投资性房地产
2016-06-29 07:39:36 0 举报AI智能生成
投资性房地产
作者其他创作
大纲/内容
第一节 投资性房地长的特征与范围
一 投资性房地产的定义及特征
定义：赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之的房地产
特征
1 房地产投资是一种经营性活动
形式：出租建筑物，出租土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，实质上属于一种让渡资产使用权行为
2 投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
3 投资性房地产有两种后续计量模式
二 投资性房地产的范围
已出租的土地使用权
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产
持有并准备增值后转让的土地使用权
闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不属于投资性房地产
已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物
自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物
对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
空置建筑物指企业新购入、自行建造或 开发完工 但尚未使用的建筑物，以及不在用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
下列项目不属于投资性房地产
1 自用房地产：指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质）
2 作为存货的房地产
存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一 投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件，才能予以确认
1 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业
2 该投资性房地产的成本能够可靠的计量
已出租的土地使用权、已出租的建筑物，投资性房地产的确认时点为租赁日期开始日；持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量
一 外购投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日期）或用于资本增值，才能称为外购的投资性房地产
取得时的实际成本包括购买价款、相关税费和直接归属于该资产的其他支出
计量
借：投资性房地产
贷：银行存款
二 自行建造投资性房地产的确认和初始计量
成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等
建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
计量
借：投资性房地产
贷：银行存款
三 非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量
本章第四节
二 与投资性房地产有关的后续支出
一 资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间 不计提折旧或摊销
转为改扩建时的分录
1 成本模式
借：投资性房地产--在建
：投资性房地产累计折旧
：投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2 公允价值模式
借：投资性房地产--在建
--公允价值变动
贷：投资性房地产--成本
二 费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益
借：其他业务成本
贷：银行存款
第三节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按期计提折旧或摊销
1 计提折旧或进行摊销时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
2 计提减值准备时
借：资产减值损失（损益类）
贷：投资性房地产减值准备
3 取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
二 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的（企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量）
在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠取得但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者熟早），再以公允价值计量。
采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量
投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产--公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额作相反的会计分录
三 投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更
成本模式转为公允价值模式的，应当作为 会计政策 变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初 留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式的账务处理
借：投资性房地产--成本（变更日公允价值）
：投资性房地产累计折旧（摊销）
：投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（原价）
：利润分配--未分配利润（或借记）
：盈余公积（或借记）
第四节 投资性房地产的转换和处置
一 投资性房地产的转换
一 投资性房地产转换形式和转换日
自用房地产或存货 与 投资性房地产 的转换
确凿证据表明房地产用途发生改变
一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议
二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
投资性房地产转换日的确定
转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准
1 投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2 投资性房地产转为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
3 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁开始日。
4 空置建筑物或在建建筑物是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
二投资性房地产转换为非投资性房地产
1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产或无形资产
：投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
：累计折旧（摊销）
2 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产
以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
借：固定资产或无形资产
贷：投资性房地产--成本
：投资性房地产--公允价值变动（该项投资性房地产的累计公允价值变动）
：公允价值变动损益（公允价值和账面价值的差额）
3 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货
转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期
投资性房地产转换为存货时
借：开发产品（房地产转换日的账面价值）
：投资性房地产累计折旧（摊销）（按照原已计提减值准备的）
：投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
4 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货
以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益
借：开发产品（按该项投资性房地产的公允价值）
贷：投资性房地产--成本（按该投资性房地产的成本）
：投资性房地产--公允价值变动（按该投资性房地产的累计公允价值变动）
：公允价值变动损益（公允价值和账面价值的差额）
三非投资性房地产转换为投资性房地产
1 非投资性房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
借：投资性房地产（按该存货在转换日的账面价值）
：存货跌价准备（原已计提的跌价准备）
贷：开发产品（账面余额）
作为存货的房地产转换为投资性房地产（上面的分录）
自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产（账面余额）
：累计摊销（折旧）
：固定资产减值准备或无形资产减值准备
贷：固定资产或无形资产
：投资性房地产累计折旧
：投资性房地产减值准备
2 非投资性房地产转换为采用公允价值进行后续计量的投资性房地产
1 作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产--成本（转换日公允价值）
：存货跌价准备（原已计提的跌价准备）
：公允价值变动损益（转换日公允价值小于账面价值，按差额记）
贷：开发产品（账面余额）
：其他区综合收益（公允价值大于账面价值，按差额记）
该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益
2 自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产--成本（转换日的公允价值）
：累计折旧或累计摊销（原计提的折旧或摊销）
：固定资产减值准备或无形资产减值准备（原已计提的减值准备）
：公允价值变动损益（转换日的公允价值 小于 账面价值）
贷：固定资产或无形资产（账面余额）
：其他综合收益（转换日公允价值 大于 账面价值）
该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益
自用房地产或存货 转换为投资性房地产 公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”贷方差额记入“其他综合收益”
投资性房地产转换为 自用房地产或存货 差额记入“公允价值变动损益”
二 投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（其他业务收入或者其他业务成本）。
一 采用成本模式计量的投资性房地产的处置
借：银行存款（实际收到的金额）
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
：投资性房地产累计折旧（摊销）
：投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
二 采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
以公允价值计量赚了计“其他综合收益”，赔了计“公允价值变动损益”最后一次（其他业务成本）测算的公允价值就是他出售时的“其他业务成本”差值计入公允价值变动。
总结：其他业务成本：最后一次测算
：投资性房地产--成本：转入时价值
：公允价值变动：差值
：公允价值变动损益和其他综合收益冲减成本“其他业务成本”规定
分录 步骤1算收入
2算成本
3冲减成本
借：银行存款 1
贷：其他业务收入 2
第二步 借：其他业务成本 5
贷：投资性房地产--成本 3
： --公允价值变动 4
借：其他综合收益 7
贷：其他业务成本 6
借：公允价值变动损益 3 （公允价值变动结转入公允价值变动损益）
贷：其他业务成本 8
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