达到的工程进度标准（以下称工程进度标准）调整为：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。<br>
《关于调整配套商品房预售须完成工作量标准的通知》（沪房地资权[2004]326号）<br>
1、配套商品房项目预售须完成的建筑安装工程工作量标准，调整为完成基础工程施工并经验收备案。
《关于加强商品房预售管理若干问题的通知》（沪房地开[1997]935号）
《上海市房屋管理局关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（沪房规范〔2019〕20号）
责任主体
建设单位
负责部门
住房保障和房屋管理部门<br>
上海市商品房预售条件
1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；<br>
3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；<br>
4.商品住房建设完成主体结构封顶并通过验收；商业、办公等其他房屋类型：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）；
5.已经确定商品房的施工进度和竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划
6.按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；<br>
7.已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构（以下简称监管机构）签订预售款监管协议；<br>
8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
9.已房地产管理部门申请办理预售登记，取得商品房预售许可证明<br>
办理《预售许可证》必要材料
房地产开发企业资质证书
房地产开发企业营业执照<br>
国有土地使用权出让合同<br>
不动产权证（土地证）<br>
建设工程规划许可证<br>
建设工程施工许可证<br>
有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告<br>
建筑面积测绘明细表（暂测面积测绘成果报告）<br>
与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议，监管证明<br>
商品房预售方案<br>
住宅项目申请预售还需提供一房一价表2份及定价依据1份<br>
商品房预售合同文本（含设备与装修标准附件，全装修住宅该附件应使用范本，含特殊约定条款）<br>
商品住房质量责任承担主体承诺书<br>
销售人员“上岗证”或“岗位资格证书”（三本及以上，代理公司销售，还应提供销售代理合同）<br>
水、电、煤等配套已落实的有关证明<br>
房屋使用公约、前期物业中标证明与所聘物业管理公司签订的前期物业管理服务合同<br>
商品房总平面图及分层平面图（建设工程规划许可证附图，请标注门牌号与施工号）<br>
地名使用批准书<br>
路名（弄）楼牌通知<br>
房地产开发企业网上备案认证收件收据<br>
动迁安置房申请预售还应提交动迁安置房认定单<br>
申请地下车库预售的，应提交地下车库竣工验收证明<br>
商品住宅配建保障性住房房源移交认定文件<br>
商品房预售资金监管
法规依据
《上海市房地产转让办法》<br>
第三十七条（预售款的监管）房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托监管机构监管，专项用于所预售的商品房的建设。<br>
《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》
监管要求
商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
监管期限
开始预售至商品房项目完成房屋所有权首次登记前。
竣工验收、备案阶段
法规依据
《民法典》
第七百九十九条：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。<br>建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建筑法》
第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。<br>建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。<br>房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《建设工程质量管理条例》<br>
第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。<br><br>建设工程竣工验收应当具备下列条件：<br>（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；<br>（二）有完整的技术档案和施工管理资料；<br>（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；<br>（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；<br>（五）有施工单位签署的工程保修书。<br><br>建设工程经验收合格的，方可交付使用。<br>
《城市房地产开发经营管理条例》<br>
第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》
《上海市建筑工程综合竣工验收管理办法》
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》
竣工验收
专业验收
专业验收内容
法规依据
《建设工程质量管理条例》
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
1.规划验收
负责部门：区规划局
2.消防验收
负责部门：区消防局
3.环保验收
负责部门：区生态环境局
4.民防验收<br>
负责部门：区民防管理部门
5.节能验收
负责部门：区发展改革委
6.卫生验收
负责部门：区卫健委
7.停车位验收<br>
负责部门：区交通部门
8.防雷验收
负责部门：区气象局
9.出入口<br>
专业验收流程
在线申请<br>
建设单位登录上海市工程建设项目审批管理系统，申请竣工验收<br>
资料审核
建设管理部门牵头，通知各专业验收管理部门接收上传信息和图纸资料，并进行预审。
现场综合验收
建设管理部门通知各专业验收部门进行现场综合验收
出具验收意见
各专业验收部门通过建设工程联审共享平台向建设管理部门出具验收结论及需整改事项
出具综合竣工验收合格通知书
竣工验收内容
法规依据
《建设工程质量管理条例》
第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》<br>
竣工验收主体
建设单位
主要义务
组织其他单位进行竣工验收
施工单位
主要义务
向建设单位提供完整的竣工资料和竣工验收报告，提请建设单位组织竣工验收。
工程监理单位
主要义务
配合其他单位完成竣工验收
设计单位
主要义务
配合其他单位完成竣工验收
竣工验收条件
1.完成建设工程设计和合同约定的各项内容
2.施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
3.对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
4.勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
5.有完整的技术档案和施工管理资料<br>
6.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料
7.建设单位已按合同约定支付工程款
8.有施工单位签署的工程质量保修书<br>
9.对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》
10.建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕<br>
竣工验收程序
依据
《建设工程施工合同（示范文本）》
竣工验收程序
施工单位向监理单位发送竣工验收报告
监理单位在收到竣工验收报告后14天内完成审查并报送建设单位
建设单位收到竣工验收申请报告后28天内，组织监理单位、设计单位、施工单位完成竣工验收
竣工验收合格的，发包人在验收合格后14天内向承包人签发工程接收证书
竣工备案
办理《上海市建筑工程综合竣工验收合格通知证书》
法规依据
《建设工程质量管理条例》
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》<br>
第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。
责任主体
建设单位
负责部门
区建设和管理委员会<br>
办理平台
窗口办理
所需材料<br>
上海市建设工程竣工备案申请表<br>
建设工程竣工验收报告
竣工验收报告应当包括
工程报建日期
施工许可证号
施工图设计文件审查意见
勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件
市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料
法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件
上海市：《上海市建设工程项目竣规划资源验收合格证》
法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件<br>
施工单位签署的工程质量保修书<br>
办理新建房屋登记阶段
办理《集中式供水单位卫生许可》<br>
法规依据
《生活饮用水卫生监督管理办法》
第二十条供水单位卫生许可证由县级以上人民政府卫生行政部门按照本办法第十六条规定的管理范围发放，有效期四年，每年复核一次。
《上海市生活饮用水卫生监督管理办法》
第十五条，集中式供水单位供应的生活饮用水水质，应当符合国家和本市生活饮用水卫生标准和规范的要求。
《上海市集中式供水单位卫生许可管理办法》<br>
责任主体：
建设单位<br>
主管部门<br>
上海市卫生健康管理委员会
办理平台
上海市卫生健康管理委员会“一网通办”平台<br>
必要材料
《上海市集中式供水卫生许可证申请表》
《集中式供水单位营业执照》<br>
《饮用水卫生管理规章制度》<br>
《使用的涉及饮用水卫生安全产品的卫生许可资料》<br>
来源：卫生健康行政部门<br>
《使用的消毒产品生产企业卫生许可证和消毒产品卫生<br>安全评价报告备案凭证》<br>
来源：卫生健康行政部门<br>
《生产场所供水范围图》<br>
《一年内水源水及出厂水水质检验报告》<br>
《生产经营场地平面布局图、工艺流程图、卫生防护设<br>施图及文字说明》
有新、改、扩建供水项目的，须提交供水项目竣工验收卫生审核意见<br>
来源：卫生健康行政部门
新建住宅交付使用许可<br>
法规依据
《上海市新建住宅交付使用许可规定》<br>
《上海市新建住宅交付使用许可规定实施细则》<br>
责任主体
建设单位
主管部门
区建设和交通委员会<br>
办理平台
区建设和交通委员会窗口<br>
必要材料
上海市新建住宅交付使用申请
国有土地出让合同（或者国有土地划拨决定书）及房地产权证<br>
项目规划建设方案批复及附图<br>
建设工程规划许可证及所附建筑工程项目表、总平面图<br>
住宅项目建设工程竣工验收备案文件和独立公共服务设施竣工验收备案文件（复印件）<br>
供水、供电、供气、有线电视、电话通信和宽带和光纤通信数据传输信息端口敷设到户的配套建设验收合格证明<br>
上海市城市基础设施配套费缴清收据或上海市城市基础设施配套费项目包干使用证<br>
建设工程竣工规划验收合格证明，但新建住宅建设工程未全部竣工的除外<br>
编订（变更）门弄（楼）号牌通知（未标注具体门号与楼号的，提供加盖公安部门公章的门牌号批件附图）（复印件）<br>
房屋土地权属调查报告书（其中房屋共有部位建筑面积分摊说明及房屋分层平面图无需提供）<br>
根据申请交付使用的高层、多层、低层不同住宅类型，分别提供《上海市新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》<br>
分期开发建设、分期交付使用的新建住宅项目，提交配套设施主管部门出具的可供过渡使用的公益性设施证明文件<br>
办理房屋所有权登记<br>
法规依据<br>
《民法典》
第二百一十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
《不动产登记暂行条例》<br>
第七条：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产等机构办理；直辖市、社区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
《上海市不动产登记若干规定》
责任主体
建设单位
主管部门<br>
区规划和自然资源局--区自然资源确权登记事务中心
办理平台
窗口办理<br>
必要材料<br>
上海市不动产登记申请书<br>
当事人身份证明
不动产权属调查报告(房屋)<br>
来源：第三方测绘机构<br>
地籍图<br>
来源：登记机构代为配置
记载建设用地使用权状况的不动产权证书<br>
建设工程规划许可证(附建筑工程项目表、建筑工程总平面图附图)<br>
竣工验收证明(建设工程竣工规划验收合格证、建设用地核验合格证明、建设工程竣工验收备案证明）
住宅交付使用许可证<br>
来源：房屋管理部门
公安部门出具的编制门牌号批复<br>
来源：公安部门
房地产开发企业维修基金交款凭证<br>
经市或区县房管部门备案的销售方案(保留自有、用于销售部分)<br>
区县房管部门出具业主共有房地产的证明文件<br>
民防建设工程竣工验收备案证明
与市或区县房管，规土部门签订的建设项目协议书(动迁安置房)<br>
Collect
Get Started
Collect
Get Started
Collect
Get Started
Collect
Get Started
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