投测系统
2021-09-30 14:34:17 32 举报AI智能生成
房地产投资测算模型架构梳理
作者其他创作
大纲/内容
投测系统
项目设置
科目设置
成本科目设置
科目名称
科目编码
是否启用
费用科目设置
税目设置
输出表设置
测算指标表
所有类别
每行单元格类目
数据来源
业务取值\\计算公式\\子集汇总等
规则说明
取数说明
现金流量表
同上设置
利润表
资金计划表
...........
......
业务参数设置
项目准备
项目名称
填写项目名称
开发指标
1.规划用地指标
地块1
地块2
地块...
2.地上总建筑面积
可以新增业态填写各业态建筑面积，并自动计算地上总建筑面积
3.地下总建筑面积
4.机动车位
地上停车位
地下停车位
5.建筑密度
6.容积率
7.绿化率
8.限高
目标编制
节点编制
1.主要节点
前期准备工作
项目开工至10层
主题结顶
幕墙安装
装修/市政内外完工
竣工验收
精装修交付
2.开始时间
3.结束时间
4.节点需时（月）
5.累计需时（月）
6.时间假设
测算起始年份
销售起始年份
竣工验收年份
结转收入、成本年份
自持物业整体变现年份
土地成本及支付编制
土地价格
楼面价
计容建筑面积
土地成交总价
=楼面价*计容建筑面积
支付时间
第一次支付时间
第二次支付时间
开发成本编制
1.费用项目
经济技术指标
建设用地面积
总建筑面积
地上建筑面积
写字楼
商业
酒店式公寓
....................
地下建筑面积
土地取得费用
地价款
税费及印花税
前期工程费
勘测设计费
政府规费
监理造价咨询费用
前期杂费
建安工程费
地下部分
建筑工程
安装工程
基坑围护工程
地上部分
xx业态建筑工程
xx业态安装工程
xx业态幕墙工程
xx业态精装修工程
基础及配套设施费
给水工程
排水（雨污）工程
供电工程
供暖工程
弱电工程（有线、局域网、监控、对讲）
消防工程
通讯工程
绿化工程
不可预见费
期间费用
营销、管理费用
建设期财务费用
项目总投资
2.计算标准㎡
3.计算基数㎡
4.投资金额
=计算标准*计算基数
5.备注
开发成本支付编制
1.年度完工量计划
前期工程、建安工程等各项目类别按照每年度的完工量占比填写
2.工程款支付比例
根据当年完工量编制每年度的支付比例
租售计划编制
1.非自持物业变现价格
编制各物业类别、面积、单价、总价
2.非自持物业变现进度
编制各物业类别未来每年变现的百分比
3.自持物业租金
编制各业态的面积、起始租金及交付当年起每年涨幅
4.出租进度计划
编制各业态在未来每年的出租比例
资金计划编制
1.利率编制
开发贷利率预测
经营贷利率预测
股东借款利率
基金、信托年利率
2.资金编制
编制每年新增资金金额及每年归还资金金额
项目经营分析
项目测算指标
初步估计
项目销售收入
开发成本及期间费用
各项税金及附加
所得税前利润
所得税
净利润
项目投资回报率
投资概算
项目总收入
开发期间运营成本
所得税
成本利润率
销售利润率
全投资状态IRR
自由资金IRR
项目动态现金流量表
模拟试算
楼面价、土地总价和投资回报率三者之间试算
报表管理
可以按提供的模板导出所需整套报表
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