资产评估基础—第六章
2022-08-02 00:14:52 2 举报AI智能生成
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资产评估基础—第六章
作者其他创作
大纲/内容
交易案例法
上市公司比较法
企业价值
直接比较法
间接比较法
单项资产
方法
定义
评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易
有关交易的必要信息可以获得
应用前提
选择参照物
在评估对象与参照物之间选择比较因素
指标对比和量化差异
分析确定已经量化的对比指标之间的差异
综合分析确定评估结果
如果有很强可比性，可采用算术平均法或移动加权平均法
基本步骤
功能
实体特征和质量
市场条件和供求关系
交易条件
行业（业务）标准
财务标准
可比因素
基本概念
评估对象/参照物在评估基准日的现行市场价格与评估对象的价值内涵相同
现行市价法
资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）
仅存在交易条件的差异
市价折扣法
生产能力比例法
x介于0.4-1.2之间
规模经济效益指数法
功能价值类比法（类比估价法）
评估价值=参照物资产交易价格×
课本204页，先剔除先前的定基价格，再乘以当前的定基价格
定基价格指数
定基价格变动指数
定基价格指数=1+定基价格变动指数
定基
评估价值=参照物价格×环比价格指数
环比价格指数
评估价值=参照物价格×（1+环比价格指数）
环比价格变动指数
环比
适用于仅有时间因素的差异，且时间差异不能过长
价格指数法
参照物成新率=
评估价值=参照物价格×
仅有成新程度的差异
成新率价格调整法
存在功能、市场、条件和销售时间的多个差异
市场售价类比法
通常用在企业价值评估
评估价值=
交易案例比较法
分类
信息来源及可靠性
生产的产品或提供的服务是否相同
规模和获利能力是否相似
未来成长性相同或相似
主营业务
选择股权价值占比可比
可比参照物与可比标准的确定
可比参照物数量选择的把握
一般不采用与净利润相关的价值乘数
亏损企业
不宜选择部分投资口径的价值乘数
资本结构有较大差异
不宜选择与资产规模相关的价值乘数，应选择与收益有关的指标
轻资产
选择与收益有关的指标
成本和利润较为稳定
偏向于采用与扣税后收益相关的指标
税收政策不一致
价值比率的选取
关键
如果现行成本有不合理的地方，应扣除
成本市价法
常用于企业价值评估
市盈率倍数法
价值比率法
通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成功案例的资产
被用来评估企业价值
适用范围
具有客观性，比较容易被交易双方理解和接受
有效、可理解、客观
优点
会受到非理性因素影响
缺点
利用行业标准对评估对象打分，按照比值求价值
概念
不要求参照物和评估对象必须一致/基本一致，只要求大致相同/相似
适用条件
具体方法
市场法
重建/重置成本作为基础，扣除相关贬值
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济型贬值
基本思路
评估对象能正常使用/在用
评估对象能够通过重置途径获得
评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算
前提条件
形成资产价值的耗费是必须的（应体现社会/行业平均耗费水平)
注意最佳使用和快速变现情形（成本法适用于持续使用）
注意事项
复原重置成本
更新重置成本
相同之处在于都采用当前价格以及相同功能
如选择了复原重置成本，那么复原重置成本和更新重置成本的差额也视为功能性贬值的一部分，为超额投资成本呢
重置成本
自然力导致的物理性能的损耗/下降
实体性贬值
技术进步
功能性贬值
外部环境
经济性贬值
主要要素
适用于资产的功能作用具有可替代性，资产重置没有法律和技术障碍，重置资产所需要的物化劳动易于计量的评估对象
无法从未来角度反应
适用于以企业并购为目的
为破产清算、资产分割提供参考
局限
自建型
购买型
应包括开发者的合理收益，扣除无效耗费
重置成本法
参考市场法下的价格指数法
所依据的历史成本应是原始购置所发生的支出，不包括评估调整以及二手交易价格
价格指数指评估基准日的价格指数，是资产的类别或个别价格指数
价格指数法仅考虑了价格变动因素，因此是复原重置成本
对于一项科学技术进步较快的资产，采用此办法可能重置成本会偏高
价格指数法—复原重置成本，重置成本法两者兼有
价格指数法—不同时期的某一种全部资产的物价物价变动水平，重置核算法—现行价格水平和构建成本费用
重置核算法的准确度较高
都建立在历史资料基础上，需注意口径差异
以上方法异同点
与市场直接比较法中“功能价值类比法”一样
该类重置成本=某类历史成本×调整系数
统计分析法—适用于单项资产
功能价值类比法
重置成本核算
资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）=重置成本×实体性贬值率
观察法和修复费用法
按公历的会计年度
名义已用年限
名义已用年限×资产利用率（）
实际已用年限
公式
可以先计算加权更新成本，再计算加权平均已使用年限
复杂设备
使用年限法
实体贬值核算
投资购置（超额投资成本）=复原重置成本-更新重置成本
确定新旧设备对比的超额运营成本
运营设备使用成本（营运性功能贬值）
如果使用更新重置成本，则不用考虑功能性贬值
确定超额运营成本（最后导致减少的利润）
扣税：超额运营成本×（1-所得税税率）
确定剩余寿命
折现
确定营运性功能贬值步骤
功能性贬值估算
资产的重置成本×资产的经济性贬值率
成本法
复利终值
复利现值
复利
普通年金终值
预付年金终值
年金终值
普通年金现值
预付年金现值
普通年金现值*复利现值
两个年金现值相减
先全部求终值，再求现值
递延年金现值
永续年金现值
年金现值
指为了在约定的未来某一时点清偿某笔债务
与普通年金终值互为倒数
年偿债基金
指在约定年限内每期等额回收初始投入资本的金额
与普通年金现值互为逆运算
年资本回收额
年金
(B指现值/终值表中的系数，r为对应的利率）
插值法
票面利率
名义利率（报价利率）
投资者得到利息回收的实际利率
实际利率（有效年利率）
一年一次计息，实际利率=名义利率，一年多次计息，实际利率高于名义利率
不含通货膨胀
央行发行的包含补偿通货膨胀
名义利率
剔除通货膨胀影响的
实际利率
包含通货膨胀
逐年复利（名义利率））
复利折现
直接套公式，但需要计算出实际利率（套转化公式）
普通年金折现
一次多次付息折现可采用2种方式
利率
货币的时间价值
未来收益可以合理预期并用货币计量
预期收益所对应的风险能够合理度量
收益期限能够确定或者合理预期
搜集验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料
分析测算被评估对象未来预期收益
确定折现率/资本化率
分析测算被评估资产未来预期收益持续时间
用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值
分析确定评定结果
是资产未来的收益额
是资产的客观收益，而非实际收益
特点
利润总额可以作为资产的收益额
收益额
销售收入
销售收入口径
净利润属于税后收益
利润口径
净现金流量属于税后收益，更适合作为预期收益指标，因为其体现了资金的时间价值
净现金流量=净利润+折旧/摊销-追加投资（包括资本性支出和营运资金追加投资）
现金流口径
计算口径
EBIT+折旧/摊销-资本性支出-营运资金增加
税前
EBIT（1-T）+折旧/摊销-资本性支出-营运资金增加
税后
扣所得税
税前：与上相同
税后：与上相同
企业整体价值评估的收益额指标多采用全投资自由现金流量
全投资口径
利润总额+折旧/摊销-资本性支出-营运资金增加-负息负债本金减少
净利润+折旧/摊销-资本性支出-营运资金增加-负息负债本金减少
税后
股权投资口径
投资口径
类型
适用条件：随时间推移，呈现出平稳增长趋势
时间序列法
适用条件：要求对收入和支出背后的原因深入分析，适用面较高广，具有一定客观性
因素分析法
测算方法
预期收益
无风险报酬率（政府债券收益率/长期债券利率）+风险报酬率（资产的风险状况）
加和法
资本资产定价模型
所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率+长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1-所得税税率）
资本成本加权法
折现率
通常以年为单位
有限期
无限期
收益期
两阶段增长模型
三阶段增长模型
永续增长模型
收益增长模型
无形资产、房地产、机器设备、其他资产
企业整体价值
收益口径：股利
股利折现模型
收益口径：自由现金流量
现金流折现模型
收益口径：经济利润
经济利润模型
常见方法
股权与债券的综合收益：息前净利润、息前净现金流量折现率：加权资本成本模型企业价值类型：股权和债权的企业整体价值
股权收益：净利润、净现金流量折现率：股权投资回报率企业价值类型：股权价值
组合对应关系
对于不满足收益法的前提条件的资产无法运用
含有较大的主观性
需要一定的市场条件
局限性
收益期限
净收益不变
资本化率固定且大于0
收益年限无限
永续年金
折现率固定且大于0
收益期限有限且为n
普通年金
折现率为0
单利付息P=A×n
净收益在t年（含t年）以前有变化
净收益在t年（不含t年）以后保持不变
收益期无限
r>0
课本168页例题
各年复利折现（各年不等）+永续年金折现到0时点（年份为n年而非n+1）
收益期有限
各年不等的复利折现+各年相等的递延年金（年份为n年而非n+1）
净收益若干年后保持不变
净收益按等差级数递增，收益期限无限
净收益按等差级数递增，收益期限有限
净收益按等差级数递减，收益期限无限
净收益按等差级数变化（记公式即可）
成立条件中r>s>0
净收益按等比级数递增，收益期限无限
净收益按等比级数递增，收益期限有限
净收益按等比级数递减，收益期限无限
成立条件0<s≤1
净收益按等比级数递减，收益期限有限
净收益按等比级数变化（记公式即可）
净收益在t年（含t年）前保持不变
预知资产在第n年的价格为p
递延年金
已知未来若干年后资产价格
资产未来收益有期限，且不等值
主要技术方法
收益法
评估目的和价值类型
评估对象
评估方法的适用条件
评估方法应用所依据的质量和数量
影响评估方法选择的其他因素
影响因素
评估目的：财务报告
价值类型：可回收金额
例如：以成本模式计量的投资性房地产
评估目的和评估价值类型相适应
评估对象的类型和现实状态相适应
与资料收集情况相适应
基于相关法律、行政法规、规章的要求
仅满足一种评估方法
因操作限制，需在评估报告中说明（是普遍原因，非个别原因）
只采用一种评估方法的情况
选择两种以上的评估方法
对资产评估方法的选择及其理由进行批露
因适用性受限，需批露其他评估方法不适用的原因
因操作条件受限，需对操作条件限制进行分析、说明和批露
批露
方法选择
资产评估基础—第六章
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