金融投资专业词汇、金融资产知识点笔记
2022-10-28 18:15:24
金融投资专业词汇、金融资产知识点笔记
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大纲/内容
是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
还包括：套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室<b>都不计入共有建筑面积</b>。
多收物业费
和测绘公司，把绿化、售楼处偷偷加到公摊，是违规的
把地下室作为公摊面积收费，然后改成停车场再收一次费
小手脚
套内面积/建筑面积
合同里标明得房率
公摊面积的明确覆盖范围
上面不明确写清楚，相当于法律默许了
防范
公摊面积
水平投影面积是指物体在水平面上的投影面积。假设太阳正当顶时，此房屋落在地上的阴影外轮廓线包围的面积就叫它的水平投影面积。
水平投影面积与建筑总面积无必然关系
水平投影面积
套内建筑面积，指的是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算
其是由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成
套内面积
不可以抵押，不可以买卖
不归房管局管理，而是归乡镇府，集体所有
避坑
在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。
农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续
小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，<b><font color="#f15a23">只能在村集体成员内部转让、置换</font></b>
小产权房
代表市场利率，每月20号由央行发布，由多家商业银行进行综合评价
将目前的既有房贷全部转换成LPR模式，LPR作为未来房贷涨跌的依据
利率换锚
针对实体企业
一年期
首套房不低于LPR
二套房不低于LPR+60BP
面向房地产
五年期
2020年8月31日前
除了公积金贷款及组合贷款中的公积金部分，或者房贷2020年12月31日到期的，都必须转换
固定利率
浮动利率
两种形式
转换
房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点
对于新购房者
加点基数确定后，整个还款周期将不变
原则：等价转换，转换时点利率水平保持不变，也就是转换前后利率不变，只是计算方式不同
对于2020年3月之前的购房者
房贷利率新的计算方式
从趋势看未来5-10年利率是一直下行的，建议一年一变的浮动利率
相对而言，选择固定利率整体风险更加可控，未来20年不好说
LPR是未来涨跌，银行说了算
风险
建议
不是强制的，房贷可以选择转换为LPR，也可以选择固定利率
如果银行自动转LPR，用户也是可以去网点改回固定利率的
性质
LPR
指随着资本进入长租市场，长租公寓被添上了金融产品的色彩，租客可以消费贷的形式申请租房贷款，运营商也可以通过资产证券化融资
让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；贷款由出租方拿去了，出租方却不一次性结算给房东，最多只给一季度，再利用截留的租金去租更多的房子。
破产之后，由于房东收不到出租方季付的房租，只能把租客赶了出去；而租客已经向出租方付过一年的租金了，还需要每月还款；如果选择继续住，那么租客则需要再交一次房租给房东，相当于交两份房租
本质和防范
租房贷
楼市
干股是股份公司无偿赠送的股份
一般用作公司发起人的酬劳; 有时也用于赠送职工或拉拢某些有势力的人
赠送干股应经董事会同意，因它涉及股东权益，造成股东权益的减少
很少有真正成为股东的
大多数都只有小部分分红的利益
举例：私企小老板为了激励员工
签署协议的时候要注意有没有债务偿还的条款，避免被老板坑
一般不会给公司的所有权，也不会有偿还公司债务的义务
干股
举例
股价如何计算
股市
一些小型企业，资质差，常规渠道无法贷款，所以通过信托或私募，把公司包装成一个产品，再让银行给这个产品投资
这个严格意义上属于银行的影子业务，只要监管到位，其实没啥问题
业务层面
一些不是银行的公司，眼馋银行的业务，包含合规的保险、担保公司，也包括不合规的典当行和地下钱庄
公司层面
正规的影子银行可以考虑
比如地下钱庄，一边拿你的钱去赌，一边逼你还债
但游离在监管之外的不要碰
影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系
“影子银行”有三种最主要存在形式：<b><font color="#f15a23">银行理财产品</font></b>、非银行金融机构贷款产品和民间借贷。
影子银行
期货主要不是货，而是以某种大众产品如棉花、大豆、石油等及金融资产如股票、债券等为标的标准化可交易合约
交收期货的日子可以是一星期之后，一个月之后，三个月之后，甚至一年之后
买卖期货的合同或协议叫做期货合约。买卖期货的场所叫做期货市场。投资者可以对期货进行投资或投机
期货合约投资的例子
期货
中期借贷便利（Medium-term Lending Facility，MLF），是指中央银行提供中期基础货币的货币政策工具。于2014年9月由中国人民银行创设。对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，可通过招标方式开展。发放方式为质押方式，并需提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品
中期借贷便利利率发挥中期政策利率的作用，通过调节向金融机构中期融资的成本来对金融机构的资产负债表和市场预期产生影响，引导其向符合国家政策导向的实体经济部门提供低成本资金，促进降低社会融资成本
既能满足当前央行稳定利率的要求又不直接向市场投放基础货币，这是个两全的办法
引导其加大对小微企业和“三农”等重点领域和薄弱环节的支持力度
妙处
LMF
摊余成本=原投入资金+该赚没赚到的钱
例子：借了1000，实际欠条写1200，但是利率算低一些，虽然第一年200块钱小便宜，但后面复利低了
摊余成本法是这样算的：<br>️1年=1000*（1+20%）-1200*10%=1080元<br>️2年=1080*（1+20%）-1200*10%=1080+96=1176
长期来看，复利效应，不划算
详细的例子
摊余成本
Market Maker做市商
例子：假如你现在很缺钱，急需把房子卖100W，但是在市场上迟迟找不到买家，这个时候，你无意间刷到某个中介平台，他们愿意花90W来买你这个房子，虽然这个价格没有达到你的预期值，但毕竟急用钱，先用着。你只好咬咬牙把房子卖给他们，这家中介就是做市商。
做市商一般都很有钱，他们喜欢喝市场上绝大多数的人玩反向操作，也就是你买他就卖，你卖他就买，这样他不但能够收取佣金，通过低买高卖来赚取高价（点差），更能够激活市场，让源源不断的小白们疯狂涌入。
MM制度
例子：假如我欠你50W，支票呢就是我在银行里有100W，我给你开个条子，你直接去银行里取50W就行了；而汇票呢就是我暂时还不上钱，但是为了让你放心，就拉着我的姐妹（企业）或者银行给你承诺，等到期了之后，你不要来找我，直接找他们（承兑）就可以了。
如果说是银行签发的汇票（银票），在到期之前，你可以卖给银行，拿回本金和一部分利息(（不是全部），这样的过程就叫“贴现”。
贴现
支票（Cheque）是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据
支票
汇票（Money Order）是最常见的票据类型之一，我国的《票据法》第十九条规定：“汇票是出票人签发的，委托付款人在见票时，或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。”汇票是国际结算中使用最广泛的一种信用工具。它是一种委付证券，基本的法律关系最少有三个人物：出票人、受票人和收款人。
汇票
支票和汇票
举例：公司关门，把欠的债还掉，员工的遣散费给一给，最后到手里剩下来20W（净资产），此时，有人愿意用100W来买这家公司全部股票，这个时候市净率就是100÷20=5
在最危险的情况下，投资一家公司的风险有多大
市净率PB=买下这家公司（股票）要花的钱÷这家公司关门后还能剩下的Q（净资产））
市净率越小（大于0），就说明投资风险越小
极端情况下，市净率一旦小于1（大于0）就说明，投资这家公司以后，基本稳赚
衡量标准
PB
要约收购
爬行条款
例子：假如你想在生活里当霸道总裁，控制一家上市企业的话，那你需要确保手里面有30%的股份以后呢，一般只有两条路可以走
股东很不爽
大量资金
反例就是要约收购，也就是你手里拿着十几亿的现金，例如以15块的价格收购其他股东10块的股票
爬行条款，就是你可以不申请要约收购，但也只能每年暗地里收购它2%的股份，两年以后呢，就可以拥有“一票否决”的特权（34%的股份自动触发），到时候无论股东们说什么，你都可以轻松一个人否决掉他们所有人，多挨个几年，江山易主，直接上位，也是有可能的
非常稳定，但非常缓慢，像乌龟的速度一样，所以叫爬行条款
反例：DD网，夫妻持股，股份差不多，谁也不服谁
金字塔持股结构指公司实际控制人通过间接持股形成一个金字塔式的控制链实现对该公司的控制
公司控制权人控制第一层公司，第一层公司再控制第二层公司，以此类推，通过多个层次的公司控制链条取得对目标公司的最终控制权
首先，可以实现融资的放大。当一个实际控制人有非常多个链条来控制其他企业的时候，就可以通过最初的少量资金控制更多的财富。比如，国内现在有一家民营集团，最初的资金只有10个亿，但现在集团通过金字塔方式已经控制了300亿的资金。<br>
其次，通过金字塔结构的控制关系，虽然实际控制人最终出资的数量是非常有限的，但是，通过在每一条链上都出现控制权和现金流量权的分离，它却能牢牢地控制着整个企业集团。在集团内部的每个决策点上都可以实现大股东控制。
优点
示例
金字塔持股
金融
购买价款+交易费用l，公允计量
股票l，借：可供出售金融资产-成本（公允➕交易费用） 应收股利（已宣告未发放现金股利） 贷：银行存款等债券l，借：可供出售金融资产-成本（ 面值） -利息调整（可能贷方） 应收利息（到付息期未领取） 贷：银行存款等
初始计量
公允价值变动计入“ 其他综合收益”
股票l，借：可供出售金融资产-公允价值变动 贷：其他综合收益（或反分录）债券l，①借：应收利息 可供出售金融资产-利息调整（可能贷方） 贷：投资收益 摊余成本与公允比较，差额计入其他综合收益 ②借：可供出售金融资产-公允价值变动 贷：其他综合收益（或反分录）
减值计提，因公允下降计入“其他综合收益”的部分，转入当期损益 借：资产减值损失 贷： 其他综合收益 可供出售金融资产- 公允价值变动（不是减值准备）
减值转回，1、债务工具，借：可供出售金融资产-公允价值变动 贷： 资产减值损失 2、权益工具，借：可供出售金融资产-公允价值变动 贷： 其他综合收益
减值
后续计量
1、卖价与账面之差计入“ 投资收益”2、“其他综合收益” 转入“投资收益” color=quot;#5c5c5cquot;gt;（权益→利润，会影响损益）
处置
可供出售金融资产（股票/债券）
购买价款+交易费用，入账价值=成本+利息调整借：持有至到期投资-成本（ 面值） 贷：银行存款 持有至到期投资-利息调整（可能借方）
摊余成本法期末摊余成本=期初摊余成本*（1+实际利率）-本期应该收回的现金
1、分期付息，借：应收利息 借：银行存款 持有至到期投资-利息调整 贷：应收利息 贷：投资收益2、到期一次性付息，摊余成本中利息不用扣除，科目“应计利息”
1、账面价值减至未来现金流量现值，减少部分计入当期损益 借：资产减值损失 贷：持有至到期投资减值准备2、减值转回，转回后的账面不超过l假定不减值时该资产在转回日的摊余成本 借：持有至到期投资减值准备 贷：资产减值损失
减值测试：单项金额大单独测试，单项不大可单独可组合测试； 单项测试未减值则进入组合测试，单项减值则不再组合测试。外币减值：外币现值→汇率转换→减值计算（减值损失=本币账面-本币现值）
处置：卖价与卖掉部分账面之差计入“投资收益”转换：剩余部分 重分类为“可供出售金融资产”，公允与账面之差计入“ 其他综合收益” 其他综合收益 减值或终止确认时转出至“ 投资收益”
处置和转换
到期日固定、回收金额可确定，有明确意图持有至到期 可重分类为可供出售金融资产
特点
持有至到期投资（债券）
入账成本： 购买价款 借：交易性金融资产-成本交易费用：计入“ 投资收益” 投资收益 贷：银行存款购买时已宣告未发放股利： 借：应收股利 贷：银行存款持有过程中宣告股利： 借：应收股利 贷：投资收益
公允上升，借：交易性金融资产-公允价值变动 贷： 公允价值变动损益公允下降，借： 公允价值变动损益 贷：交易性金融资产-公允价值变动
公允变动
color=quot;#381e11quot;gt;NO减值
卖价与账面之差确认为“ 投资收益”“公允价值变动损益”转入“ 投资收益”
为了近期出售、短期获利不可重分类
交易性金融资产（股票）
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