十二、房产类型多样，应该避免踩哪些坑
1、旅游度假房<br>
劣势
卫浴偏远地区
季节性非常明显
重点是几乎没有愿意买下来的对手盘
2、商业地产项目
写字楼|商铺|公寓
租金远高于住宅，但总价提高的速度远不如住宅快
3、新开发区
政府规划
概念具有很多不确定性
政府换届
政府承诺完全兑现不常见
未来不可预估
4、高铁航空区
1、高铁对于整个城市竞争力有溢价，但对高铁站点设置区域产生不了很大的附加值
2、高铁新城、航空新城对于区域的改变以及附加值并不明显
3、地铁和高铁相差极大，是两个完全不同的层面<br>
5、海外置业
1、对当地法律法规、区域并不太熟<br>
2、贵的坑少，便宜的坑多
6、小产权
劣势
只有使用权，没有归属权，因而没法做好很好的商品确认
7、8、西部大开发|东北振兴
1、国家战略
2、可见的未来，东北和西部的经济很难超越东南沿海，也无法得到明显的成效
3、全球化经济和航运对各个区域产生重要影响，沿海城市重要性高
9、中小城市
1、离中心城市比较近，会被认为是有价值投资的，如深圳附近的惠州、大亚湾、中山、东莞等等
2、一线城市热钱外流与回流
10、别墅
1、失去别墅很多人没能力够得着<br>
2、郊区别墅地处偏僻，周围没有配套设施，空置率极其高，且每个月月供压力大
总结：最稳的还是普通住宅
首付最低
利率最低
贷款时间最长
民水民电
附带学位<br>
由于需求众多，接盘侠众多<br>
十四、中介套路深，怎么避面踩坑
低于市场价的房源99%都是假房源<br>
市场目标错配
1、这房能买吗<br>
场景一：再差的房子都是好房子，中介往往夸大优点回避缺点
场景二：好不容易看上的房子，价格贵了至少10%<br>
应对方案：
亲100只青蛙找一个青蛙王子，也就是说要看足够多的房子
筛选出合格的中介、找个互相喜欢的中介
2、真的那么多人抢吗<br>
场景一：初级逼单，明天就要下定金
场景二：高级逼单，【三假一真】假中介假买家假价格，真房东
应对方案：不忘初心，坚持一开始的买房计划，清晰到小区、户型
3、这个便宜能不能占
场景一：心仪的房子，远低于市场价
场景二：零首付、零佣金购房
场景三：五年返租，朋友圈大力宣传的
解决方案
放弃宣传带这类信息的一手房，事物是两面的
二手房：长中介做产权调研，不同时间去小区跟保安、保洁、邻居们聊聊，<br>打听房子的消息<br>
十五、与房东谈判的方法<br>
收获：坦然的谈判心态+精炼的谈判方法<br>
二、谈判的前提
知标的物
要知道买卖双方的需求
五个缺点五个优点
三、七分钟谈判法：七剑下天山
1、有没有决定权
产证人跟谈判人是否一致
定金用哪张卡收
没有决策权的谈判果断终止，没意义
2、家具如何处理
那些是可以移动的搬走
固定的留下
3、户口
每个户口收10%的押金
房东或亲戚的户口是否在这个房子上面
房子上面的户口所带的学位有没有被用过
户口什么时候迁走（时间节点、不迁走每天的违约金）
4、税费杂费计算
利用夸张动作，为自己争取谈判优势
例如房子超过140㎡税费极高
例如不满两年
例如之前登记的价格便宜卖得贵
买家付、卖家付、也有买卖各付一半、可以协商
5、物资腾空时间
提出买房难处，卖家会理解，让卖家提前交房
甚至可以补租金
不一定要等到三个月五个月办完所有手续
6、暂扣款
各类费用、家私家电移动、户口等都会造成后续损失
收个一两万块的暂扣款
7、价格及付款方式
最核心的问题放在最后谈
先去了解房东的诉求，了解多点房子的信息
前面的6剑是为了磨去耐心
不着急用钱的房东可以延期交易
四、建议
买房子必须要做大量的市场调查
谈判其实就是讲故事，最好的方法是在线下大家反复练习
十六、如何远离阴阳合同
阴阳合同：一般是在二手房买卖中出现。是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，<br>通过双方协商使用两份合同，以达到避税或申请高额银行贷款的目的。
第一步：买方、卖方、中介三方会面
确认产权人、决策人<br>
买方无法出面：让中介提供卖方委托书，落实合同细节
卖方无法出面：熟悉委托人、明确授权的权限和期限、视频沟通
第二步：对经纪公司
比专业、比服务、比价格透明度
选当地最大的中介店
不可以让多名中介去跟一名房东压低价格
第三步：不要独家委托合同
不要独家委托，错过宝贵卖出时间
不要贪心差价，羊毛出在羊身上
买家启发：多问两家中介是否能问到同一房源
第四部：个人房源
朋友推荐
小区业主微信群
物业、保安、保洁等
十七、买房签约全讲解，不留隐患
1、选择可靠中介，核实卖方的身份：中介机构的两证
工商部门-营业执照
房屋土地管理局-中介代理资质证书
2、合适房屋是否允许买卖
确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法
特殊单位：军产、院产、校产的供房
房产证、身份证、签署合同人需统一
基本信息以房产证为准
特别是面积，赠送的面积在合同其他条款标明
3、必须做产权信息调查
必须产权调查，产权人要么到场签字要么有合法委托书
婚前财产一人签字即可，婚后财产需两人到场或者增加条款
若合同另一方不在场，必须合同证明、<br>写明身份证号码并说明对方知悉合同<br>所有内容，如产生纠纷由卖方负责<br>
验看正本、查询产权证的真实性<br>
产权性质：成本价房、标准价房、经济适用房
4、合同要正规，条款要清晰
来源：中介机构提供、私底下交易的网上下载正规合同模板
1、关键性的承诺，一定要体现合同里
房屋面积
附属设施
家具家电
金额及付款方式
土地使用年限
房屋交付的期限
违约责任
2、明确房款付款方式和时间
明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式
房屋总价的5%为暂扣款
3、明确违约责任
每项主要义务都要一一对应违约责任
定下具体数额的违约金<br>
违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等
4、注意合同中的霸王条款
逐字逐句搞清楚条款，隐藏霸王条款如违约责任不对等，或延期交房没有任何责任等
5、明确户口迁出的时间
学区房尤其谨慎<br>
房屋交接时间和条件，相关费用交房之前由卖方支付，交房之后由买房支付
5、谨慎付款和房产交接
当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成！！否则卖方随时可以毁约
资金监督
买卖双方开共同账户
二手房无法过户的情况
房产证被抵押在银行的情况下
房屋其它产权人未同意卖房的情况下<br>
房屋被查封的情况下
经济适用房未满5年的情况下
未解除抵押的房产<br>
抵押在银行、个人都不可以<br>
6、要保留所有交易环节的证据
白纸黑字
短信
录音
二、首付
OPM（Other People's Money）<br>
四、省钱秘笈
1、在小钱上面斤斤计较，在大钱上不动心思是对家人对自己不负责
2、租金越来越高
2、要省钱先学会算账<br>
买房前
买房实际支出
首付
交易费用
税费
>5年唯一：2.5%
2年<5年：5%
<2年：7.5%
中介费
贷款手续费
装修费
有方法的跟房东谈判，剩下来的就是净利润
不要为装修买单<br>
墙壁是否渗水有裂痕<br>
厨卫防水是否做好
水电是否通畅
层高是否达到标准
门窗密封性是否正常<br>
房子是否合格
是否满意
买房中
中介费
勇敢的让中介帮你忙，中间再省下中介费
与中介保持良好的互动关系，承诺一定会给该给的中介费
当房子快要确定下来了再去谈中介费，可以说说自己的难处，成交环节能让<br>中介看到利害关系，也能表现诚意例如：我很想买这个房子，但是家庭的条<br>件怎样，现在处于两难之间，能不能帮忙想想办法，首付也不太够等等
买房后
买房后省钱<br>
提前售房入住，节省六个月租金
交易周期
装修周期
理由：家里人急着搬过来，半年后梅雨季节不好装修
五、睡后收入（现金流管道）<br>
什么是睡后收入
节省精力&时间<br>
财务自由
人与人的差别主要取决于对8小时工作时间以外时间的利用
1、专业知识变现，打造后半生的长期现金流
2、闲置物品变现
4、运用被人搭建的管道，为自己创造被动收入
OPM：借别人的钱
OPT：借别人的时间
OPW：借别人的智慧
5、长租公寓如何打造现金流流
没有房子，租赁别人的房子创造收入
租赁别人的房子
升级装修
再次出租
获得租金溢价
七、买卖时机
1、等房价下跌等来什么
等一个攒不完的首付
等到优惠利率全无
等到地价上涨
等一个逼自己买房的理由
2、买房的时机
金九银十是开发商的时机
淡季例如春节前往往有比较大的折扣，春节后房价大概上涨5~10%<br>
3、换房的时机
物价上涨先买再卖
物价下跌先卖后买
这个时候市场不稳定，回款慢，先买后卖风险比较大
