财产和行为税-初级考证2025
2025-05-14 12:49:29 0 举报AI智能生成
初级会计考试，财产行为税的计算及相关知识
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大纲/内容
考点：判断免税？征税？ 并计算应纳税额
房产税
纳税人
产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人
提示：房屋出租的出租人为纳税人，但纳税单位和个人无租使用房产，由使用人代为缴纳房产税
征税范围
城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村
× × 独立于房屋之外的建筑物不属于征税范围，如围墙、烟囱、游泳池等
计征形式
从租计征
按房屋租金收入征税
应纳税额=租金收入（不含增值税）*税率
税率
一般情况 税率 12%
个人出租（不区分用途）、各种组织按市场价格向个人出租用于居住，税率 4%
从价计征
按房产计税价值征税的
应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*税率
税率 1.2%
扣除比例幅度为10%-30%，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定
税收优惠
2022年1月1日-2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人，小型微利企业，个人工商户可以在50%的税额幅度内减征
征收管理
纳税义务发生时间
关键字“次月”、“之月”
纳税地点、纳税期限
契税
纳税人
在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人
征税范围
土地使用权出让
土地使用权转让（包括出售、赠与、互换）
房屋买卖、赠与、互换
以作价投资入股、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的
× × 不属于征税范围：土地、房屋典当、分拆（分割）、抵押以及出租等行为
重点！强调“权属转移”。如果权属未发生转移，不征收契税
计算
应纳税额=计税依据*税率
税率 3%-5%的幅度税率
计税依据
规定：计税依据是不含增值税的金额
土地使用权出让、出售、房屋买卖---成交价格
土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为---市场依法核定的价格
互换---价格差额
如果互换价格相等，差额=0，免征契税
如果互换价格不相等，由支付差额的一方缴纳契税
划拨土地出售---补缴的土地出让金
税收优惠
征收管理
土地增值税
纳税人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人
征税范围
重点！强调“权属转移”
✖️出让国有土地
✔ 转让国有土地
✖️ 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，通过相关机构赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业
✔ 赠与其他人
✖️ 个人互换住房--免征
✔ 企业互换房产
✖️ 建成后分房自用---暂免征收
✔ 建成后转让
应纳税额计算步骤
计算扣除项目
不同转让方式扣除项目不同
计算增值额
增值额=房地产转让收入（不含增值税）-扣除项目金额
计算增值率
增值率=增值额/扣除项目金额*100%
确定适用税率，计算应纳税额
应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
扣除项目的确定
转让新建房屋
①取得土地使用权支付的金额
地价款+费用+契税
②房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、
基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
包含耕地占用税
③房地产开发费用
利息有证明的
允许扣除开发费用=利息支出+（①+②）*5%以内
利息不能提供证明的
允许扣除开发费用=（①+②）*10%以内
④与转让土地使用权有关的税金
附加税+印花税
⑤其他扣除项目（只针对房地产企业）
扣除金额=（①+②）*20%
转让旧房及建筑物
按照评估价格扣除
①房屋及建筑物评估价格
评估价格=重置成本价*成新度折扣率
②取得土地使用权支付的金额
地价款+费用+契税
③与转让土地使用权有关的税金
附加税+印花税
按照购房发票金额计算扣除
（不能提供评估价格的情况）
（不能提供评估价格的情况）
①购房发票每年加计5%
允许扣除金额=发票价格*（1+5%*年数）
②与转让土地使用权有关的税金
附加税+印花税+契税
出售土地
①取得土地使用权支付的金额
②与转让土地使用权有关的税金（附加税+印花税）
税率
四级超率累进税率
税收优惠
清算
应当清算
房地产开发项目全部竣工、完成销售的
整体转让未竣工决算房地产开发项目的
直接转让土地使用权的
可以清算
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的
纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
省级税务机关规定的其他情况
城镇土地使用税
纳税人
使用土地的单位和个人
年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*定额税率
税收优惠
2022年1月1日-2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人，小型微利企业，个人工商户可以在50%的税额幅度内减征房产税
已缴纳耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税
征收管理
按年计算，分期缴纳
纳税义务发生时间：关键字“次月”
耕地占用税
纳税人
在我国境内占用耕地，建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人
加征
根据当地经济情况，在人均耕地低于0.5亩的地区，加征不超过50%
占用基本农田的，加按150%（即加征50%）征收
年应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）*定额税率
税收优惠
2022年1月1日-2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人，小型微利企业，个人工商户可以在50%的税额幅度内减征
征收管理
车船税
纳税人
在我国境内属于《车船税法》所附“车船税税目税额表”规定的车辆、船舶的所有人或者管理人
税目
乘用车、商用车、挂车、其他车辆（不包括拖拉机）、摩托车、船舶
计算
应纳税额=计税依据*定额税率
计税依据
乘用车、商用客车、摩托车---辆数
商用货车、专用作业车、轮式专用机械车（不包括拖拉机）、挂车---整备质量吨位数
机动船舶---净吨位数 其中拖船、非机动驳船分别按机动船舶税额的50%计算
游艇---艇身长度
税收优惠
征收管理
资源税
纳税人
在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域开发应税资源的单位和个人
计算
应纳税额=销售额*比例税率
应纳税额=销售数量*定额税率
税率
一般情况----比例税率
地热、石灰岩、其他黏土、砂石、矿泉水、天然卤水---比例税率或定额税率
税收优惠
2022年1月1日-2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人，小型微利企业，个人工商户可以在50%的税额幅度内减征
征收管理
环境保护税
纳税人
在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域，直接向环境排放应税污染物的企业事业单位和其他生产经营者
不包括：不从事生产经营和其他个人
征税范围
大气污染物、水污染物、固体废物、噪声
重点！强调“直接排放”
计算
应纳税额=计税依据*定额税率
计税依据
大气污染物、水污染物---污染当量数
固体废物---排放量
噪声---分贝数
税收优惠
征收管理
印花税
纳税人
在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人
分类：立合同人、立账簿人、立据人、使用人
征税范围
合同类
11大类合同：买卖合同、借款合同、融资租赁合同、租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、财产保险合同
产权转移书据类
土地使用权出让书据
土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）
股权转让书据（不包括应缴纳证券交易印花税），以及商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据
营业账簿类
包括资金账簿和其他账簿
证券交易类
对证券交易的出让方征收，不对受让方征收
计算
应纳税额=计税依据*税率
税率
万分之零点五----借款合同、融资租赁合同
万分之二点五----营业账簿
万分之三----买卖合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据
万分之五----土地使用权出让书据、土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）、股权转让书据（不包括应缴纳证券交易印花税）
千分之一----租赁合同、保管合同、仓储合同、财产保险合同、证券交易
税收优惠
2022年1月1日-2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人，小型微利企业，个人工商户可以在50%的税额幅度内减征
征收管理
计算公式汇总
房产税
从价计征
应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*税率
税率 1.2%
扣除比例幅度为10%-30%，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定
从租计征
应纳税额=租金收入（不含增值税）*税率
税率
一般情况 税率 12%
个人出租（不区分用途）、各种组织按市场价格向个人出租用于居住，税率 4%
契税
应纳税额=计税依据*税率
税率 3%-5%的幅度税率
土地增值税
计算扣除项目
不同转让方式扣除项目不同
计算增值额
增值额=房地产转让收入（不含增值税）-扣除项目金额
计算增值率
增值率=增值额/扣除项目金额*100%
确定适用税率，计算应纳税额
应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
城镇土地使用税
年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*定额税率
耕地占用税
年应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）*定额税率
车船税
应纳税额=计税依据*定额税率
资源税
应纳税额=销售额*比例税率
应纳税额=销售数量*定额税率
税率
一般情况----比例税率
地热、石灰岩、其他黏土、砂石、矿泉水、天然卤水---比例税率或定额税率
环境保护税
应纳税额=计税依据*定额税率
计税依据
大气污染物、水污染物---污染当量数
固体废物---排放量
噪声---分贝数
印花税
应纳税额=计税依据*税率
税率
万分之零点五----借款合同、融资租赁合同
万分之二点五----营业账簿
万分之三----买卖合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、商标专用权、著作权、专利权、专有技术使用权转让书据
万分之五----土地使用权出让书据、土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据（不包括土地承包经营权和土地经营权转移）、股权转让书据（不包括应缴纳证券交易印花税）
千分之一----租赁合同、保管合同、仓储合同、财产保险合同、证券交易
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