购房
2024-05-22 17:05:01 0 举报AI智能生成
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这份购房文件详细记录了您购买新房的所有关键细节，包括房屋的地理位置、房屋结构、房间数量和布局、以及装修和设施等。此外，文件还规定了购房价格、付款方式和时间表等重要条款。请注意，这份文件是购房过程中不可或缺的一部分，只有签署后，房屋交易才能正式完成。
作者其他创作
大纲/内容
累
步梯房
潮湿、通风差、噪音大、隐私差、下水堵塞反水
一二楼
不吉利
4.14.18楼
冬冷夏热、雨天漏水
顶楼
采光差，积水，藏污纳垢
腰线层
噪音
临马路
促销产品
金三银四
风险大，容易烂尾
期房
配套不好
小孤楼盘
税费和持有成本高昂、不好出售，租金回报低，水电贵
公寓
质量堪忧
小开发商
避开基地，铁路，高架桥，避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边
避坑原则
关注房屋的质量、结构、建筑材料、安全隐患
房屋质量
管理良好、服务周到的物业管理公司能使居住体验提升
好的物业是房子增值保值的重要因素
物业管理
购房前，应确保产权清晰无争议。检查房屋的所有权证书、土地使用权等相关文件，并确保没有任何未解决的产权纠纷或法律问题
产权问题
应考虑到自己的财务状况和贷款能力，确保能够按时偿还贷款。
贷款问题
应考虑其地理位置是否符合自己的需求和喜好。确保房屋位于交通便利、周边设施完善的区域
地理位置
应考虑到维护和保养的成本。了解物业的维修、清洁、绿化等费用，并确保自己有能力承担这些费用
维护成本
下定之前确认资格 征信流水合格
优先央企国企，小私企谨慎入手
其他
注意事项
地铁，公交，道路
交通
商场、超市、菜市场等
购物
饭馆、酒店、酒吧等
餐饮
公园、广场等
休闲
各种商店
杂项
生活
医院、诊所、药店
医疗配套
幼儿园、中小学、培训班
教育配套
配套
一线＞二线＞省会＞市区＞郊区＞县城＞乡镇
地段
利用率高，好房子开间要宽、进深要浅，多面朝南
户型方正
通透性主要是指户型的通风和采光性能
相对两面采光＞相邻两面采光＞一面采光
南北通透
湿气重味道大
避免暗厨暗卫
户型
朝南、朝东南、朝东的，是最优的朝向
其次是西南，最次是北向
起码要保证主卧和阳台的朝向是南方
朝向
动静分区
干湿分区
公区私区
功能分区
采光好，噪音相对较小，空气质量好
高层
出行方便，上下时间短，隐私好，安全，不怕电梯坏掉，不怕停电，火灾易逃跑
低层
楼层
可控制装修质量、风格，耗时耗力耗心
毛坯房
省心方便，总价高
精装房
装修
得房率等于套内使用面积除以建筑面积（建筑面积＝套内使用面积+阳台面积+套内墙体面积+公摊面积），公摊系数等于公摊面积除以建筑面积，得房率越高，公摊系数就越低，说明实际能得到的能够使用的面积越大，越经济实惠。
得房率
电梯太少，早上赶上班就只能干焦急
梯户比
指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低
容积率
指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率
35%绿化率，是指楼盘所在地块的35%部分属于绿化面积，这个数值算中等，不高不低
绿化率
指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。车位可以地简单分为两种，一种是能办出产权证的，另一种是不能办出产权证的。
车户比
选房
很多样板间不放衣柜，就算是放，也会放小一号儿的，这样房子就会显得大很多
还有很多床和沙发都是特殊尺寸的，往往比正常尺寸的小的多，尤其是那些小平米的三居室
会在一些不起眼的地方写着此处非交房标准
别被样板间骗了，做了很多的视觉误导
看完样板间都还要再看毛坯房，还得分不同时段去看，采光、潮湿、隔音等等都要仔细的看
看房
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建设工程施工许可证
商品房销售（预售）许可证
确认五证齐全
可以随时退
订金
不可以退
定金
区分订金和定金
在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的
很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送
买房送面积？
产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。
产权车位
车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。
车位使用权
买房送车位？
1买现房可以看到房子的实际情况，买方可以通过实际考察，来评估房屋的综合情况，判定是否适合购买
2买现房交房所需周期短，完成相关交易程序便可考虑装修入住
3买现房可以缩短办理入住、产权登记、落户等事项的周期。
利
1现房较期房，售价会稍高
2买现房可供选择的房源较少，因为现房要么是开发商故意存留的，要么是期房预售剩余下来的
3有些现房是装修好的，其隐蔽工程比较难以看到，例如房屋的墙体、水电、防水等情况，需要实际居住后才能验证其好坏
弊
现房
一般期房售价较现房偏低，有时甚至还会打折
期房较现房，有更多的好房源可供选择，选择余地比较大
期房的工程质量可以看到，购房者可以去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等都一览无余
买期房存在一定的风险，存在因违反政策、开发商实力不足、资金链断裂等因素，而导致项目停工，出现烂尾楼的可能
买期房前期无法看到房子的实际情况，选房只能通过规划沙盘、户型图、楼盘介绍及销售人员的讲解，来获取房子的状况信息
存在开发商及销售人员的过渡包装宣传房子信息，以及虚构房屋信息的情况，最终实际交付房子情况，可能会和宣传的情况有出入
期房的价格波动性比较大，同一期不同时间购买的期房，单价都可能有所不同。
新房
二手房首付中，还包括税费和其他费用，不仅仅是房子的净首付
注意看地区指导价，一套房子可能标价很高，但地区指导价很低，而可贷款额度是按照这个房子的指导价来进行评估的，这时候你其实是贷不了多少款的，进入实质交易流程时，就有可能出现贷款额度低，首付不足的尴尬局面，但那个时候往往合同都已经签掉了，后续就会非常被动
看《房产证》，上面写的 产权人 是谁
如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。
对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。
除了房产证，我们还要去房管局 “查册”。这份资料相当于房子的 “身份证”，不但可以看到产权人，还能看到有没有 银行抵押，有没有被 法院查封。
如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。
核实房子到底是谁的？
原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。
在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？
卖家户口迁出了吗？
如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。
房子有无租约？
房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户
很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。
做好交易资金托管
二手房
根据中国城市GDP排名
经济发展要好
根具人口净流入城市排名
人口不断增长
选城市
看地段，看控规图（一般在当地国土局的官网 就能找到），主要看 黄色和红色区域 就可以了。黄色：代表居住用地红色：代表商业用地
商业用地的占比高的
投资什么样的房子涨价快？
房龄大、日久失修、没有电梯，而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。
没有学区的老破旧
如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。
价格过分便宜的
投资房要避开哪些坑？
投资房的收益分为两部分，一个是租金，另一个是买卖差价
租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价
投资房的收益怎么算？
投资房
教育局按片区划分，小区属于哪些学校，子女符合规定就能到入读。
学区房
学位房的入学资格更加明确，价值自然也更高
选中心仪学校，再买房
开发商与学校合作，符合条件的业主，其子女能优先入读指定学校
学位房
贷款额度是有限，利率低
公积金贷款
利率高
商业贷款
超过公积金限额部分用商贷
组合贷款
贷款方式
本金部分始终保持不变，利息另算
前面还款压力大，后面还款压力小
贷款300万，时间30年，利率为4.9%，等额本金第一个月还款20583元，第139个月等额本金的月均还贷将少于等额本息法，总计还款521万，利息221万
等额本金（黄琪）
每月还本金加利息之和始终不变
一直是一个还款额
贷款300万，时间30年，利率为4.9%，等额本息月还款15921元，还款总额573万元，去掉300万的贷款，利息273万
等额本息
还贷方式
贷款
90平以下唯一住房，按1%征收
契税
80元/一套，增加一人加10元
权属登记费
3元/平方*面积
交易手续费
几百到几千元不等，装修完会反还
装修保证金
通常是房贷的2%-3%
物业维修基金
每个小区不同，一般先交三个月。按面积算大概几百块
物业管理费
额外费用
郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。
远郊盘
购房
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