开发商拿地流程梳理（附法律依据）
2022-05-26 15:20:26 1 举报AI智能生成
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开发商拿地流程梳理包括以下几个步骤：确定意向地块、编制用地申请报告、签订土地出让合同、缴纳土地出让金、办理土地使用权证。其中，法律依据包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等。这些法律法规规定了土地使用权的取得方式、土地出让的程序和条件、土地使用权的期限和限制等内容。开发商在拿地过程中需要遵守相关法律法规，确保合法合规。
作者其他创作
大纲/内容
《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
基础法律
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
土地出让法规
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
司法解释
国家层级
《上海市土地使用权出让办法》
《上海市土地交易市场管理办法》
基础政府规章
《上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务流程及操作规范》
《上海市土地交易市场监督管理办法》
规范性文件
【待查】
关于“集中供地”的政策或通知
上海市层级
法律法规
出让人应当以书面形式向规划管理部门征询该地块的规划要求
出让人以书面形式向投资管理部门和相关管理部门征询意见，并在招标文件和拍卖的有关资料中明确该地块建设项目的立项条件、规划、环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求
出让前土地管理部门（出让人）征询相关行政部门对出让土地的要求
土地交易市场及相关网站（包括中国土地市场网站、上海市规划和自然资源局网站、上海土地市场网站）
公告场所
出让公告应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布。
公告时间及期限
出让地块的坐落、四至范围、面积、地形图或地籍图等基本信息
项目建设的完成年限、必须投入的最低建筑费用和发展面积的下限
环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求
规划用地性质、建筑容积率、建筑密度和净空限制等各项规划要求
市政公用设施的现状和配套建设要求
出让地块的地面现状
出让的方式和年限
受让人应当具备的资格
出让金的支付方式和要求
出让合同的标准格式
有关土地使用权出让方面的具体规定
房地产买卖及物业管理的有关规定
出让文件主要内容
公告内容
上海市土地交易中心发布出让公告
土地交易中心
组织方
意向竞买人可自行前往地块进行现场勘察。若意向竞买人确需带领前往勘察现场的，须在出让文件规定的期限内进行预约。
勘察方式
意向竞买人可将填毕的《咨询单》于现场勘察时提交，也可在出让文件规定的期限内自行送至土地交易市场，或以《咨询单》上所示的其他方式提交。
提交问题
土地交易中心依据提问情况确定答疑会形式，并按进度安排组织答疑会。
土地交易中心汇总整理《国有建设用地使用权出让提问汇总表》后交招拍挂办公室，由其转交相应的应询单位，并组织应询单位答疑。应询单位应根据提问予以答复，土地交易中心根据应询单位的答复编制《答疑纪要》，并书面确认。
答疑方式
组织现场勘察、答疑
第十二条：土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
《城市房地产管理法》
第六条：市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让年度计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。前款规定的出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。
第九条：招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法。
第十一条：出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。
第十六条：出让人应当向有意受让土地使用权者提供下列资料，（八）受让人应当具备的资格。
（一）参与土地入市交易活动时，存在操纵、垄断、排挤、串通、利益输送等不正当交易行为的；（二）违背诚实信用原则，向土地交易承办机构提供虚假文件、隐瞒事实，或者未履行其他交易承诺的；（三）参与土地交易预申请活动时，违反预申请文件的相关规定，或不履行相关义务的；（四）阻挠主持人主持、妨碍其他竞买人竞价，影响现场交易秩序，经主持人劝阻无效的；（五）其他违反法律、法规及相关规范性文件、土地交易合同、土地交易文件等有关规定的行为。
第九条：对竞买（投标）人的监管内容。竞买（投标）人存在下述行为之一的，各监管主体认为继续交易可能损害国家或公共利益的，有权依据交易文件的规定，责令承办机构提前中止或终止交易活动，同时应视情节轻重取消其竞买（投标）人资格，限制其继续入市交易，并将其相关行为上网公示，记入诚信档案
合规依据
第五条：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本；(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
《城市房地产开发经营管理条例（2020年11月修订）》
1.从事房地产开发经营5年以上；2.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；3.连续5年建筑工程质量合格率达100％；4.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。
一级资质
1.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；2.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；3.具有完善的质量保证体系。
二级资质
符合《房地产开发企业资质管理规定》（2022年修改）中的房地产开发资质
在土地出让文件中明确要求的条件。
其他要求
申请人资质的积极条件
1.被列入经营异常名录的情形
2.在取得本市国有建设用地使用权后因自身原因造成土地闲置且未完成处置的，该受让人或其法定代表人（负责人）不得参与出让活动
3.申请人或其母公司、关联方被纳入诚信档案，且根据出让文件违约及处置规定尚在相应处理期内的
5.属于失信被执行人的情形
6.重大税收违法案件当事人的情形
实践中一般要求
申请人资质的消极条件
申请人资质的条件
1、申请人为上市公司或股东人数为1人的非合资公司独立申请的，其投资决策主体可以是申请人本人，也可以是对申请人的股权比例超过50%的上一级母公司。
2、申请人为股东人数2人及以上的合资公司（除上市公司外）独立申请的，该合资公司的股东各方均须分别确定投资决策主体，投资决策主体可以是股东方本人，也可以是对股东方的股权比例超过50%的上一级母公司。股东人数为2人及以上的合资公司（除上市公司外）的投资决策主体不能是该合资公司本人。
3、申请人为联合申请的，联合申请各方均须分别确定联合申请各方的投资决策主体，投资决策主体可以是联合申请各方本人，也可以是对联合申请各方的股权比例超过50%的上一级母公司。
申请人应披露投资决策主体
实践中土地出让文件中特殊要求
申请人资质要求
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
《城市房地产开发经营管理条例》
四、严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开工项目。
《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号）
二、商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。
《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）
一、（三）各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。
《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）
不得直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）
根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖出让活动。
二、进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。
《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》）（沪建房管联〔2016〕839号）
实操上自有资金的审查方式【待补充】。
来源于申请人本人的注册资本金应穿透确定资金来源及其最终资金来源类型
1、来源于申请人本人的注册资本金
2、 来源于投资收益性资金
3、 来源于经营性资金
4、 来源于境外资金
自有资金来源：
1.竞买主体（即申请人或竞买人或竞得人）股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等
2.购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金
3.购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款
4.购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款
5.购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等
6.竞买主体的交易资金来源（包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款）应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金，不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。
非自有资金的情形
1.与其他已公告未成交地块的交易资金来源全部或部分重复
2.与其他已成交地块竞得人/中标人所申报的交易资金来源全部或部分重复
竞买主体申报的用于交易的各项资金来源，不得存在以下情形:
资金来源要求
经本市商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组授权，承办人委托专业机构对申请人申报的交易资金来源情况进行审核，审核时间为30日。地块成交后，中国人民银行上海总部、上海银保监局等金融主管部门可对中标人申报的资金来源情况开展核查。
商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组审核
与申请人签署《商品住房用地交易资金银行监管协议》、出具《监管银行承诺书》
未被列入本市商品住房用地交易资金监管银行诚信记录负面清单
实践中对监管银行要求
（1）因地块中止或终止交易、相关申请人未取得竞买资格或投标资格或未在竞买申请截止前提交竞买申请等原因，申请人向监管银行提交由上海市土地交易事务中心出具的相关情况证明文件；
（2）申请人未竞得/未中标地块；
（3）申请人竞得/中标地块，我行已根据该地块出让金缴款书中明确的收款账号划转了不少于本地块出让价款总额50%的资金。
实践中土地出让文件《监管银行承诺书》要求的解除监管的情形
资金监管期限
资金监管要求
经境内B类及以上会计师事务所及其聘用的中国执业注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况申报表》中具体说明交易资金来源情况。
竞买人在《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》中进一步说明自有资金构成情况，并承诺交易资金来源为合规的自有资金。
验资要求
申请人的资金要求
申请人资金要求
上海市土地交易事务中心
组织部门
投标（竞买）申请人凭CA数字证书登陆上海市国有建设用地使用权出让网上交易系统受理平台完成注册后，提交申请。
线上“上海市国有建设用地使用权出让网上交易系统受理平台”
如何申请投标
同一法定代表人或负责人的法人视为同一名申请人。
与申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人，也视为同一名申请人。但申请人的母公司为上市公司的，该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外。
同一申请人认定
独立申请
1） 联合申请各方的投资比例均须大于1%。
2） 股东人数为2人及以上的合资公司独立申请，其股东也适用联合申请的规定。
联合申请要求
联合申请
申请主体
土地交易中心确认投标（竞买）申请人资格后。 投标（竞买）申请人凭CA数字证书登陆网上受理平台，查询资格核验结果并打印《竞买[投标]申请受理回执》
投标资格确认
提交申请
提出投标（竞买）申请
申请人应按出让文件规定的期限和方式提交投标（竞买）保证。
支付保证金
现金保函
保证方式
提交投标（竞买）保证金
《上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让业务流程及操作规范》(沪规划资源规〔2020〕17号)
依据
【待定】
适用情形：
按照价高者得原则确定中标人的，不成立评标小组；按照综合条件最佳者得原则确定中标人的，应抽选评标专家成立评标小组进行评标
评标小组
投标开始前，招标主持人现场组织开启标箱，检查标箱情况后由公证处加封。
招标主持人宣布投标开始。有标底的，招标主持人在公证处监督下组织出让人将密封的标底投入标箱。
申请人在规定的时间将《国有建设用地使用权招标出让投标书》及其他投标文件送达指定的投标现场。
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投标
有投标资格的投标人数低于3人的，招标终止；
若具有投标资格的投标人数为3人或3人以上的，招标继续进行。
招标主持人宣布开标会开始
招标主持人当众拆封有效投标文件，宣读投标人名称、投标价格及投标文件的其他内容。
以综合条件最佳者得确定中标人的，评标专家应在开标会前候场。
开标
评标须在严格保密的情况下进行。
按照出让文件规定的评分标准对各份有效投标文件进行评分，并将评分及评分说明分别输入《国有建设用地使用权招标技术标评分表》及《国有建设用地使用权招标商务标评分表》
有效的投标文件
无效的投标文件的评定结果填写至《国有建设用地使用权招标出让无效标书评定表》
被否决的标文件的评定结果填写至《国有建设用地使用权招标出让否决投标文件评定表》
无效或被否决的投标文件
评标专家审查各份投标文件是否有效。
所有评标专家提交评分后形成《国有建设用地使用权招标评标得分汇总表》，得出每份投标文件的最终得分。
评标小组按照出让文件规定的评标标准和方法，根据最终得分及投标报价确定中标候选人，或有竞价招标出让中的入围竞标人，并签署《国有建设用地使用权招标出让评标报告》。
出让人应在收到评标报告之日起3日内将中标候选人的名称、顺位、最终报价以及投标文件相关内容在相关网站上进行公示，公示期不得少于3日。
评标
中标候选人公示期间无异议的，定标活动将于中标候选人公示结束后下一个工作日举行。中标人当场签收《中标通知书》，未中标人领取《未中标通知书》。
定标
方式一：招标
竞买人在拍卖前凭《竞买[投标]申请受理回执》和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件领取竞价号牌。
若竞买人数低于3人的，拍卖主持人宣布拍卖终止。
若竞买人数为3人或3人以上的，拍卖主持人宣布拍卖可以进行，由记录员宣读《拍卖竞价规则》。
拍卖主持人点算竞买人。
拍卖主持人三声报价，现场无人应价，或者最高应（报）价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。
拍卖终止
若现场最高应（报）价不低于底价的，拍卖主持人落槌成交，并宣布最高应（报）价者为竞得人。
拍卖成功
拍卖结果
公证处核验竞得人身份后致公证词。竞得人当场签订《成交确认书》及竞价记录，未竞得人领取《未竞得通知书》。
方式二：拍卖
土地交易中心在挂牌开始时将挂牌地块的基本情况、起始价、增加幅度等信息挂牌公示。挂牌报价时间不得少于10日。
1.公示挂牌信息
竞买人应通过CA数字证书登陆网上受理平台进行挂牌报价，所提交报价经系统确认有效后，系统自动更新显示挂牌价格。完成挂牌报价后，竞买人可下载打印《挂牌报价记录》。
线上
竞买人也可手填纸质《挂牌竞买报价单》，凭《竞买[投标]申请受理回执》和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件至挂牌主持人处挂牌报价，挂牌主持人签名确认后填写《挂牌竞买报价有效确认回执》交竞买人，并更新显示挂牌价格。
线下
挂牌方式
2.挂牌报价
竞买人应在规定的挂牌截止时间前入场参加挂牌截止和现场竞价活动。
若无人愿意继续竞价且挂牌报价期间无人挂牌报价的，挂牌主持人宣布挂牌终止。
若无人愿意继续竞价而挂牌竞价期间有人挂牌报价，且最高报价不低于底价（起始价）的，挂牌主持人宣布最高报价者为竞得人。
挂牌主持人按照出让文件规定的程序主持现场交易活动，并询问现场竞买人是否愿意继续竞价。
3.挂牌截止
挂牌主持人点算竞价竞买人，并宣读《现场竞价规则》。
若现场无人应价，且挂牌报价期间无人挂牌报价或报价均低于底价的，或者现场最高应（报）价低于底价（起始价）的，挂牌主持人宣布挂牌终止。
若现场无人应价，但挂牌报价期间有人挂牌报价且最高报价不低于底价（起始价）的，挂牌主持人宣布挂牌截止时最高报价者为竞得人。
若现场最高应（报）价不低于底价（起始价）的，挂牌主持人宣布该应（报）价者为竞得人
现场竞价结果
4.现场竞价
竞得人当场签订《成交确认书》及竞价记录，未竞得人领取《未竞得通知书》。
5.结束挂牌
方式三：挂牌
实施招标拍卖挂牌交易操作
境内中标人（竞得人）在交易会结束后与出让人现场签订出让合同，境外中标人（竞得人）在交易会结束后3个月内与出让人签订出让合同。签约主持人核验中标人（竞得人）与出让人身份后，安排双方签约。
独立申请人，所注册成立的项目公司，必须100％独立出资成立。成交后不得进行变更或调整。
两家以上的（含两家）多家联合申请人，在联合申请时应当注明各方的投资比例。成交后所注册成立的项目公司其投资主体和比例应与申请时一致，并不得进行变更或调整。
设立项目公司的要求
由申请人以受让人身份与出让人签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》
受让人向出让人作出出资比例、股权结构、实际控制人等均不擅自改变的承诺
项目公司已完成工商登记手续
以项目公司的名义与出让人签订《上海市国有建设用地使用权出让合同补充合同》
《出让合同》受让人变更为项目公司的操作步骤
一般实践中，对于竞得需以项目公司进行开发建设的情形
签署主体
土地管理部门
出让人
中标人或竞得人
受让人
出让和受让的当事人双方
出让地块的坐落、四至范围和面积
出让地块的规划用地性质和规划技术参数
出让年限
出让金金额、支付方式和期限
拆除出让地块上原有建筑物、构筑物和其他附着物的责任、费用承担和完成期限
与出让地块相关的市政公用设施配套要求和费用承担的责任
出让地块的交付期限
项目建设的开工和完成期限
当事人双方在出让年限届满时的权利和义务
违约责任
争议的解决方式
当事人双方约定的其他事项
出让合同应当附有规划管理部门根据批准的详细规划提供的出让地块的各项规划要求和附图
《土地出让合同》主要内容
签署《土地出让合同》
交易结束后，土地交易中心将中标人（竞得人）、中标（竞得）价格、未中标人（未竞得人）、地块信息等基本情况以及全生命周期管理信息于10个工作日内在土地交易市场及相关网站上及时发布。
发布出让结果
支付土地出让金
职权部门：区规划和自然资源局
到规划部门办理《建设项目选址意见书》
职权部门：区发展改革委员会
在一网通办填写备案申请表
所需材料：
建设项目立案：到发改部门办理《上海市企业投资项目备案证明》
区规划和自然资源局
职权部门
1.上海市《建设用地规划许可证》新办申请表
2.建设单位承诺书
向测绘院申请提供
3.建设项目地形图（划示用地范围）
4.建设项目立项批复文件
5.土地出让金缴款凭证 （出让土地项目）
6.国有土地出让合同（出让土地项目）
所需材料
到规划部门办理《建设用地规划许可证》
土地确权登记，办理《土地使用权证》
立项用地规划许可阶段
以出让方式获取土地使用权流程（以上海市住宅用地出让为例）
以划拨方式获取土地使用权流程
房地产开发全流程梳理--拿地阶段
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