买房笔记
2024-11-11 20:32:37 8 举报AI智能生成
🏠 买房，人生大事之一，其中门道众多，稍不留意就可能陷入误区。好在我认真学习了《买房笔记》这一干货满满的付费课程，并精心梳理出了这份读书笔记思维导图，现在就来和大家分享，助你轻松掌握买房那些事儿！ 🌟 全面梳理，要点尽览：这份思维导图涵盖了《买房笔记》课程里的方方面面。从买房前期的规划准备，如明确预算、确定购房需求等，到挑选房源时需考量的地段、配套、户型等关键要素，再到购房流程中的合同签订、贷款办理等重要环节，所有核心要点都被清晰地提炼呈现，让你一眼就能对买房全流程及关键细节了然于胸。 💡 深度剖析，避雷指南：它不只是简单罗列知识点，更是对课程中诸多买房陷阱与误区的深度剖析。通过思维导图的逻辑架构，你能清楚看到哪些地方容易踩雷，从而在自己买房时有效规避风险，做出更明智的购房决策，让每一分钱都花得物有所值。 📝 便捷参考，随时学习：无论你是正处于买房筹备阶段，还是仅仅提前了解为日后做打算，这份思维导图都将是你极为便捷的参考工具。可以随时随地在手机或电脑上打开查看，反复温习那些重要的买房知识，确保在关键时刻不会手忙脚乱。 🎉 如果你也对买房这件大事心怀敬畏，渴望在购房过程中少走弯路、稳扎稳打，那么这份源于《买房笔记》付费课程的读书笔记思维导图绝对是你的得力助手！快来一起借助它的力量，开启轻松买房之旅吧！
作者其他创作
大纲/内容
十一、如何快速搞定买房的名额
注：有限摘取低枝苹果理念
容易实现
成本低
效率高
1、合法合规入户
获得该城市的买房资格
2、在当地缴纳社保或个税达到一定年限
通过时间积累<br>
跨省交社保，两个区域同时进行
3、借助家人名额<br>
优先选择父母购房名额
有购房资格，但贷款年限短，很多银行对子退出了接力贷
接力贷：以父母的房产证作为按揭对象，把子女的还款能力作为补充，<br>将贷款期限拉到30年<br>
优先选择子女名额
贷款较难
全款买可行
养房票：综合使用
与方式一结合，将户口或社保挂到这个城市
4、合股买房
组队一起上车
按出资比例分钱
注意事项
信任感第一
合同提前规避封信啊
5、公司买房
优点
资金足够，房子套数不受限制
百分百产权，可操作性强
可买住房公寓写字楼
缺点
必须全款进
必须全款买房后才能申请银行贷款，且申贷条件苛刻
税费比个人买房高很多
部分城市不可实现
6、外国人买房
以华侨的身份买房
或者借外国朋友身份买房
7、法拍房
通过法院拍卖获得的房子可直接破除限购
部分城市支持，一定要结合当地的法律和政策<br>
十二、房产类型多样，应该避免踩哪些坑
1、旅游度假房<br>
优势
高租金回报
高增值回报
10年返租
劣势
卫浴偏远地区
季节性非常明显
重点是几乎没有愿意买下来的对手盘
2、商业地产项目
写字楼|商铺|公寓
租金远高于住宅，但总价提高的速度远不如住宅快
3、新开发区
政府规划
概念具有很多不确定性
政府换届
政府承诺完全兑现不常见
未来不可预估
4、高铁航空区
1、高铁对于整个城市竞争力有溢价，但对高铁站点设置区域产生不了很大的附加值
2、高铁新城、航空新城对于区域的改变以及附加值并不明显
3、地铁和高铁相差极大，是两个完全不同的层面<br>
5、海外置业
1、对当地法律法规、区域并不太熟<br>
2、贵的坑少，便宜的坑多
6、小产权
优势
单价便宜，总价低
入手门槛低
租金回报率高
劣势
只有使用权，没有归属权，因而没法做好很好的商品确认
7、8、西部大开发|东北振兴
1、国家战略
2、可见的未来，东北和西部的经济很难超越东南沿海，也无法得到明显的成效
3、全球化经济和航运对各个区域产生重要影响，沿海城市重要性高
9、中小城市
1、离中心城市比较近，会被认为是有价值投资的，如深圳附近的惠州、大亚湾、中山、东莞等等
2、一线城市热钱外流与回流
10、别墅
1、失去别墅很多人没能力够得着<br>
2、郊区别墅地处偏僻，周围没有配套设施，空置率极其高，且每个月月供压力大
总结：最稳的还是普通住宅
首付最低
利率最低
贷款时间最长
民水民电
附带学位<br>
由于需求众多，接盘侠众多<br>
十三、装修应该避开的坑
1、开放式厨房
优点<br>
充分利用空间
伸手可得的方便
柜内空间有大学问
缺点<br>
装修时与客厅比较难统一<br>
厨房脏了不好清理
时间长了客厅油腻腻
中美厨房文化有差异，装修尽量符合中国风格<br>
2、电源插座
能多装尽量多装
在封装线盒时先测试高度
详情<br>
餐厅桌
客厅茶几沙发电视墙<br>要够<br>
卧式床头、梳妆台
厨房哟啊同时好几个
洗手间洗手台
3、储物空间少<br>
收纳对于自主尤其重要<br>
例如可收纳的沙发床
隐藏式的空间
4、隐蔽工程图省钱
容易出事故，后果不堪设想
修理非常麻烦，耗大量时间精力
隐蔽工程的物件一定都要买质量最好的
5、防水没做好
需要防水的区域
卫生间
厨房
阳台的墙面和地面<br>
一楼住户全屋都要做地面防水，地面用防水涂料+防潮膜，<br>墙面防水不低于300mm，多刷几层<br>
6、冷热水管不齐全
有水龙头的地方一定要撞上热水水管<br>
厨房、卫生间、阳台
节约资源、方便，一次投入长久受益
十四、中介套路深，怎么避面踩坑
低于市场价的房源99%都是假房源<br>
市场目标错配
1、这房能买吗<br>
场景一：再差的房子都是好房子，中介往往夸大优点回避缺点
场景二：好不容易看上的房子，价格贵了至少10%<br>
应对方案：
亲100只青蛙找一个青蛙王子，也就是说要看足够多的房子
筛选出合格的中介、找个互相喜欢的中介
2、真的那么多人抢吗<br>
场景一：初级逼单，明天就要下定金
场景二：高级逼单，【三假一真】假中介假买家假价格，真房东
应对方案：不忘初心，坚持一开始的买房计划，清晰到小区、户型
3、这个便宜能不能占
场景一：心仪的房子，远低于市场价
场景二：零首付、零佣金购房
场景三：五年返租，朋友圈大力宣传的
解决方案
放弃宣传带这类信息的一手房，事物是两面的
二手房：长中介做产权调研，不同时间去小区跟保安、保洁、邻居们聊聊，<br>打听房子的消息<br>
十五、与房东谈判的方法<br>
收获：坦然的谈判心态+精炼的谈判方法<br>
一、谈判前的心理建设
见房东前别猜测<br>
二、谈判的前提
知标的物
要知道买卖双方的需求
五个缺点五个优点
三、七分钟谈判法：七剑下天山
1、有没有决定权
产证人跟谈判人是否一致
定金用哪张卡收
没有决策权的谈判果断终止，没意义
2、家具如何处理
那些是可以移动的搬走
固定的留下
3、户口
每个户口收10%的押金
房东或亲戚的户口是否在这个房子上面
房子上面的户口所带的学位有没有被用过
户口什么时候迁走（时间节点、不迁走每天的违约金）
4、税费杂费计算
利用夸张动作，为自己争取谈判优势
例如房子超过140㎡税费极高
例如不满两年
例如之前登记的价格便宜卖得贵
买家付、卖家付、也有买卖各付一半、可以协商
5、物资腾空时间
提出买房难处，卖家会理解，让卖家提前交房
甚至可以补租金
不一定要等到三个月五个月办完所有手续
6、暂扣款
各类费用、家私家电移动、户口等都会造成后续损失
收个一两万块的暂扣款
7、价格及付款方式
最核心的问题放在最后谈
先去了解房东的诉求，了解多点房子的信息
前面的6剑是为了磨去耐心
不着急用钱的房东可以延期交易
四、建议
买房子必须要做大量的市场调查
谈判其实就是讲故事，最好的方法是在线下大家反复练习
十六、如何远离阴阳合同
阴阳合同：一般是在二手房买卖中出现。是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，<br>通过双方协商使用两份合同，以达到避税或申请高额银行贷款的目的。
第一步：买方、卖方、中介三方会面
确认产权人、决策人<br>
买方无法出面：让中介提供卖方委托书，落实合同细节
卖方无法出面：熟悉委托人、明确授权的权限和期限、视频沟通
第二步：对经纪公司
比专业、比服务、比价格透明度
选当地最大的中介店
不可以让多名中介去跟一名房东压低价格
第三步：不要独家委托合同
不要独家委托，错过宝贵卖出时间
不要贪心差价，羊毛出在羊身上
买家启发：多问两家中介是否能问到同一房源
第四部：个人房源
朋友推荐
小区业主微信群
物业、保安、保洁等
十七、买房签约全讲解，不留隐患
1、选择可靠中介，核实卖方的身份：中介机构的两证
工商部门-营业执照
房屋土地管理局-中介代理资质证书
2、合适房屋是否允许买卖
确认原单位是否同意出让或者原产权单位确认利益的分配方法
特殊单位：军产、院产、校产的供房
房产证、身份证、签署合同人需统一
基本信息以房产证为准
特别是面积，赠送的面积在合同其他条款标明
3、必须做产权信息调查
必须产权调查，产权人要么到场签字要么有合法委托书
婚前财产一人签字即可，婚后财产需两人到场或者增加条款
若合同另一方不在场，必须合同证明、<br>写明身份证号码并说明对方知悉合同<br>所有内容，如产生纠纷由卖方负责<br>
验看正本、查询产权证的真实性<br>
产权性质：成本价房、标准价房、经济适用房
4、合同要正规，条款要清晰
来源：中介机构提供、私底下交易的网上下载正规合同模板
1、关键性的承诺，一定要体现合同里
房屋面积
附属设施
家具家电
金额及付款方式
土地使用年限
房屋交付的期限
违约责任
2、明确房款付款方式和时间
明确总房款金额、付款方式、付款时间、付款条件、贷款方式
房屋总价的5%为暂扣款
3、明确违约责任
每项主要义务都要一一对应违约责任
定下具体数额的违约金<br>
违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等
4、注意合同中的霸王条款
逐字逐句搞清楚条款，隐藏霸王条款如违约责任不对等，或延期交房没有任何责任等
5、明确户口迁出的时间
学区房尤其谨慎<br>
房屋交接时间和条件，相关费用交房之前由卖方支付，交房之后由买房支付
5、谨慎付款和房产交接
当地的土地管理局办理产权过户才算是完整的过户完成！！否则卖方随时可以毁约
资金监督
买卖双方开共同账户
二手房无法过户的情况
房产证被抵押在银行的情况下
房屋其它产权人未同意卖房的情况下<br>
房屋被查封的情况下
经济适用房未满5年的情况下
未解除抵押的房产<br>
抵押在银行、个人都不可以<br>
6、要保留所有交易环节的证据
白纸黑字
短信
录音
一、计划
1、打开思维<br>
2、构建愿景图
目标房子
城市
地段
校区
楼龄、开发商、物业、周边配套、学位、地铁
房型
面积、朝向、楼层、价格
个人条件
购房名额
征信报告（贷款资格）
首付
月供
流水
3、立即行动
踩盘-与中介打交道-面试房东-筛选盘源<br>
4、推动原计划<br>
1、发现问题、解决问题，尽量不改变整体计划
2、最重要的事情只有一件
3、寻找志同道合的小伙伴
PDCA
二、首付
OPM（Other People's Money）<br>
父母<br>
帮父母理财
朋友
为朋友创造理财收益
银行
可称为VIP用户<br>
和房东议价
净利润<br>
三、贷款<br>
1、贷款好过全款：花明天的钱，圆今天的梦
2、借得越多越好<br>
金额最高
最长年限
最低利息
3、贷款期限越长越好
1、房子越来越值钱
3、月供占你收入的比例会越来越低<br>
4、利率市场比，越来越低
5、钱越来越不值钱
4、等额本息让你更早买上第二套房
等额本息压力小点
5、公积金贷款优先
利息低
可选择组合贷
PS：银行是我们最好的商业伙伴<br>
四、省钱秘笈
1、在小钱上面斤斤计较，在大钱上不动心思是对家人对自己不负责
2、租金越来越高
2、要省钱先学会算账<br>
买房前
买房实际支出
首付
交易费用
税费
>5年唯一：2.5%
2年<5年：5%
<2年：7.5%
中介费
贷款手续费
装修费
有方法的跟房东谈判，剩下来的就是净利润
不要为装修买单<br>
墙壁是否渗水有裂痕<br>
厨卫防水是否做好
水电是否通畅
层高是否达到标准
门窗密封性是否正常<br>
房子是否合格
是否满意
买房中
中介费
勇敢的让中介帮你忙，中间再省下中介费
与中介保持良好的互动关系，承诺一定会给该给的中介费
当房子快要确定下来了再去谈中介费，可以说说自己的难处，成交环节能让<br>中介看到利害关系，也能表现诚意例如：我很想买这个房子，但是家庭的条<br>件怎样，现在处于两难之间，能不能帮忙想想办法，首付也不太够等等
买房后
买房后省钱<br>
提前售房入住，节省六个月租金
交易周期
装修周期
理由：家里人急着搬过来，半年后梅雨季节不好装修
装修不花冤枉钱
装修工人挣得钱
材料人工分开做
工人费：溢价参差不齐
对比多个工人
材料费：偷梁换柱可能性高
自己采购完成
五、睡后收入（现金流管道）<br>
什么是睡后收入
被动收入<br>
管道的故事
节省精力&时间<br>
财务自由
人与人的差别主要取决于对8小时工作时间以外时间的利用
1、专业知识变现，打造后半生的长期现金流
2、闲置物品变现
3、闲钱理财，积少成多
532分配<br>
4、运用被人搭建的管道，为自己创造被动收入
OPM：借别人的钱
OPT：借别人的时间
OPW：借别人的智慧
5、长租公寓如何打造现金流流
没有房子，租赁别人的房子创造收入
租赁别人的房子
升级装修
再次出租
获得租金溢价
六、月供<br>
房屋包租<br>
为了转租而租进房屋，通过装修实现租金差
1、包租大房子，出租其中几间，覆盖自己的房租
2、升级软装，提高租金溢价（30%~50%）
3、0-50
0-1
找到合适的中介，签下多年的合约
轻硬装，重软装
制定合适的溢价空间
1-50
走出去
持续
七、买卖时机
1、等房价下跌等来什么
等一个攒不完的首付
等到优惠利率全无
等到地价上涨
等一个逼自己买房的理由
2、买房的时机
金九银十是开发商的时机
淡季例如春节前往往有比较大的折扣，春节后房价大概上涨5~10%<br>
3、换房的时机
物价上涨先买再卖
物价下跌先卖后买
这个时候市场不稳定，回款慢，先买后卖风险比较大
4、长期持有
买房最好的建议是长期持有
八、如何选择好地段（三中全会）<br>
1、中心城市
老家
大房子
低房价，无压力
无升值空间
城市
蜗居<br>
高房价，喘不过气
资本能回本、能翻倍
抢人才=抢生产力<br>
2、中心区域
选城市中心、配套成熟的区域
追求大概率成功事件<br>
3、中心地段
地铁口
学区房
十分钟到达大型商业综合体
九、户型判断的核心标准
1、好的户型是方正型的
进深1:1.5
采光通透
户型合理
长期增值
2、好户型的五要点
1、动静分区
2、干湿分离
厨房离户门近
厨房和卫生间贴着
3、公私分离<br>
玄关处应有所遮挡
私密空间有视觉上的遮挡
4、通透良好
进深开间比1:1.5
面对面采光|两面采光|单面采光
厨房、厕所湿气重独立采光通风，避免暗厨暗卫
5、动线分离
居住动线<br>
来客动线
家务动线<br>
十、选择开发商内幕方法
思考
开发商的重要性？
1、品牌实力
注：资金周转能力强，不会因为资金不足开发无力烂尾
资本
资质
经验
2、施工质量
查看此开发商之前的楼盘质量
3、配套设施
拿地面积
社区规模
硬件配套设施
小区规划
物业服务
4、教育问题
优质幼儿园及小学<br>
良好的上学氛围和条件
5、保值和增值
升值空间大
具有抗跌性
6、物业管理
房屋的维修和修缮管理
绿化管理
卫生管理
治安管理
车辆交通管理
公用市政设施管理
违章建筑的管理
多种生活服务
7、你的邻居是谁
比地段更重要的因素，叫做买邻居
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